Nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội cao gấp 3 so với năm 2023
Dựa trên những báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong năm 2024, nguồn cung một số căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội đã tăng gấp 3 lần so với năm 2023, vượt ngưỡng 30.900 căn và trở thành nguồn cung mở bán mới theo năm cao nhất kể từ năm 2020.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP. HCM lại "chạm đáy" thấp nhất kể từ năm 2013 khi chỉ đạt 5.050 căn hộ mở bán mới.
Thị trường chung cư Hà Nội đã ghi nhận mức tăng giá "nóng" trong suốt thời gian vừa qua. Ảnh: Internet
Tuy nhiên, ghi nhận trong quý cuối năm 2024, nguồn cung mở bán mới tăng mạnh so với quý trước đó khi cao gấp 26 lần quý III/2024.
Ở thị trường Hà Nội, đa phần nguồn cung mới trong quý IV/2024 đều tập trung vào những dự án cao cấp có đầy đủ pháp lý, được triển khai trong các đại đô thị tại quận Nam Từ Liêm và Gia Lâm với lượng cư dân nhất định.
Điều này dẫn đến việc giá bán sơ cấp cũng tăng, tốc độ bán hàng vượt mức 70% ở các dự án.
Đối với những khu vực xa trung tâm như huyện Đông Anh (TP. Hà Nội) hay huyện Văn Giang (tỉnh Hưng Yên) hiện cũng đang ghi nhận sự gia tăng của nguồn cung cao cấp, được thúc đẩy bởi sự phát triển của những dự án đại đô thị tại các khu vực này.
Ngoài những nguồn cung cao cấp, thị trường Hà Nội hiện nay đang ghi nhận một số dự án trung cấp mới ở khu vực ngoại thành Hà Nội (huyện Thạch Thất), được mở bán với tỷ lệ bán hàng tích cực, đã phần nào góp phần giải tỏa phần nào sự thiếu hụt về nguồn cung phân khúc này trong suốt thời gian vừa qua.
Về mức giá bán, tính đến hết quý IV/2024, mức giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt 72 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, trong năm 2024, mức giá bán sơ cấp chung cư hiện cũng đã ghi nhận mức tăng mạnh, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2023 và 12% so với các quý trước đó, đây được xem là mức tăng cao nhận ghi nhận trong vòng 8 năm trở lại đây đối với thị trường chung cư tại Hà Nội.
Tại TP. HCM, căn hộ chung cư hiện nay có mức giá bán sơ cấp đạt trung bình 76 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 24% theo năm.
Nguyên nhân được cho do hơn 70% nguồn cung mới trong năm tại TP. HCM là những dự án cao cấp đến hạng sang cũng như những dự án được mở bán trong giai đoạn tiếp theo điều chỉnh giá bán tăng từ 10-40% so với giai đoạn trước đó.
Có thể kể đến như dự án tại khu vực Thủ Thiêm, được chào bán giai đoạn cuối với mức giá bán căn hộ chung cư lên đến 490 triệu đồng/m2 thông thủy.
Mặc dù đặt ra mức giá sơ cấp chào bán cao nhưng các chủ đầu tư cũng đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng ưu đãi như thanh toán giãn lên đến 5 năm với chiết khấu từ 5%-16% cho thanh toán tiêu chuẩn.
Chính vì thế, tỷ lệ hấp thụ của các dự án mở bán mới đạt trung bình 70% trên số căn được mở bán trong quý IV và cả năm 2024.
Một số dự án cao cấp đến hạng sang có kết nối thuận tiện đối với khu vực trung tâm hiện ghi nhận tỷ lệ bán gần 100% chỉ trong ngày mở bán.
Tại thị trường thứ cấp, mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội hiện đang dần đuổi kịp mức giá bán tại TP. HCM khi đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2 thông thủy.
Trong khi đó tại Hà Nội, mức giá bán thứ cấp hiện cũng đang duy trì ở đà tăng ổn định so với thời điểm đầu năm, tăng 5% theo quý.
