Vắng bóng căn hộ có giá 25 triệu đồng/m2
Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, cả thành phố có 13 dự án với 14.666 căn đủ điều kiện mở bán, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2022. Tổng giá trị vốn huy động là khoảng 145.000 tỷ đồng, tăng 87% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, các phân khúc nhà ở đang cho thấy sự mất cân đối lớn.
Cụ thể, phân khúc cao cấp (trên 40 triệu đồng/m2) chiếm đến 87% với hơn 13.033 căn, tăng 7,2% so với cùng kỳ. Trong khi đó, phân khúc trung cấp (từ 30 - 40 triệu đồng/m2) lại giảm nhiều; còn căn hộ dưới 25 triệu đồng/m2 hoàn toàn vắng bóng mà chuyển sang phân khúc khác như nhà ở xã hội. Tuy nhiên, 6 tháng đầu năm cũng chưa ghi nhận nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán.
Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, thời điểm hiện tại rất khó để có căn hộ chung cư với giá dưới 25 triệu đồng/m2, bởi chỉ riêng chi phí xây dựng công trình đã 11 triệu đồng/m2, chưa kể chi phí khác.
“Ngay cả nhà ở xã hội, với chi phí đầu vào tăng nhanh, quỹ đất sạch ngày càng khan hiếm, việc đảm bảo giá căn hộ quanh mức 25 triệu đồng/m2 đã là không dễ. Với lãi suất cao hiện nay cũng rất khó cho người mua nhà, kể cả việc áp dụng cho nhà ở xã hội thì chính sách vẫn hạn chế về thời gian hỗ trợ, hạn mức cho vay”, ông Khiết nói thêm.
Đầu năm nay, không ít các báo cáo nhận định, sản phẩm căn hộ vừa túi tiền sẽ dẫn dắt thị trường bất động sản 2023. Tuy nhiên đã qua nửa năm, "lực kéo" từ phân khúc nhà ở này trên thực tế là tương đối yếu.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các doanh nghiệp công bố chiến lược phát triển nhà ở thương mại giá rẻ từ năm ngoái cho đến nay vẫn “án binh bất động” trước khủng hoảng nội tại lẫn những diễn biến bất lợi của thị trường. Trong khi đó, khoảng cách giữa giá nhà sơ cấp với thu nhập bình quân ngày một nới rộng và người có nhu cầu thực vẫn tiếp tục “đỏ mắt” tìm kiếm sản phẩm nhà ở phù hợp.
Mới đây, nhóm nghiên cứu Savills TP.HCM cũng đưa ra nhận định, giá căn hộ hiện nay cao hơn nhiều so với mức thu nhập trung bình của người dân thành phố. Cụ thể, thu nhập trung bình của một hộ gia đình ở TP.HCM chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình ở một dự án mới hiện nay là 5,5 - 6 tỷ đồng.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, nguyên nhân lớn nhất cho thực trạng nguồn cung căn hộ giá rẻ khan hiếm, không đáp ứng đủ nhu cầu của đại bộ phận người dân là do 10 năm nay, vấn đề pháp lý dự án vẫn còn nhiều bế tắc chưa được giải quyết. Điều này dẫn đến giá nhà cao hơn thu nhập người dân, cao hơn giá trị thật.
“Nhìn nguồn cung sơ cấp trên thị trường cho thấy, giá nhà dưới 25 triệu đồng/m2 đã là “dĩ vãng”. Nhìn bức tranh lớn thì doanh nghiệp cũng khổ, người mua có nhu cầu thực cũng khổ”, ông Khương nhấn mạnh.
Cần cuộc cải cách nguồn cung trên thị trường
Dù thị trường đã chứng kiến những đợt chiết khấu 50% cho các sản phẩm mở bán đầu năm nay của nhiều chủ đầu tư, song đa phần sản phẩm được chiết khấu ở tỷ lệ này thuộc phân khúc trung và cao cấp cho nhà đầu tư, nên cơ hội cho người mua ở thực không nhiều. Và theo giới chuyên gia, đây cũng chỉ là giải pháp kỹ thuật nhằm tạo thanh khoản, giải phóng tồn kho, bản chất không phải là giải pháp điều tiết sản phẩm phù hợp với thu nhập của người có nhu cầu mua nhà để ở.
