Cải cách thể chế: Động lực thúc đẩy thị trường bất động sản phục hồi và bứt tốc

Hơn 1/3 thế kỷ qua, chúng ta đã kể cho thế giới một câu chuyện thoát nghèo vĩ đại. Sự hình thành và phát triển ngày càng đông đảo của lực lượng doanh nghiệp trong nền kinh tế, và cùng với đó là việc nâng cao năng suất lao động, đã chuyển hàng chục triệu người từ khu vực nông nghiệp nông thôn với năng suất thấp sang lĩnh vực thương mại công nghiệp, dịch vụ năng suất cao hơn và thoát khỏi đói nghèo là một trong những thành quả quan trọng nhất trong công cuộc đổi mới của đất nước ta.

Nhưng trong bối cảnh hiện nay, thực trạng doanh nghiệp Việt Nam đang có vấn đề. Khu vực doanh nghiệp tư nhân sau một thời gian phát triển bùng nổ đang có nguy cơ suy yếu trong khi sứ mệnh của doanh nghiệp, doanh nhân đang cần được đề cao. Ở giai đoạn phát triển mới, đất nước có trở nên giàu có hay không phụ thuộc chính vào lực lượng doanh nghiệp, doanh nhân dân tộc của Việt Nam.

1. Nếu nhìn từ phía cầu, nền kinh tế Việt Nam là một cỗ xe tam mã, đang được dẫn dắt bởi ba động lực tăng trưởng: Xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng. Suốt hơn 30 năm qua, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt kết quả khả quan là dựa trên những động lực chủ yếu này. Nhưng hiện nay cả 3 động lực đều suy yếu. Trong xuất khẩu và đầu tư, do kinh tế toàn cầu và thị trường thế giới tăng chậm lại và suy giảm, ảnh hưởng ngay và tức khắc đến các đầu tàu và tiêu dùng cũng vậy. Mặc dù cả Quốc hội, Chính phủ đang có nhiều nỗ lực, bằng những quyết sách chưa từng có trong tiền lệ, với những cố gắng vượt bậc bảo đảm duy trì những động lực tăng trưởng, nhưng chúng ta vẫn đang đứng trước những khó khăn và việc đặt mục tiêu tăng trưởng mà Quốc hội và Chính phủ đề ra trong những năm tới là vô cùng khó khăn, thách thức. Và điều cần thiết đối với chúng ta là không chỉ khôi phục, duy trì các động lực tăng trưởng này trong cơ cấu cũ, mà phải nâng cấp cả 3 động lực này theo hướng đổi mới sáng tạo, chuyển đổi số, phát triển xanh và tham gia có hiệu quả hơn vào chuỗi cung ứng toàn cầu. Trong đó, giải quyết triệt để những bất cập, vướng mắc và phát huy hiệu quả của thị trường bất động sản, thị trường tài chính và hệ thống ngân hàng giữ vai trò quan trọng.

Kinh tế toàn cầu hậu Covid-19 đang phải đối mặt với những thách thức lớn, gồm xung đột địa chính trị, áp lực lạm phát dù đã giảm nhưng vẫn còn cao khiến bối cảnh kinh tế chung đã, đang và sẽ còn nhiều khó khăn. Các nền kinh tế châu Á đang phát triển như Việt Nam cùng lúc phải thực hiện các nhiệm vụ lớn để duy trì tăng trưởng kinh tế; đồng thời, không một chút lơ là, phải tiếp tục đối phó với những vấn đề ổn định vĩ mô là điều không phải dễ dàng. Các số liệu được Tổng cục Thống kê công bố về tình hình kinh tế - xã hội năm 2023 cũng như ý kiến phản ánh của các chuyên gia cho thấy, nền kinh tế Việt Nam đang rất khó khăn. Các con số về tăng trưởng GDP, về phát triển doanh nghiệp đều ở mức thấp.

Mặc dù vậy, trong bối cảnh khó khăn, nền kinh tế vẫn có nhiều điểm sáng. Việc bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô trong một thế giới đầy bất ổn là một thành quả đặc biệt quan trọng. Điểm tích cực đối với nền kinh tế lúc này là lạm phát được kiểm soát ở mức thấp. Tỷ giá tương đối ổn định, bất chấp các sức ép từ bên ngoài đang gia tăng…, và các chính sách hỗ trợ nền kinh tế đang tiếp tục phát huy tác dụng.