So với thời điểm năm 2024, giá bán thứ cấp chung cư tại Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm, ghi nhận mức tăng theo năm cao nhất từ trước đến nay.
Mức giá bán thứ cấp chung cư tại TP. HCM hiện cũng tiếp đà tăng nhẹ khi tăng trung bình 1% theo quý và 7% theo năm.
Sau khi tuyến Metro số 1 chính thức đi vào vận hành thương mại, đã kéo theo các dự án dọc tuyến, điển hình tại khu vực quận 2 (cũ) và quận 9 (cũ) của TP. Thủ Đức, ghi nhận mức giá bán thứ cấp bình quân tăng từ 2%-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.
Trong năm 2025, nguồn cung mới căn hộ chung cư tại Hà Nội cũng được kỳ vọng sẽ tiếp tục phong phú với hơn 31.000 căn được mở bán (cao hơn so với năm 2024). Trong đó, nguồn cung chủ yếu tập trung tại những phân khúc cao cấp với sự gia tăng của nguồn cung hạng sang.
Nguồn cung dự kiến cũng sẽ mở rộng ra khu vực phía Nam, phía Đông và phía Tây, sự dồi dào của nguồn cung cũng sẽ góp phần duy trì mức tăng trưởng của giá bán sơ cấp.
Chung cư liệu còn "sốt nóng"?
Khi nhìn nhận về phân khúc chung cư trong năm 2025, bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cao cấp của CBRE chi nhánh Hà Nội nhận định sẽ có một số yếu tố giúp mặt bằng giá ổn định.
Theo đó, trong năm 2024 mức giá chung cư thứ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình hơn 26% và đây được xem là mức tăng cao nhất trong lịch sử ghi nhận được.
Chung cư tại TP. HCM có mức tăng thấp hơn so với Hà Nội. Ảnh: Internet
Năm 2025, thị trường chung cư Hà Nội được kỳ vọng sẽ đón nhận nguồn cung dồi dào khi ước đạt hơn 31.000 căn mở bán, cao hơn so với năm 2024, chủ yếu tập trung tại phân khúc cao cấp với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.
Đây được xem là tín hiệu tốt của thị trường. Một trong những dấu hiệu nữa đó là quý IV/2024 giá chung cư đã có xu hướng tăng chậm lại sau một năm biến động.
Theo bà An, việc thay đổi bảng giá đất trong năm 2025 được xem là yếu tố khiến gia tăng chi phí đất đai, chi phí vốn đầu tư của chủ đầu tư, các doanh nghiệp có thể sẽ điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận.
Nhìn nhận ở khía cạnh khác, bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng trong năm vừa qua, khi thị trường căn hộ dần được xem là tài sản tích trữ thì việc người mua căn hộ không chỉ đơn thuần để ở mà còn để đầu tư tích trữ, điều này sẽ khiến nhiều người có thêm kỳ vọng vào sự tăng giá của căn hộ nhiều hơn trong tương lai.
Theo Nghị quyết số 1210/2016, đô thị đặc biệt được xác định có vị trí, chức năng và vai trò quan trọng, bao gồm Thủ đô hoặc trung tâm tổng hợp cấp quốc gia, quốc tế về các lĩnh vực như kinh tế, tài chính, văn hóa, giáo dục, đào tạo, du lịch, y tế, khoa học và công nghệ. Ngoài ra, đô thị đặc biệt còn là đầu mối giao thông và giao lưu quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Theo quy định, một đô thị đặc biệt phải có quy mô dân số từ 5 triệu người trở lên, trong đó khu vực nội thành phải đạt từ 3 triệu người trở lên.
Hiện tại, Hà Nội và TP. HCM là hai thành phố được xếp loại đô thị đặc biệt cũng thuộc 2 đô thị có số dân đông nhất cả nước: Thủ đô Hà Nội có diện tích hơn 3.358km2 với dân số hơn 8,2 triệu người, trong khi TP. HCM rộng 2.095km2 với dân số gần 10 triệu người.
