Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO: Cần xác định, tính toán khoa học để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với giá đất ở

Quy định hợp lý về giá đất đối với đất thương mại dịch vụ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng

Phát biểu tại Hội thảo "Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam" tổ chức ngày 10/1/2025, bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất thương mại, dịch vụ là đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ; trong đó bao gồm các công trình, cơ sở du lịch, nghỉ dưỡng (khách sạn, biệt thự du lịch, căn hộ du lịch…). Đây được đánh giá là loại đất có vai trò bao trùm, mang lại nhiều lợi ích thiết thực, bền vững, lâu dài.

"Nếu đất ở mang đến lợi ích thiên về xã hội thì đất thương mại, dịch vụ mang lại cả lợi ích kinh tế và xã hội, có sức lan tỏa, ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế. Để đất thương mại, dịch vụ phát huy được vai trò hiện tại và ngày càng quan trọng trong tương lai, việc quy định hợp lý về giá đất đối với đất thương mại dịch vụ, đặc biệt là đất thương mại dịch vụ được sử dụng cho các dự án phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng, có ý nghĩa đặc biệt quan trọng", bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO nhìn nhận.

Trên cơ sở các quy định pháp luật hiện hành, nhất là Luật Đất đai 2024 trong đó quy định việc xây dựng bảng giá đất theo nguyên tắc "thị trường", đồng thời thực hiện nguyên tắc "hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư" và thực tiễn áp dụng, bà Vũ Lan Anh đánh giá vẫn còn phân biệt đối xử lớn giữa đất ở "con đẻ" và đất thương mại, dịch vụ "con nuôi" và quy định về giá đất đối với đất thương mại, dịch vụ còn nhiều hạn chế, bất cập cần được tiếp tục hoàn thiện.

Cần xem xét xác định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với giá đất ở

Nhìn nhận về vấn đề giá đất, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO cho rằng, Luật Đất đai 2024 quy định giá đất để tính thuế sử dụng đất là giá đất trong Bảng giá đất. Tại điểm i, khoản 1, Điều 12 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất đã xác định giá đất thương mại, dịch vụ là nội dung bắt buộc phải quy định cụ thể trong Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định. Thực tế, hiện nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần đối với đất thương mại dịch vụ sử dụng cho các dự án du lịch nghỉ dưỡng rất cao. Giá đất thương mại, dịch vụ cao sẽ dẫn đến giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ.

"Theo quan điểm của chúng tôi, khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong Bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo các nguyên tắc "thị trường", "hài hòa lợi ích" để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20 - 40% so với giá đất ở", Bà Lan Anh nhìn nhận.

Bà Lan Anh cũng cho biết thêm, đề xuất này xuất phát từ việc cơ cấu sử dụng đất kinh doanh theo quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt của dự án khu đô thị và khu du lịch, nghỉ dưỡng đều rơi vào khoảng 40% tổng diện tích dự án. Trong khi chủ đầu tư dự án khu đô thị sau khi hoàn thành việc đầu tư, xây dựng sẽ bàn giao 60% diện tích đất còn lại nằm ở phần hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước quản lý, vận hành; khu chung cư sẽ do ban quản trị do cư dân bầu để quản lý, vận hành; thì chủ đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng phải đầu tư toàn bộ và chịu chi phí quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong suốt vòng đời dự án. Vì thế, giá đất của đất thương mại, dịch vụ chỉ nên tối đa bằng 40% giá đất ở là có căn cứ khoa học. Hơn nữa, vai trò của đất thương mại, dịch vụ thực tế còn bao trùm hơn như đề cập tại văn bản này, vậy nên cần khuyến khích hơn nữa để thực ra là nuôi dưỡng nguồn thu bền vững, lâu dài.

Bên cạnh đó, đề xuất cũng xuất phát từ vai trò bao trùm của đất thương mại dịch vụ, nhất là đất phát triển các khu du lịch, nghỉ dưỡng – hạ tầng lưu trú cho ngành kinh tế mũi nhọn du lịch được thể hiện ở các khía cạnh về sở hữu. Theo đó, đất thương mại, dịch vụ là đất thuê có thời hạn nên mãi mãi là đất công để lại cho thế hệ sau. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân;

Về tiền thuê đất, trong khi đất ở chỉ thu tiền sử dụng đất được một lần thì đất thương mại, dịch vụ có thể thu tiền thuê đất lâu dài theo vòng đời dự án. Như vậy, nhà nước sẽ có nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng thêm từ việc thu tiền thuê đất thương mại, dịch vụ do giá đất tăng nhờ hạ tầng ngày càng được hoàn thiện;

Về thuế, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ được đưa vào vận hành kinh doanh nên tạo ra doanh thu thường xuyên. Nhờ thế, nhà nước thu được nhiều thuế giá trị gia tăng từ việc khai thác, sử dụng đất. Bên cạnh đó, việc kinh doanh bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ mang lại nguồn thu cho nhà nước từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân tương tự như thu từ nhà ở;