2. Con đường phía trước là vô cùng gian nan. Cuộc suy giảm lần này của kinh tế toàn cầu không chỉ đến từ những vấn đề kinh tế - tài chính, mà là tác động tích hợp, cộng hưởng của nhiều nhân tố: Biến đổi khí hậu, dịch bệnh, xung đột về địa chính trị, địa kinh tế và cả khoa học công nghệ, dẫn đến yêu cầu tái cấu trúc lại các chuỗi cung ứng. Do đó, việc thiết lập lại trạng thái cân bằng mới không dễ dàng hoàn thành chỉ trong một vài năm như trước đây mà cần quãng thời gian, chắc chắn sẽ dài hơn. Vì vậy, nếu nói rằng, kinh tế thế giới sẽ phải chấp nhận cả thập kỷ mất mát chứ không chỉ một vài năm khó khăn, là hoàn toàn có cơ sở.

Và như vậy, kinh tế thế giới sẽ không phục hồi theo đồ thị "chữ V", và cũng không phục hồi như "chữ U" thông thường, mà là "chữ U với đáy rất dài".

Đó là bức tranh chung. Trong bối cảnh đó, nền kinh tế Việt Nam hiện sẽ gặp nhiều khó khăn; nhưng chúng ta cũng có nhiều cơ hội mới trong quá trình chuyển dịch các chuỗi cung ứng của những tập đoàn xuyên quốc gia theo hướng thân thiện hơn, friendshoring, nearshoring… Chúng ta có lợi thế. Vị thế địa kinh tế, địa chính trị và chính sách "ngoại giao cây tre" dĩ bất biến, ứng vạn biến, theo phương châm Việt Nam làm bạn với cả thế giới đã tạo lợi thế này.

Chúng ta là nền kinh tế có quy mô vừa và trình độ phát triển, trình độ công nghệ có tính bổ sung, tương hỗ với các cường quốc cũng là lợi thế. Lâu nay, chúng ta nói đến lợi thế của các doanh nghiệp nhỏ và vừa, mà chưa có nhiều nghiên cứu nói về lợi thế của các nền kinh tế quy mô vừa. Đủ lớn để có hiệu quả, đủ nhỏ để không có nguy cơ gây hại cho ai, phải chăng cũng là một lợi thế.

1. Với chủ trương đa phương hóa, đa dạng hóa, làm bạn với các nước, thu hút đầu tư FDI với tất cả các nước trên thế giới, trong đó có các cường quốc, là một hướng đi quan trọng, góp phần nâng cao năng lực cạnh tranh, bảo đảm chủ quyền và an ninh kinh tế của nước ta. Năng lực nội sinh, theo tôi nghĩ, cũng cần có nội hàm là năng lực cộng sinh, có hiệu quả giữa khu vực doanh nghiệp tư nhân của chúng ta với khu vực FDI đến từ các nước trên thế giới. Chơi với những người khổng lồ, qua hợp tác cộng sinh, doanh nghiệp của chúng ta lớn lên, trưởng thành lên. Nhưng hiện nay, năng lực cộng sinh này rất yếu. Nền công nghiệp Việt Nam sau 30 năm mở cửa chủ yếu mới chỉ dừng lại ở trình độ lắp ráp gia công, và không chỉ công nghiệp gia công mà trong nông nghiệp cũng có tình trạng "gia công". Doanh nghiệp FDI, về căn bản vẫn là những ốc đảo trong nền kinh tế Việt Nam, không sâu rễ, bền gốc với các doanh nghiệp nội. Chúng ta có nhiều doanh nghiệp FDI tham gia vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, gần như chưa có sự liên kết chặt chẽ, hiệu quả nào giữa doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp nội trong lĩnh vực này.

Một năng lực nội sinh nữa mà tôi cũng cho là quan trọng là năng lực đối tác công tư giữa khu vực công và tư của Việt Nam. Và đối tác công tư không chỉ trong phát triển cơ sở hạ tầng và các dự án kinh tế - xã hội trong lĩnh vực văn hóa, y tế, giáo dục…, mà trong cả lĩnh vực phát triển các ngành công nghiệp, đặc biệt là các ngành công nghiệp cốt lõi có liên quan đến tính tự chủ, tự cường và an ninh quốc gia của đất nước. Kinh nghiệm phát triển ngành công nghiệp bán dẫn hùng mạnh của Hoa Kỳ chính là sản phẩm của chương trình hợp tác công tư giữa Chính phủ và khu vực tư nhân.

