Tại Nghị quyết số 44/NQ-CP về phiên họp Chính phủ thường kỳ tháng 8/2023, Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương theo dõi sát tình hình, điều hành chính sách tiền tệ chủ động, linh hoạt, kịp thời, hiệu quả, phối hợp chặt chẽ, đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác để ưu tiên hơn nữa cho thúc đẩy tăng trưởng gắn với giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế và an sinh xã hội.
Chính phủ chỉ đạo NHNN phải có giải pháp tiếp tục đẩy mạnh giải ngân các gói tín dụng 40 nghìn tỷ đồng hỗ trợ lãi suất, 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, 15 nghìn tỷ đồng cho lĩnh vực lâm sản, thủy sản. Đáng chú ý, tại Nghị quyết số 44, Chính phủ yêu cầu khẩn trương xem xét, điều chỉnh phù hợp theo thẩm quyền hệ số rủi ro tín dụng đối với các phân khúc bất động sản khác nhau.
Để hiểu rõ hơn về vấn đề này, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.
“Cái dở” là sau sự cố, hệ số an toàn lại bị đẩy lên cao
PV: Thời gian qua, những động thái tháo gỡ khó khăn từ Chính phủ và cơ quan quản lý Nhà nước đã có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản, thưa ông?
TS. Nguyễn Đức Kiên: Từ những tháng cuối năm 2022 và năm 2023, yêu cầu phục hồi và phát triển bền vững thị trường bất động sản được Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ đặc biệt quan tâm. Theo đánh giá của chúng tôi, những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản đang là điểm nghẽn lớn, cản trở sự phát triển bình thường của thị trường và làm giảm tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế.
Trong năm 2023, thông qua hai Hội nghị của Chính phủ (ngày 3/8 và 17/8) cùng đại diện các cơ quan nhà nước, địa phương với đại diện các doanh nghiệp bất động sản lớn và hàng loạt các Nghị quyết, Công điện, Chỉ thị khác thì có thể thấy, Thủ tướng Chính phủ đã có những chỉ đạo rất sát sao đối với thị trường này.
Cho đến thời điểm hiện tại, những khó khăn về mặt pháp lý đang được xử lý rất rốt ráo. Do đó, cùng với sự vào cuộc nhanh chóng và mạnh mẽ của Chính phủ thì địa phương và các doanh nghiệp cần hoàn thiện chính mình để có những sản phẩm cung ứng ra thị trường.
PV: Có nhiều ý kiến cho rằng, cần sớm xem xét giảm hệ số rủi ro tín dụng với một số phân khúc bất động sản khác và tăng hệ số rủi ro tín dụng với bất động sản có tính đầu cơ. Ông có nhận định như thế nào về ý kiến này?
TS. Nguyễn Đức Kiên: Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam có một “cái dở” là sau khi xảy ra sự cố thì chúng ta đẩy hệ số an toàn lên cao. Vì thế, khi nhìn vào các khoản vay đầu tư bất động sản, đa số các tổ chức tín dụng đều cho rằng, các khoản vay đó có tính rủi ro rất lớn.
Điều chúng ta cần lưu ý và khuyến khích các tổ chức tín dụng là phải phân loại các phân khúc đầu tư để áp hệ số rủi ro phù hợp khi cho vay, đặc biệt ưu tiên đối với những phân khúc đáp ứng nhu cầu của người dân có thu nhập thấp. Do đó, cần có những nguồn tín dụng hợp lý để hỗ trợ cho những người dân có nhu cầu ở thực. Việc giảm hệ số rủi ro và có các gói tín dụng dành cho người dân vay mua nhà ở xã hội là phù hợp với mục tiêu khuyến khích phát triển loại hình bất động sản này. Từ đó sẽ tạo điều kiện cho người thu nhập thấp tiếp cận được vốn vay với chi phí thấp, hợp lý hơn và tạo nguồn vốn tích cực cho thị trường.
Trong khi đó, đối với những nhà đầu tư có mục đích đầu cơ thì chắc chắn họ sẽ phải chịu một khoản chi phí cao tương xứng và hệ số rủi ro tín dụng ở mức 200% sẽ hạn chế đầu cơ trong thời gian tới. Đó mới chính là nguyên tắc của thị trường.
Còn với nhà ở xã hội, đây là một vấn đề mà chúng ta chưa thống nhất được cả mặt lý luận và thực tiễn. Đã gọi là nhà ở xã hội thì phải là nhà ở cho thuê chứ không phải nhà để bán. Với các nước trên thế giới, khi nhắc đến nhà ở xã hội thì đó là công cụ vật chất mà chính quyền dùng để điều tiết, hỗ trợ người lao động và để thực hiện những chính sách hỗ trợ, thu hút nhân tài về với khu vực đó.
