Nền giá chung cư Hà Nội tăng quá cao, dư địa tăng giá hẹp
Thị trường căn hộ Hà Nội đang chứng kiến mức giá leo thang mạnh mẽ. Theo báo cáo của CBRE, toàn bộ các dự án mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, nên mức giá chào bán sơ cấp trung bình đã đạt trên 70 triệu đồng/m² thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu). Thậm chí, tại thời điểm cuối quý II/2025, giá bán sơ cấp trung bình đã đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy, tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước. Một số khu vực thuộc Hà Đông, Hoàng Mai trước đây, nếu giai đoạn trước ghi nhận mức giá phổ biến 40 - 50 triệu đồng/m², thì nay các dự án mới đã chào bán trên 70 triệu đồng/m².
Nếu thị trường sơ cấp giá bán tiếp tục tăng thì thị trường thứ cấp có xu hướng ổn định hơn. Theo CBRE, mức giá trung bình toàn thị trường đạt 50 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1% theo quý và 15% theo năm. Đây là mức tăng giá thấp hơn đáng kể so với mức tăng 26% theo năm vào cuối năm 2024.
Mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội cao hơn TP,HCM, kéo theo xu hướng đầu tư dịch chuyển vào Nam
Báo cáo về thị trường bất động sản Hà Nội cũng Savills cũng cho thấy, giá căn hộ để bán vẫn tiếp tục neo ở mức cao. Giá chào bán sơ cấp (giá bán trực tiếp từ chủ đầu tư) đạt 75 triệu đồng/m2, tăng 9% theo quý và 29% theo năm. Trong năm 2024, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 59% tổng số lượng căn bán được, tăng đáng kể từ mức 2% trong năm 2020. Các căn hộ có giá từ 2 tỷ đến 4 tỷ đồng chiếm 40%, trong khi chỉ 1% căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội chia sẻ: "Giá căn hộ để bán tại thị trường sơ cấp Hà Nội tiếp tục ở ngưỡng cao. Thậm chí, phân khúc căn hộ hạng C, vốn được xem là nhà ở thương mại giá thấp với mức giá trung bình tại thời điểm trước đó chỉ dao động từ 30-40 triệu đồng/m2 thì đến nay đã lên tới khoảng 50 triệu đồng/m². Những căn hộ có giá thấp hơn rất hiếm".
Bà Hằng nhận định, mặt bằng giá cao đang ảnh hưởng đáng kể đến khả năng chi trả của nhóm khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Đây là vấn đề lớn đối với phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng phân khúc cao cấp vẫn ghi nhận nhu cầu duy trì ở mức tốt. Số liệu từ Savills cho thấy, trong quý cuối năm 2024, dù căn hộ Hạng B chiếm chủ đạo nguồn cung mới với thị phần đạt 97%, nhưng vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt, ở mức 85% nhờ có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.
Do vậy, bà Hằng đánh giá: "Vấn đề của thị trường hiện nay là sự thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ và vừa túi tiền, nhưng không thể phủ nhận nhu cầu lớn dành cho phân khúc căn hộ giá cao hơn. Khi mặt bằng giá ngày càng cao, những người mua có ngân sách hạn chế sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng tài chính".
Thị trường Đông Bắc TP.HCM và cơ hội tăng trưởng mới
Tại TP.HCM, đặc biệt là khu vực Đông Bắc sau khi sáp nhập, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn "vàng" khi được bổ sung nguồn cung mới với nền giá còn thấp nhưng tiềm năng tăng giá rất lớn.
Đông Bắc TP.HCM còn sở hữu lợi thế vượt trội về công nghiệp và việc làm. Khu vực này đang trở thành "thủ phủ công nghiệp" mới, tập trung hàng chục khu công nghiệp, khu công nghệ cao, logistics lớn, thu hút hàng chục nghìn chuyên gia, kỹ sư, quản lý và lao động tay nghề cao. Đây là nhóm khách hàng có nhu cầu thuê căn hộ ổn định lâu dài, đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cho thuê đạt 5-7%/năm, cao hơn mặt bằng Hà Nội hiện nay.
