Bảng giá đất tăng cao, nguồn cung khó có cơ hội cải thiện, giá bất động sản tiếp tục "leo thang"

Bảng giá đất chủ yếu được thu thập ở thời điểm thị trường có dấu hiệu thổi giá

Bảng giá đất điều chỉnh được nhiều địa phương công bố thời gian gần đây đang trở thành vấn đề nóng trên thị trường khi mức giá điều chỉnh cao hơn nhiều so với mức giá cũ.

Tại TP.HCM, giá đất đã tăng trung bình 20 - 86% so với trước, cao nhất 687 triệu đồng/m2 thuộc ba tuyến đường trung tâm, theo bảng giá đất điều chỉnh mới. Bảng giá đất mới của Hà Nội cũng ghi nhận mức cao nhất hơn 695 triệu đồng/m2 thuộc loạt tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm, gấp 3,7 lần so với mức giá cũ.

Tại TP. Đà Nẵng, mặt tiền đường Bạch Đằng (ven sông Hàn) có mức giá lên tới 286 triệu đồng/m2, tăng 65% so với trước đây.

Việc điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường của các địa phương được kỳ vọng biến đất đai thành nguồn lực phát triển mạnh mẽ hơn. Khi Nhà nước giao đất thực hiện dự án, doanh nghiệp sẽ đóng góp nhiều hơn, tạo nguồn thu lớn hơn cho ngân sách. Đồng thời, bảng giá đất cao sẽ bảo đảm người dân nhận được mức bồi thường thỏa đáng khi có đất trong diện thu hồi, giảm thiểu bất cập trong công tác giải phóng mặt bằng - một vấn đề nóng tồn tại lâu nay.

Tuy nhiên, bên cạnh một số tác động tích cực, bảng giá đất điều chỉnh mới của các địa phương cũng đặt ra không ít thách thức.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, bảng giá đất mới tăng sẽ kéo theo tiền sử dụng đất tăng. Trong khi đó, tiền sử dụng đất chiếm tỉ trọng tương đối lớn trong tổng chi phí đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Như vậy, nếu tiền sử dụng đất được tính cao hơn, dựa trên bảng giá đất mới sẽ khiến cho chi phí thực hiện dự án bị đẩy lên cao.

Ông Đính cho biết, thực tế này sẽ dẫn đến 02 trường hợp. Trường hợp 1 là đối với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, vẫn có thể tiếp tục triển khai dự án theo kế hoạch.

Khi giá đất tăng cao, nhóm doanh nghiệp này buộc phải điều chỉnh giá bán lên cao. Mức giá cao này sẽ được một phần nhỏ cầu hấp thụ do một vài nguyên nhân như tính cấp thiết của cầu, hoặc cầu đến từ một nhóm nhỏ "dư tiền". Tuy nhiên, cơ bản phần lớn sản phẩm bất động sản sẽ không được hấp thụ, vì vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân. Điều này sẽ khiến giao dịch trên thị trường bị đình trệ; doanh nghiệp gặp khó khăn do không thu hồi được vốn và lợi nhuận như kỳ vọng.

Một số khác, khi giá cao khó được hấp thụ, chủ đầu tư buộc phải điều chỉnh giảm giá bán phù hợp hơn. Động thái này có tác động tích cực giúp giao dịch có cơ hội tăng lên. Tuy nhiên, lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng. Từ đó làm giảm động lực triển khai các dự án mới, ảnh hưởng đến tài chính của doanh nghiệp.

Trường hợp 2 là đối với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính chưa thực sự mạnh hoặc có nhiều dự án cùng triển khai. Theo vị chuyên gia, khi giá đất tăng cao, nhóm doanh nghiệp này buộc phải cân đối, điều chỉnh lại kế hoạch triển khai theo hướng chậm hơn vì cần thời gian để thu xếp nguồn lực tài chính.

Cũng không loại trừ sẽ có một nhóm doanh nghiệp khó có thể tiếp tục triển khai dự án, buộc phải tìm đối tác để thực hiện M&A. Tuy nhiên, ngay cả khi quyết định M&A, doanh nghiệp vẫn sẽ gặp khó khăn vì khó hoàn thành nghĩa vụ tài chính, do tiền sử dụng đất tính cao.

"Nhìn chung, cả hai trường hợp trên đều ảnh hưởng thiếu tích cực tới cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, qua đó tác động đến thị trường khi nguồn cung khó có cơ hội cải thiện, giá bất động sản tiếp tục tăng cao… Chưa kể, bảng giá đất được xác định ở mức cao sẽ khiến cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng của doanh nghiệp gặp khó khăn, bởi giá đền bù giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao, bị lạm dụng. Đặc biệt là với các doanh nghiệp triển khai dự án quy mô vừa và nhỏ phải tự thỏa thuận. Trong khi đó, quy định mới, phải hoàn thành giải phóng mặt bằng 100% mới được thực hiện dự án", ông Đính nhìn nhận.