Ngược lại, ở Việt Nam lại đang hiểu và cho rằng, nhà ở xã hội là nhà ở chất lượng thấp và bán cho người có thu nhập thấp. Chúng ta đang hiểu sai vấn đề và thời gian tới, cần học tập kinh nghiệm của các nước trong khu vực và trên thế giới để hoàn thiện và phát triển phân khúc này.
“Việc điều chỉnh giảm hệ số rủi ro đối với một số phân khúc bất động sản là giải pháp trước mắt”
PV: Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang rất khó khăn về vốn, hệ số rủi ro 200% với tín dụng bất động sản có đang là con số quá cao không, thưa ông?
TS. Nguyễn Đức Kiên: Hiện nay, chúng ta không thể nói là bất động sản là một thị trường có nhiều rủi ro vì như thế sẽ ảnh hưởng đến chất lượng và bản chất của thị trường bất động sản. Nhu cầu về bất động sản vẫn lớn trên thị trường nhưng thời gian qua, các nhà đầu tư bất động sản đã chọn sai phân khúc của thị trường. Ví dụ như phân khúc nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân hiện rất ít. Còn phân khúc nhà ở cao cấp, phân khúc dành cho người giàu lại đang chiếm phần lớn nguồn cung trên thị trường và điều này đã dẫn tới chênh lệch cung cầu rất lớn.
Theo tôi, đây là lỗi của nhà đầu tư bất động sản chứ không phải lỗi của cơ chế chính sách. Bởi tỷ suất lợi nhuận của phân khúc nhà ở cao cấp lớn hơn rất nhiều so với nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội.
Tôi cho rằng, nên phân loại bất động sản theo các nhóm có mức độ rủi ro khác nhau và trên cơ sở phân loại đó, NHNN sẽ điều chỉnh lại hệ số rủi ro cho phù hợp. Tuy nhiên, việc điều chỉnh giảm hệ số rủi ro đối với một số phân khúc bất động sản cũng chỉ là giải pháp trước mắt, còn về lâu dài, việc áp hệ số rủi ro cao với những lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro là hợp lý.
PV: Thưa chuyên gia, bên cạnh việc giảm hệ số rủi ro thì chúng ta cần có những giải pháp trọng tâm nào khác để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản?
TS. Nguyễn Đức Kiên: Hiện nay, có một việc mà chúng ta đang làm có ý nghĩa rất lớn, đó là định danh nhà ở. Khi chúng ta định danh xong sẽ biết ngay ai mua bất động sản để ở và ai mua bất động sản để đầu cơ.
Chúng ta phải phân biệt rõ ràng rằng, anh A đang ở ngôi nhà 80m2 và đầu tư thêm một ngôi nhà với diện tích 120m2, nếu anh A bán ngôi nhà 120m2 đi thì đó chính là đầu cơ. Nhưng nếu anh A chuyển từ ngôi nhà 80m2 sang ở tại ngồi nhà 120m2 và sau đó bán ngôi nhà 80m2 đi thì đó lại không phải là đầu cơ mà đó là nâng cao chất lượng cuộc sống.
Tôi đưa ra ví dụ để hiểu rằng, muốn khôi phục được thị trường một cách nhanh chóng, lành mạnh thì chúng ta phải phân biệt các yếu tố một cách linh hoạt thì từ đó mới xây dựng được một thị trường công bằng, chính xác và năng động.
PV: Bên cạnh những áp lực rất lớn đến công tác điều hành vĩ mô thì những bất ổn trên thị trường tài chính làm ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng, thị trường bất động sản và làm nghẽn các kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Những vấn đề này sẽ tiếp tục phải giải quyết như thế nào trong những tháng cuối năm 2023, thưa ông?
TS. Nguyễn Đức Kiên: Muốn thị trường hồi phục, chúng ta phải cụ thể hoá từng vấn đề khó khăn, vướng mắc của thị trường.
Về vấn đề nguồn vốn, hiện nay chúng ta không hề thiếu vốn, ngân hàng đang “thừa tiền”, nhưng vấn đề là các doanh nghiệp bất động sản muốn vay vốn thì phải thuyết phục được các tổ chức tín dụng để họ cho vay vốn.
Nếu một doanh nghiệp bất động sản có những bước đi vững chắc, có khả năng trả nợ đúng hạn, đầu tư hợp lý, đa mục tiêu vì sự phát triển của thị trường bất động sản và sự đi lên của toàn bộ nền kinh tế thì các ngân hàng sẽ cân đối việc cho vay.
PV: Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi!