Tuy nhiên, thực hiện đối tác công tư của chúng ta dường như đang có nhiều vấn đề. Sự bình đẳng, tôn trọng hợp đồng, lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ cần phải trở thành hành động trên thực tiễn. Chúng tôi cũng đề nghị thành lập Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển đối tác công tư để thực hiện những mục tiêu quan trọng.

Thế giới rủi ro. Những vấn đề kinh tế chính trị đan xen phức tạp như thế này cùng với việc tiếp tục thúc đẩy thị trường thì vai trò của các Chính phủ cũng tăng lên, nên hợp tác công tư là vấn đề quan trọng. Tôi dự báo rằng, với xu thế này, hợp tác công tư sẽ là một khu vực kinh tế có nhiều cơ hội phát triển trong thời gian tới.

Nhìn vào triển vọng đó, có rất nhiều cơ hội cho phân khúc bất động sản công nghiệp. Dường như, chúng ta mới chỉ bàn nhiều về khía cạnh phát triển công nghiệp hoặc phát triển bất động sản, mà chưa đi sâu nghiên cứu, dự báo và có những đối sách chiến lược cho bất động sản công nghiệp - khái niệm không còn mới trên thế giới nhưng lại chứa đựng nhiều cơ hội và cả thách thức đối với Việt Nam.

Chương trình nâng cấp các doanh nghiệp Việt Nam nên được thực hiện sớm. Chúng ta có gần 900 ngàn doanh nghiệp; 5,2 triệu hộ kinh doanh - hơn 6 triệu chủ thể kinh doanh. Đó là một cộng đồng lớn, nhưng chất lượng của khu vực này đang có vấn đề. Kinh nghiệm của Nhật Bản và các nền kinh tế Đông Á trong việc hỗ trợ nâng cao năng lực của khu vực tư nhân nên được quan tâm, nghiên cứu và học tập.

Trong năm 2024, các bộ, ngành cần thực hiện hiệu quả chỉ đạo của Chính phủ trong việc tiếp tục duy trì chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, phối hợp đồng bộ, chặt chẽ, hài hòa với điều hành chính sách tài khoá mở rộng hợp lý, có trọng tâm, trọng điểm và các chính sách khác; quyết liệt tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho sản xuất, kinh doanh, tăng khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế.

Cần tăng cường đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Đây là mô hình tiềm năng nhất để thu hút nguồn lực về tài chính, kinh nghiệm và kỹ thuật từ khối tư nhân, tham gia vào xây dựng cơ sở hạ tầng thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, giảm gánh nặng đầu tư cho ngân sách nhà nước. PPP chính là giải pháp khắc phục được vấn đề thiếu hụt vốn đầu tư của Nhà nước, hỗ trợ cho những khoản đầu tư cần cấp vốn mà không phải gia tăng nợ của chính phủ ngay ở bước khởi đầu.

2. Về chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, chuyển đổi năng lượng, tôi chỉ nhấn mạnh rằng, bản thân các dự án trong lĩnh vực chuyển đổi số, chuyển đổi xanh, chuyển đổi năng lượng đã là những dự án có quy mô lớn có tiềm năng thu hút đầu tư tư nhân, FDI và đối tác công tư. Đây là lợi thế rất lớn của Việt Nam. Nhưng, chúng ta không phải là điểm đến duy nhất. Nếu chậm chân, sẽ mất lượt. Điều quan trọng nhất lúc này là cần thúc đẩy các dự án này, nhất là trong lĩnh vực bất động sản và hạ tầng đô thị, bởi chính việc phát triển các dự án này sẽ mở đường cho dòng vốn đầu tư minh bạch, xanh, thân thiện với môi trường là đặc trưng cho dòng vốn đầu tư và thương mại quốc tế trong thời đại mới. Cho nên, các dự án này cần được đối xử như các dự án mở đường để nâng cấp chất lượng tăng trưởng của ta trên cả 3 trụ cột: Xuất khẩu, đầu tư và tiêu dùng.

