Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, tính đến ngày 6/1/2025 đã có 25 địa phương trên cả nước chính thức công bố bảng giá đất điều chỉnh, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Đáng chú ý, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ.
Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4 - 38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2 - 6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Hay, tại Bắc Giang, bảng giá đất sau điều chỉnh cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.
Những tác động mạnh mẽ của vấn đề điều chỉnh, xây dựng bảng giá đất mới tại các địa phương liên tục trở thành điểm nóng trên các diễn đàn bất động sản. Giá đất tăng đồng nghĩa với việc tiền thuê đất hàng năm cũng tăng theo. Điều này khiến cho nhiều doanh nghiệp gần như bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh. Đồng thời giá đất tăng, đồng nghĩa với việc đầu vào tăng thì giá bất động sản sẽ tăng.
Bàn luận về vấn đề này tại Hội thảo, "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam", đại diện các cơ quan quản lý nhà nước cho rằng cần tìm điểm cân bằng hợp lý để hài hoà lợi ích giữa các bên. Đồng thời cần có những phân tích, đánh giá đầy đủ tác động để có căn cứ xây dựng bảng giá đất hợp lý.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Xây dựng) cho rằng, việc hài hòa giữa lợi ích nhà nước, người dân và nhà đầu tư là cái khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ. Có doanh nghiệp cho biết giá đất chiếm 15% nhưng lại có đơn vị thông tin giá đất tới 45% trong việc cấu thành giá bán sản phẩm. Vậy thời gian tới, nên chăng các doanh nghiệp công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay để cơ quan quản lý có những đánh giá tác động cụ thể. Còn dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Khởi, thời gian tới cần tiếp tục nghiên cứu và đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh ở Nghị định hướng dẫn thi hành.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựngCùng đưa ra nhận định cho vấn đề, ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, ta cần phải nhìn nhận rõ những vướng mắc liên quan đến việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất trong quá trình triển khai các dự án bất động sản nằm ở quy định pháp luật hay trong khâu triển khai thực hiện?
"Với các quy định pháp luật đã được ban hành, không có vướng mắc nào về mặt pháp lý trong việc tính toán giá đất. Việc chậm trễ trong quá trình tính toán chủ yếu do khâu tổ chức triển khai thực hiện. Vì vậy, cần phân định rõ ràng giữa vướng mắc pháp lý và những hạn chế trong khâu thực hiện để tìm ra giải pháp phù hợp", ông Dũng nói.
Ông Vương Duy Dũng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).
Việc giá đất tăng cao đã và đang ảnh hưởng đến việc triển khai các dự án bất động sản và giá thành bất động sản trên thị trường. Ông Dũng cho rằng cần phân tích rõ hơn mức độ tác động của việc tăng giá đất lên giá bất động sản. Bởi chi phí sử dụng đất chỉ là một phần trong tổng chi phí của các dự án bất động sản. Giá bất động sản tăng có thể bị ảnh hưởng từ việc tăng giá đất và các yếu tố khác. Do đó, cần xem xét toàn diện các yếu tố để đảm bảo giá bất động sản không bị đẩy lên quá cao, gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.
Ông Dũng cũng cho biết thêm, Bộ Xây dựng đã tiến hành nhiều nghiên cứu và báo cáo lên Chính phủ về tác động của việc tăng giá đất đến giá bất động sản. Qua những nghiên cứu này, Bộ khẳng định việc tăng giá đất chắc chắn có tác động đến giá bất động sản, nhưng cần xác định rõ tỷ lệ và mức độ ảnh hưởng cụ thể. Đặc biệt, cần có một cái nhìn thật khách quan và khoa học để đánh giá đúng mức độ tác động này. Từ đó đề ra các giải pháp phù hợp nhằm kiểm soát và điều chỉnh thị trường bất động sản một cách hiệu quả.
GS.TS. Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Uỷ ban Tài chính - Ngân sách Quốc hội
Hài hòa lợi ích là vấn đề trọng tâm trong việc xác định giá đất. Khi xây dựng bảng giá, phải lấy ý kiến của người dân, doanh nghiệp một cách rộng rãi và ban hành bảng giá đất cũng phải công khai, minh bạch. Các địa phương cũng có những vấn đề nhất định trong khâu tổ chức, thực thi cần khắc phục sớm. Ngoài ra, cần có thêm các công cụ khác để điều tiết giá thị trường, đặc biệt là công cụ thuế.