Trao đổi với Reatimes, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn. Đặc biệt trong giai đoạn khó khăn này, không phải chỉ sửa hay chỉnh. Việc vận hành trở lại thị trường rất quan trọng nhưng đồng thời cần nhìn nhận tổng thể để có công cuộc cải cách với thị trường, tái cấu trúc, cải tổ thị trường này từ cấp vĩ mô (cấp chính sách), cho đến cấp vi mô (cấp doanh nghiệp) để thị trường “bật dậy”.
Theo đó, một trong những vấn đề mà TS. Võ Trí Thành cho rằng cần quan tâm là nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở bình dân có mức giá hợp lý.
“Khi nguồn cung đủ lớn sẽ là yếu tố quan trọng để đưa giá nhà về điểm cân bằng của thị trường. Vì vậy, cách tốt nhất là cần có những chính sách hỗ trợ cộng đồng doanh nghiệp tham gia phát triển đa dạng các dự án nhà ở.
Và để làm tốt điều này, cần giải quyết nhanh từ khâu cấp phép dự án, phê duyệt dự án, hỗ trợ vốn vay… Hơn hết, việc sửa đổi các luật có liên quan đến thị trường nhà ở sắp tới cũng cần phải thực hiện hiệu quả, giải quyết tận gốc các “nút thắt” về chính sách đang bị nghẽn nhiều năm qua”, ông Thành nói.
Có cùng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, để đạt điều kiện giảm giá nhà xuống như 10 năm trước thì cần tăng cung lên rất nhiều trong giai đoạn tới. Trong đó, để tăng được nguồn cung thì phải xoá bỏ hoàn toàn rào cản pháp lý cho việc triển khai dự án.
Theo ông Lê Hoàng Châu, những vướng mắc về pháp lý đã khiến các dự án bị “treo”, các chủ đầu tư có hàng mới luôn ở thế “một mình một chợ” nên giá bán căn hộ khó giảm. Vì vậy, cần gỡ khó cho doanh nghiệp để tăng cung cho thị trường. Điển hình như vướng mắc trong quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại từ 2-5ha để xây nhà ở xã hội, hay những hạn chế trong việc tiếp cận nguồn vốn ưu đãi đang khiến nhiều doanh nghiệp chùn bước… Mới nhất, Thông tư 06 của Ngân hàng Nhà nước khiến nhiều doanh nghiệp địa ốc lo ngại việc vay vốn để phát triển các dự án mới, mua - bán góp cổ phần cùng phát triển dự án sẽ khó càng thêm khó.
“Nhà nước cần rút ngắn thủ tục hành chính, bởi thủ tục càng kéo dài thì chi phí xây dựng càng đội lên, nhà đầu tư sẽ tính luôn vào giá thành. Những khó khăn khách quan liên quan đến nhiều lĩnh vực khiến cho thị trường trở nên khó khăn hơn trong việc chủ động cơ cấu giá cả theo cung cầu. Vì vậy, thủ tục có được rút ngắn, chi phí tài chính của dự án giảm, lúc đó mới mong có được nhà ở cho người dân có nhu cầu với giá vừa túi tiền”, ông Châu nói.
Để cơ cấu giá bất động sản về mức cân bằng là điều không dễ, nhưng cần thiết phải làm và cần có sự vào cuộc của Nhà nước. Thị trường suy yếu trong năm 2022 và 2023 chính là hệ luỵ nhãn tiền từ việc thị trường bất động sản phát triển mất cân đối, giá bán bị đẩy quá cao sau những lần sốt nóng. Nếu muốn thoát khỏi tình trạng này, cơ cấu giá bất động sản theo chiều hướng phù hợp, tăng nguồn cung căn hộ đáp ứng nhu cầu thực của người dân là việc ưu tiên phải làm./.
