Thích
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, tiền chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở là chênh lệch giá đất ở với giá đất nông nghiệp và người dân sẽ phải nộp toàn bộ, 100% chênh lệch này. Trong khi đó, trên thực tế giá đất nông nghiệp rất thấp, trong khi giá đất ở theo bảng giá đất của nhiều địa phương công bố từ năm 2025 tăng cao. Do vậy, nhiều người dân gặp khó khăn trong chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở do gánh nặng chi phí, ảnh hưởng đến nhu cầu tách hộ, xây nhà mới. Đây là vấn đề cấp bách liên quan trực tiếp đến an sinh xã hội và nhu cầu đất ở của người dân, cần sớm có chính sách tháo gỡ trước khi Luật Đất đai 2024 được sửa đổi.
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Dự thảo đề xuất, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức giao đất tại địa phương thì tiền sử dụng đất được tính bằng 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với diện tích đất chuyển mục đích vượt hạn mức giao đất ở tại địa phương (nếu có) thì tính tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 1 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương thì tiền sử dụng đất của phần diện tích này được tính bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Mức thu ưu đãi này chỉ được áp dụng 1 lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Các lần chuyển đổi mục đích sau sẽ phải nộp 100% chênh lệch theo quy định.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết thì hộ gia đình, cá nhân đó được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị quyết này và thể hiện tại đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ ngày 1/1/2026, các địa phương trên cả nước sẽ áp dụng bảng giá đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai 2024. Bảng giá đất lần đầu của các địa phương đang có xu hướng tăng so với Bảng giá đất hiện hành. Chính vì vậy, sự điều chỉnh phù hợp về lộ trình xây dựng, áp dụng bảng giá đất kết hợp với chính sách miễn, giảm nguồn thu phù hợp, hướng đến đúng đối tượng (người dân, doanh nghiệp) ở từng địa bàn cụ thể sẽ góp phần hóa giải những thách thức hiện tại trong quá trình áp dụng bảng giá đất mới.
Từng góp ý về vấn đề này, ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, muốn hài hòa lợi ích và đảm bảo bảng giá đất mới không tác động bất lợi đến hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như cơ hội tiếp cận đất đai của doanh nghiệp, người dân, không có cách nào khác tốt hơn việc phát huy tối đa hiệu quả các chính sách tài chính đất đai.
Theo ông, bảng giá đất được xây dựng theo cơ chế thị trường chắc chắn sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều nhóm xã hội, đặc biệt là đối tượng yếu thế, và ảnh hưởng đến việc triển khai các chính sách an sinh. Do đó, cần có hệ thống chính sách kết hợp để giảm thiểu những tác động không thuận đến thị trường và các chủ thể tham gia thị trường.
"Một trong những giải pháp quan trọng là các chính sách "giảm sốc", thông qua việc điều chỉnh hợp lý tỷ lệ thu so với hiện hành, giúp cải thiện khả năng tiếp cận đất đai cho tổ chức, cá nhân. Việc xem xét giảm tỷ lệ thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất, giảm thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp cần thiết một cách phù hợp... sẽ tạo dư địa cho nền kinh tế thích ứng", ông Thoả nói.
GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng, để giảm thiểu tác động của bảng giá đất mới trong việc làm tăng chi phí, gây khó cho người dân, doanh nghiệp, cần dựa vào chính sách tài chính đất đai phù hợp. Theo ông, việc xây dựng lộ trình tăng giá đất cần gắn chặt với các công cụ tài chính bổ trợ: Thuế bất động sản, chính sách ưu đãi cho các đối tượng đặc thù, chế tài đối với dự án bỏ hoang. Nếu chỉ tăng bảng giá đất mà thiếu cơ chế điều tiết, gánh nặng sẽ dồn lên người dân, doanh nghiệp. Ngược lại, nếu đi cùng cải cách thể chế, bảng giá đất mới có thể trở thành đòn bẩy để thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững hơn.
Đồng tình, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội nhìn nhận, giải pháp trước mắt để giải quyết những bất cập liên quan đến bảng giá đất mới là phải khẩn trương xây dựng, hoàn thiện chính sách tài chính đất đai để tháo gỡ khó khăn cho người dân và doanh nghiệp. Cần phải đảm bảo thể chế hóa các nguyên tắc để giải quyết bài toán hài hòa lợi ích giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Về giải pháp lâu dài, cần song song xây dựng và hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và tích hợp với hệ thống dữ liệu dân cư quốc gia./.
Triển khai Luật Đất đai năm 2024, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành ba nghị định quan trọng: Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nghị định 230/2025/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất; và Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 103 và Nghị định 104/2024/NĐ-CP. Các nghị định này đều được xây dựng nhằm cụ thể hóa những nội dung mà Luật Đất đai 2024 giao Chính phủ hướng dẫn liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất.
Tuy nhiên, với việc Quốc hội sắp ban hành Nghị quyết mới để xử lý những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai Luật Đất đai, Bộ Tài chính cho rằng, cần xây dựng thêm một nghị định để hướng dẫn chi tiết các nội dung mới, đồng thời điều chỉnh, bổ sung một số quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP cho phù hợp. Mục tiêu là bảo đảm các cơ chế tháo gỡ được áp dụng thống nhất, tránh chồng chéo và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp cũng như các cơ quan thực thi.
Dự thảo nghị định lần này thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết Quốc hội, gồm: Quy định về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo thẩm quyền của cơ quan nhà nước; Cách xử lý chuyển tiếp tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập khi thay đổi từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn với đất ở nhưng đã tách thửa trước 1/7/2014; Hướng dẫn tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp được miễn, giảm; Sửa đổi, bổ sung các căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất để đảm bảo phù hợp với thực tiễn và yêu cầu quản lý.
Bộ Tài chính nhấn mạnh nghị định mới sẽ tiếp tục bám sát chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước về hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời nâng cao tính minh bạch, rõ ràng trong việc thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