Trong bối cảnh tái cấu trúc vùng và mở rộng quy hoạch, Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, hiện nay mặt bằng giá thứ cấp căn hộ chung cư tại vùng Đông Bắc TP.HCM khá ổn định. Các dự án mở bán mới có giá trung bình khoảng 40 - 50 triệu đồng/m² (chưa trừ chiết khấu), cao hơn khoảng 20% so với căn hộ thứ cấp do vị trí tốt và chất lượng vượt trội. Mức giá này vẫn thấp hơn 20 - 30% so với các dự án giáp ranh khu Đông TP.HCM, dù chất lượng tương đương.
Trong bối cảnh tái cấu trúc vùng và mở rộng quy hoạch, Đông Bắc TP.HCM đang chứng kiến xu hướng thay đổi rõ nét. Bất động sản công nghiệp sẽ được tái cấu trúc đồng bộ, chất lượng, nhờ đó là điểm đến thu hút FDI và hình thành cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, lao động tay nghề cao. Điều này kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở chất lượng cao.
Với bất động sản nhà ở, nhờ quỹ đất rộng, khu vực này sẽ là nơi xuất hiện các dự án nhà ở được quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch, chú trọng yếu tố xanh, thông minh và tiện ích cao cấp. Phân khúc căn hộ trung và cao cấp dự báo sẽ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực của nhóm cư dân tinh hoa, đặc biệt tại khu vực trung tâm tài chính, công nghệ cao.
Việc sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu vào TP.HCM, mở rộng quy hoạch đô thị và tái cấu trúc vùng đã tạo nên sự dịch chuyển cư dân, từ trung tâm TP.HCM vốn chật chội về các dự án tọa lạc ngay cửa ngõ Đông Bắc TP.HCM, nơi này sẽ trở thành tâm điểm mới nhờ được hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch đồng bộ và chính sách phát triển mới. Do đó, phân khúc căn hộ được dự báo sẽ là phân khúc lên ngôi trong giai đoạn tới.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam
Cũng theo TS, Nguyễn Văn Đính, Đông Bắc là một thị trường ngách của TP.HCM. Tuy nhiên, dù ngách nhưng tiềm năng rất lớn. Đặc biệt, mức giá ở khu vực này hiện tại còn khá mềm, tầm 40 - 50 triệu đồng/m2. Nhưng sau khi sáp nhập vào TP.HCM thì chắc chắn rằng mức giá này sẽ không còn trong tương lai gần. Bởi sau khi sáp nhập, sẽ có sự thay đổi đặc biệt về hạ tầng theo hướng hoàn thiện, có tính kết nối cao, giúp việc di chuyển từ Đông Bắc vào TP.HCM dễ dàng hơn.
Đô thị tại Đông Bắc sẽ trở thành một đô thị của TP.HCM, điều này sẽ làm giá trị bất động sản tăng lên, tương đương giá của các dự án trong lòng TP.HCM. Không chỉ giá, mà chất lượng của dự án cũng sẽ được nâng cấp, bởi lúc này dự án tại Bình Dương sẽ phải phục vụ đa dạng nhóm đối tượng chứ không chỉ là 2 nhóm đối tượng như trước.
Đáng chú ý, hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường khu vực.
Thứ nhất, dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn qua phường Bình Hòa lên 60m dự kiến hoàn thành trong năm 2025, giúp kết nối trực tiếp với trung tâm TP.HCM.
Thứ hai, đến năm 2026, tuyến Vành đai 3 TP.HCM đưa vào sử dụng sẽ rút ngắn thời gian di chuyển từ Đông Bắc TP.HCM đến trung tâm thành phố, sân bay Long Thành và các khu công nghiệp trọng điểm.
Thứ ba, tuyến đường ven sông Sài Gòn dài 100km sẽ góp phần mở rộng không gian phát triển đô thị ven sông, đồng thời tái thiết các khu vực này thành trung tâm thương mại – dịch vụ hiện đại. Các dự án có vị trí tiếp giáp sẽ được hưởng lợi trực tiếp.
Thứ tư, giai đoạn 2027 - 2028, đoạn Quốc lộ 13 qua TP. Thủ Đức cũ được mở rộng lên 10 làn xe sẽ tạo cú hích lớn cho thị trường bất động sản ở khu vực này.
