Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa ban hành Thông tư số 09/2021/TT-BKHĐT ngày 16/11/2021 về việc hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án đầu tư có sử dụng đất. Thông tư này có hiệu lực từ ngày 1/1/2022 và thay thế Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT ngày 18/9/2020 của Bộ trưởng Bộ kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (trừ quy định tại khoản 4…).
Một trong những điểm đáng chú ý nhất của Thông tư số 09 đó là việc xác định giá trị nộp ngân sách tối thiểu (m3). Cụ thể, các thông số đưa ra để xác định giá trị m3 là các quỹ đất, thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất; có sự tương đồng về địa điểm với khu đất, quỹ đất thực hiện dự án đang xét; có kết quả đấu giá thành công mà tổ chức, cá nhân trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai trong vòng 2 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư của dự án đang xét…
Trước đó, tại Phụ lục V, Thông tư 06, giá trị m3 được tính theo giá bình quân của tất cả các khu đất trên địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện có kết quả đấu giá trong vòng 2 năm trở lại mà không làm rõ tầm quan trọng của khu đất, quỹ đất có yếu tố tương đồng khi tính giá trị m3. Do vậy, khi thực hiện phương pháp tính giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư 06 sẽ cho giá trị m3 cao gấp nhiều lần, thậm chí là hàng trăm lần so với cách tính nêu trên.
Hay nói cách khác, sự bất cập của Phụ lục V, Thông tư 06 chính là việc thông số đầu vào để tính giá trị m3 không có sự tương đồng về diện tích, quy mô, lợi thế thương mại… dẫn đến việc xác định giá trị m3 quá cao.
Ở nhiều huyện, thị, thành phố, các mặt bằng được đưa ra đấu giá thường có vị trí đẹp và giá trúng đấu giá cao. Thậm chí một lô đất khi đưa ra đấu giá, người ta có thể trả giá lên gấp đôi, gấp ba lần hoặc cao hơn. Thế nhưng, nếu áp dụng cách tính qua việc tham khảo giá đất trong 2 năm bằng cách cộng lại chia bình quân để tính giá trị m3 cho các mặt bằng xa trung tâm thì rất bất hợp lý, bởi lúc này, các yếu tố tương đồng về quy mô, diện tích, lợi thế thương mại… là căn cứ để so sánh gần như bị bỏ qua.
Đặc biệt, để tạo sự công bằng trong việc thực hiện chính sách pháp luật đối với dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định của Luật Đấu thầu, Thông tư 09 nói rõ: “Trường hợp địa phương xác định rõ có diễn biến bất thường của giá đất và đã thực hiện điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với địa bàn, người có thẩm quyền xem xét, quyết định việc không tham chiếu các khu đất, quỹ đất, thửa đất có tỷ lệ tăng qua đấu giá cao hơn 20% so với mức tăng bình quân sau khi trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất, thửa đất có tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác. Việc xác định tỷ lệ phản ánh diễn biến bất thường khác do người có thẩm quyền xem xét, quyết định".
Đây cũng là nội dung từng gây ra nhiều tranh luận trước đó. Theo một số chuyên gia, thời gian qua, tại nhiều địa phương có tình trạng "sốt đất ảo", đẩy giá đất tăng cao bất thường. Như vậy, đặt giả thiết rằng, nếu giá trị "ảo" của lô đất tăng bình quân sau đấu giá càng lên cao thì giá trị m3 phải nộp ngân sách sẽ tăng theo. Điều này không phản ánh đúng bản chất và giá trị thực của thị trường bất động sản nói chung. Mặt khác, việc áp dụng tính toán giá trị m3 theo Phụ lục V, Thông tư số 06 có thể làm giảm sức hút đối với dự án đầu tư có sử dụng đất.
Một điểm đáng chú ý khác đó là Thông tư số 09 đã quy định rõ ràng hơn đối với các dự án chịu tác động về sự thay đổi của khung chính sách (điều khoản chuyển tiếp), cụ thể: “Hồ sơ mời sơ tuyển đã được phát hành trước ngày Nghị định số 25/NĐ/2020/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư theo quy định tại Khoản 3, điều 90, Nghị định số 25…”.
Trước đó, trong văn bản của Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam phản ánh kiến nghị của các doanh nghiệp, thành viên tới Thủ tướng Chính phủ có nêu, các địa phương đang lúng túng trong việc xác định giá trị m3, đặc biệt là đối với các dự án có sử dụng đất đã hoàn thành bước sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Một số địa phương đã có phương pháp tính riêng nhằm tháo gỡ cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, sự thiếu thống nhất và chậm trễ trong việc xác định yếu tố này khiến cho hàng trăm doanh nghiệp bất động sản chưa thể hoàn thành nghĩa vụ nộp Ngân sách Nhà nước để triển khai dự án.
Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam đưa dẫn chứng: “Cùng một dự án sử dụng đất có quy mô 175ha, nếu tính theo Nghị định 30/2015 thì giá trị m3 vào khoảng 2 tỷ đồng, nhưng nếu tính theo Nghị định 25/2020 và Phụ lục V, Thông tư 06/2020 thì giá trị m3 lên tới 580 tỷ đồng, gấp 290 lần so với trước”.
Tương tự, một dự án có quy mô 20ha, số tiền m3 theo hai cách tính này cũng tăng từ 200 triệu đồng lên đến 100 tỷ đồng. Lưu ý rằng, giá trị này độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp.
Trong văn bản kiến nghị, Hiệp hội Bệnh viện tư nhân Việt Nam cũng cho rằng, việc thiếu hướng dẫn cụ thể, nhất là các dự án thuộc diện chuyển tiếp (giữa Nghị định 30/2015 và Nghị định 25/2020), cũng như có nhiều cách hiểu khác nhau đang tác động xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh tại các địa phương, ảnh hưởng tới quá trình đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân thụ hưởng các dự án bất động sản. Hiệp hội và các doanh nghiệp mong chờ những hướng dẫn cụ thể và hợp lý hơn, để giá trị m3 không còn là yếu tố cản trở đầu tư tại các địa phương.
Mặt khác, nếu không có sự điều chỉnh chính sách một cách phù hợp với thực tiễn sẽ tác động xấu đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của cộng đồng doanh nghiệp, ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung.
Ông Đỗ Đình Hiệu - Giám đốc VCCI Thanh Hóa cho rằng, việc ban hành Thông tư số 09 về việc hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án đầu tư có sử dụng đất là phù hợp với thực tiễn.
“Việc Bộ Kế hoạch và Đầu tư ban hành Thông tư số 09, thay thế Thông tư 06 cho thấy cơ quan này đã rất cầu thị, tiếp thu và kịp thời chỉnh sửa những hạn chế, bất cập của Thông tư cũ (Thông tư 06). Điều này tạo ra sự thống nhất trong việc thực hiện chính sách pháp luật, đồng thời tháo gỡ nút thắt đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất”.
Đồng quan điểm trên, ông Nguyễn Minh Hải - Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Thanh Hóa cũng cho rằng, việc ban hành Thông tư số 09 là tín hiệu tích cực, tạo ra hành lang pháp lý để thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới, đặc biệt là đối với các dự án đầu tư có sử dụng đất đã và đang áp dụng theo luật Đấu thầu.
Trước đó, Reatimes đã có loạt bài phản ánh về những bất cập của Thông tư 06, trong đó nêu rõ những điểm chưa phù hợp trong cách tính giá trị nộp ngân sách tối thiểu. Độc giả có thể xem lại loạt bài viết này tại đây./.