3. Để có khu vực doanh nghiệp mạnh, khu vực tư nhân mạnh, việc tiếp tục đột phá trong cải cách thể chế là quan trọng. Khoảng 70% các dự án bất động sản gặp khó khăn về pháp lý là một dấu hiệu bất thường cho thấy môi trường thể chế và về thực thi thể chế đang có vấn đề cần được Quốc hội, Chính phủ đặc biệt quan tâm. Doanh nghiệp đang cảm thấy bất an khi môi trường kinh doanh, môi trường phát triển tiềm ẩn nhiều rủi ro. Đặc biệt, cần hết sức quan tâm đến thể chế cho kinh tế số, kinh tế xanh, chuyển đổi năng lượng và những mô hình kinh doanh mới.

Việc Chính phủ đã ban hành trở lại Nghị quyết riêng về cải thiện môi trường kinh doanh và nâng cao năng lực cạnh tranh là điều rất đáng hoan nghênh, và cũng rất đáng hoan nghênh Hội đồng tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng đã ban hành kế hoạch hành động cho cả năm. Đó là những tín hiệu về một sự thay đổi mạnh mẽ trong cơ chế, chính sách thúc đẩy doanh nghiệp vượt khó trong giai đoạn tới.

Kinh tế thế giới đang có nhiều khó khăn và tiếp tục khó khăn, nhưng chúng ta đang có nhiều cơ hội lớn trong quá trình dịch chuyển toàn cầu. Đặc biệt, chúng ta cũng còn nhiều dư địa lớn trong cải cách thể chế. Thể chế khơi dậy những động lực mới, tăng trưởng cho kinh tế số, kinh tế xanh, chuyển đổi năng lượng. Khi tiếp tục đổi mới, cải cách tăng cường đối tác công tư, hợp tác và cộng sinh có hiệu quả với các FDI trong các chuỗi cung ứng toàn cầu, tôi nghĩ sẽ mở ra những cơ hội bứt phá cho Việt Nam trong những năm tới.

4. Chúng ta đang đứng trước cơ hội mà nhiều người ví von là 10 năm có 1, đó là cùng một lúc sửa đổi hàng loạt luật có tác động quyết định đến thị trường bất động sản: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… Tôi thì nghĩ rằng, đây không chỉ là cơ hội 10 năm có 1, mà quan trọng hơn, đó còn là thời cơ vàng để những doanh nghiệp Việt đang đứng trước "cửa tử" được "hồi sinh".

Nhìn rộng hơn, đây là cơ hội để khai thác và phát huy nguồn lực đất đai vốn chưa được nhìn nhận và khơi thông hợp lý, để đóng góp vào quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa của đất nước. Chúng ta cần nhìn vào đóng góp của bất động sản trong nền kinh tế. Theo tính toán của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, bất động sản chiếm đến trên 13% GDP, một con số không nhỏ, nhưng còn nhỏ hơn nhiều nước trong khu vực và trên thế giới. Nhưng quan trọng hơn, đó là nguồn lực đất đai được chuyển hóa và phục vụ cho quá trình phát triển; đó là hệ số lan tỏa mạnh mẽ của thị trường bất động sản đến hàng trăm ngành, nghề khác và đặc biệt là tác động đến sự chuyển dịch và tăng năng suất lao động. Nhìn từ góc độ này, thì ít nhất 20 - 25% GDP đang chịu tác động trực tiếp hay gián tiếp của thị trường bất động sản. Ứng xử chính sách khôn khéo và có tầm nhìn với thị trường này, chúng ta sẽ được nhiều hơn mất.

5. Thế giới sẽ còn phải trải qua những tháng năm với những biến đổi khó lường, kinh tế thế giới sẽ như con tàu trên đại dương không có hải trình định sẵn. Bởi vậy, nâng cao năng lực nội sinh và khả năng chống chịu sẽ là năng lực cạnh tranh cốt lõi của mỗi nền kinh tế trong thời kỳ bão tố này.

Trên chính trường, chúng ta có "chính sách ngoại giao cây tre". Trên thị trường, các doanh nghiệp của chúng ta cũng cần "học khiêu vũ dưới mưa" để đi qua "cơn bão". Tôi nghĩ, không thể nào khác được./.