Về việc làm, đây là một trong những mục tiêu phải giải quyết quan trọng của nhà nước cùng với nhà ở, y tế, giáo dục cho người dân. Bất động sản nhà ở giải quyết không nhiều việc làm trong quá trình khai thác, vận hành. Bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ tạo ra rất nhiều việc làm. Ví dụ: Mỗi phòng khách sạn tiêu chuẩn 4, 5 sao quốc tế tạo ra từ 1 đến 3 việc làm. Như vậy, một khách sạn 500 phòng tạo ra từ 500 đến 1.500 việc làm. Thông qua việc tạo ra nhiều việc làm, bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ giúp giải quyết an sinh, xã hội, xóa đói giảm nghèo, điều tiết giàu nghèo hiệu quả giữa các vùng miền;

Về tác động lan tỏa, các kết quả Đề tài nghiên cứu khoa học Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam: Vai trò và Khuyến nghị chính sách cho thấy bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ lan tỏa đến 40 ngành kinh tế chính, sử dụng đến khoảng 2.000 -2.500 sản phẩm, dịch vụ của hầu hết các ngành kinh tế;

Về thị trường, nhà ở chủ yếu phục vụ người dân trong nước, trong khi bất động sản trên đất thương mại dịch vụ phát triển khu du lịch nghỉ dưỡng mở ra một thị trường toàn cầu, xuất khẩu tại chỗ sản phẩm, dịch vụ, khai thác tối ưu nền kinh tế rất mở của đất nước, thu ngoại tệ cho quốc gia, quảng bá hình ảnh đất nước…

Trên cơ sở đó, bà Vũ Lan Anh kiến nghị, cần xem xét xác định giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở. Bên cạnh đó, đối với phần diện tích đất hạ tầng kỹ thuật của các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng như: đường giao thông nội bộ, cây xanh cảnh quan, trạm xử lý nước thải, quảng trường, …: (i) nên xem xét miễn tiền thuê đất trong suốt thời hạn của dự án, chỉ tính tiền thuê đất đối với phần diện tích đất kinh doanh của dự án và (ii) cho phép nhà đầu tư được bàn giao lại hạ tầng kỹ thuật cho nhà nước (theo cơ chế tương tự như các dự án khu đô thị).

"Để phát huy những lợi ích nêu trên của đất thương mại, dịch vụ việc xác định giá đất thương mại, dịch vụ theo hướng hài hòa, kiến tạo phát triển cần được đặc biệt quan tâm, là giải pháp đột phá để tạo động lực, nâng cao hiệu quả sử dụng đất thương mại, dịch vụ trong Kỷ nguyên mới", bà Vũ Lan Anh nhận định.

Về phương pháp thặng dư khi tính giá đất thương mại, dịch vụ, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO nhìn nhận, theo quy định pháp luật hiện hành, một trong các phương pháp xác định giá đất đang được áp dụng cho các dự án bất động sản (bao gồm cả dự án đất ở và dự án du lịch nghỉ dưỡng) là phương pháp thặng dư. Đây là phương án xác định giá đất được sử dụng phổ biến nhất cho các dự án phát triển mới, tuy nhiên bà Lan Anh cho rằng, giá đất tính theo phương án này đang quá cao bởi foanh thu lấy theo giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, thường là lấy tham chiếu các khu đất có diện tích đất nhỏ. Việc lấy giá đất đối với khu đất có diện tích nhỏ để sử dụng cho các dự án với quy mô diện tích lớn là không phù hợp.

Bên cạnh đó, còn do các chi phí khi tính tổng chi phí phát triển của thửa đất chưa phù hợp. Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo suất vốn đầu tư của nhà nước ban hành, suất vốn này ít hơn nhiều so với chi phí đầu tư xây dựng thực tế của dự án và các chi phí này được tính toán khoa học trên cơ thiết kế dự toán, bản vẽ thi công được thẩm duyệt. Chi phí bán hàng chỉ cho phép tính 1% doanh thu, trong khi chi phí bán hàng thực tế là khoảng 10%đến 15%. Chi phí lãi vay chỉ được tính cho 50% trên tổng vốn vay và chỉ được tính từ 01-02 năm.

"Với cách tính toán nêu trên, doanh thu đang được tính ở mức cao nhất trong khi chi phí tính không đủ, thiếu, thấp so với thực tế dẫn đến doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất lớn, giá bất động sản đội lên cao gây bong bóng thị trường, chưa thực sự theo các nguyên tắc xác định giá đất", bà Vũ Lan Anh nhìn nhận.

Trên cơ sở nhận diện những bất cập nêu trên, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO kiến nghị sửa đổi các quy định liên quan đến việc áp dụng phương pháp thặng dư khi xác định giá đất.

Thứ nhất, doanh thu không lấy theo giá trúng đấu giá hay lấy mẫu giá của các ô đất nhỏ… mà phải căn cứ vào giá trị trường điển hình trong một thời gian đủ dài;

Thứ hai, chi phí phải được tính đúng, đủ, phù hợp với thực tế. Cụ thể, chi phí phải tính theo dự toán đã được cơ quan nhà nước thẩm định; chi phí bán hàng tính theo sát thực tế chi trả của doanh nghiệp (đề xuất mức 10%); chi phí lãi vay được tính trên toàn bộ vốn vay và tính trong thời gian đầu tư xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại Quyết định chủ trương đầu tư/Quyết định đầu tư của dự án.