Thứ năm, tuyến đường sắt đô thị số 2 kết nối trung tâm TP.HCM với Thủ Dầu Một, chạy dọc theo Quốc lộ 13, sẽ trở thành động lực phát triển mạnh mẽ cho các dự án hai bên trục.
Có thể thấy, các dự án tọa lạc tại phường Bình Hoà sẽ là khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ những cột mốc hạ tầng này. Song, theo các chuyên gia, không phải cứ hạ tầng tốt là xuống tiền ngay. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ sàng lọc mạnh mẽ, việc lựa chọn đúng dự án không chỉ giúp đảm bảo an toàn dòng vốn mà còn tạo dư địa sinh lời dài hạn.
Làn sóng "Nam tiến" của các nhà đầu tư
Theo các chuyên gia, việc sáp nhập để tạo nên "siêu đô thị" TP.HCM mới diễn ra đúng thời điểm thị trường BĐS miền Bắc đã qua giai đoạn tăng trưởng đỉnh và có dấu hiệu bão hòa về khẩu vị.
Đặc biệt, sự khác biệt rõ rệt về tiềm năng khu vực đã thúc đẩy nhiều sàn môi giới và nhà đầu tư lớn từ phía Bắc dịch chuyển hoạt động vào phía Nam.
Họ tìm kiếm những dự án chung cư có quy mô lớn và được đầu tư đồng bộ về hạ tầng, quy hoạch như tại khu vực Đông Bắc. Làn sóng "Nam tiến" này không chỉ khẳng định vị thế đầu tàu kinh tế của TP Hồ Chí Minh mới, mà còn là bằng chứng cho thấy sức hấp dẫn của các dự án bất động sản được định giá bằng giá trị thực.
Nhiều nhà đầu tư đã nhanh chóng đón đầu xu hướng thị trường, nhìn nhận những tiềm năng dài hạn tại thị trường Đông Bắc TP.HCM.
Theo ông Lê Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Big Four, Giám đốc dự án La Pura, khu vực Đông Bắc TP Hồ Chí Minh mới có 4 yếu tố giúp giá trị bất động sản bứt phá gồm: mở rộng QL13; hoàn thành tuyến đường Vành đai 2; hoàn thành tuyến đường Vành đai 3, dự kiến thông xe vào tháng 6/2026; tuyến metro số 2 kết nối TP.Hồ Chí Minh - Bình Dương.
Trên thực tế, thời điểm hiện tại, xu hướng dịch chuyển mua nhà tại Đông Bắc TP.HCM đã và đang diễn ra ngày càng mạnh mẽ.
Chia sẻ về dự án doanh nghiệp đang triển khai, ông Lê Minh Tuấn cho biết, dự án La Pura hướng tới tiêu chí phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người trẻ đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở gần TP Hồ Chí Minh.
La Pura toạ lạc ngay mặt tiền Quốc lộ 13
Với mức giá tầm 45-50 triệu đồng/m2, nhà đầu tư chỉ cần cần thanh toán 300 triệu đồng ban đầu cho đến khi nhận nhà. Mức giá này được đánh giá là rất cạnh tranh trong khu vực.
Theo đánh giá, trong bối cảnh giá trung bình căn hộ chung cư trên thị trường sơ cấp ở Hà Nội đang tiệm cận mức 80 triệu đồng/m2 thì mức giá này cũng được xem là lợi thế trong thu hút nhà đầu tư trên thị trường.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cũng nhấn mạnh hai điểm khác biệt rất đáng chú ý giữa khu vực TP.HCM (đặc biệt là Bình Dương cũ) và Hà Nội.
Trong đó, về giá cả, diễn biến giá bất động sản tại Hà Nội trong những năm gần đây, mặt bằng giá đã lên rất cao. Trong khi đó, tại TP.HCM và đặc biệt là khu vực Đông Bắc mới như Bình Dương cũ, giá mà các chủ đầu tư vừa đưa ra chỉ dao động khoảng 40-50 triệu đồng/m2, đây là một mức giá được xem là rất hợp lý trong bối cảnh hiện nay.
Chính sự chênh lệch về giá này dẫn đến sự khác biệt rõ rệt về tính thanh khoản. Giá thấp đồng nghĩa với khả năng tiếp cận dễ hơn, dễ mua dễ bán, thanh khoản thị trường vì thế cũng cao hơn./.