Cũng theo vị chuyên gia, bảng giá đất điều chỉnh của các địa phương mới đây chủ yếu được thu thập ở thời điểm thị trường đang có dấu hiệu của hiện tượng đẩy giá, thổi giá. Mặc dù có giao dịch thực, thì mức giá giao dịch vẫn có tính "ảo". Do đó, nếu lấy mức giá ảo đó để làm căn cứ xác định bảng giá đất thì vô hình trung, chúng ta đang "pháp lý hóa" mức giá ảo cho thị trường.

Giá đất cao đem lại nguồn thu ngắn hạn cho địa phương nhưng dài hạn chưa chắc đảm bảo

Bảng giá đất mới với mức giá cao hơn so với bảng giá đất cũ được kỳ vọng sẽ giúp các địa phương có cơ hội tăng thu ngân sách, góp phần đẩy mạnh thực hiện các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, trường hợp bảng giá đất mới quá cao, một số doanh nghiệp chưa/không thu xếp được nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính cũng như các khâu thỏa thuận, giải phóng mặt bằng dẫn đến dự án bị ngưng trệ thì cơ hội tăng thu ngân sách của địa phương cũng không thể thực hiện.

"Thậm chí, địa phương sẽ còn thất thoát nguồn thu rất lớn từ việc các dự án chậm được triển khai", ông Đính nhấn mạnh.

Ngoài ra, bảng giá đất mới quá cao sẽ ảnh hưởng rất lớn tới khả năng thu hút nhà đầu tư trong nước và quốc tế của các địa phương. Bởi theo chuyên gia, đất đai là nguyên liệu đầu vào không thể thiếu cho bất cứ loại hình đầu tư, kinh doanh, sản xuất nào. Khi nguyên liệu đầu vào ngày càng đắt đỏ, cơ hội tiếp cận đất đai của nhà đầu tư suy giảm, khả năng thu hút của địa phương chắc chắn sẽ hạn chế.

Xét ở góc độ an sinh xã hội tại địa phương, bảng giá đất tăng sẽ làm chi phí thuê đất của các doanh nghiệp nhằm thực hiện các hoạt động sản xuất kinh doanh tăng. Điều này tất yếu khiến giá thành sản phẩm, dịch vụ cuối cùng đưa đến tay người dân bị đẩy lên cao.

Đối với trường hợp các doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô, cắt giảm lương, thậm chí tạm dừng hoạt động do chi phí đất đai tăng quá khả năng chi trả thì lượng lớn người lao động sẽ mất cơ hội việc làm. Không chỉ thu nhập người dân bị giảm mà ngân sách địa phương cũng chịu ảnh hưởng.

"Giá đất cao có thể đem lại nguồn thu, lợi ích ngắn hạn cho các địa phương nhưng nhìn vào dài hạn, điều này chưa chắc đã đảm bảo. Nghiêm trọng hơn có thể làm giảm nguồn thu, tạo ra nhiều rào cản trong quá trình hiện thực hóa các mục tiêu phát triển của địa phương", Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá.

Để có một bảng giá đất điều chỉnh vừa đảm bảo tiệm cận với giá thị trường vừa hài hòa lợi ích giữa các bên, chuyên gia đề xuất các địa phương cần có giải pháp, phương pháp khoa học khả thi để xác định chính xác giá trị trường, làm cơ sở xây dựng bảng giá đất phù hợp, đảm bảo tinh thần "không pháp lý hóa giá giao dịch ảo".

Để làm được điều này, Nhà nước cần bắt buộc mọi giao dịch phải thực hiện qua sàn giao dịch công khai, minh bạch, nhằm kiểm soát tốt các hoạt động mua bán trên thị trường. Từ đó có cơ sở để tạo dữ liệu thông tin thường xuyên, chỉ số giá bất động sản chính xác. Qua đó xây dựng được bảng giá đất phù hợp.

Sau khi đã xây dựng được một bảng giá đất sát với giá trị thật trên thị trường, địa phương nên có chính sách phân loại mức giá để áp dụng cho từng nhóm trường hợp.

Ví dụ, giá đất để phát triển các dự án bất động sản nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội nên được hưởng ưu đãi so với giá đất phát triển nhà ở thương mại thông thường. Tất cả cần phải đảm bảo theo hướng có hỗ trợ nhằm hướng đến mục tiêu cuối cùng là bảo hộ doanh nghiệp đầu tư, sản xuất trong nước, hỗ trợ doanh nghiệp vừa và nhỏ, thúc đẩy phát triển kinh tế.

Ngoài ra, địa phương cũng cần thường xuyên cập nhật giá thị trường để kịp thời điều chỉnh bảng giá đất theo hướng linh hoạt, phù hợp.

"Không nên có xu hướng sử dụng tiền đất là nguồn thu chính cho ngân sách địa phương, vì nó có tính thời điểm và ngắn hạn. Thay vào đó, cần vận dụng như công cụ kích thích để tạo nguồn thu tăng trưởng ổn định, bền vững", TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh./.