Chất xúc tác nào góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở?

Nửa đầu năm, nguồn cung "cô đặc" ở một số dự án

Nửa đầu năm 2024, nguồn cung thị trường nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn "cô đặc", chỉ tập trung vào số ít dự án của một vài chủ đầu tư có tên tuổi. Và thực tế cũng chỉ ra trong 2 quý đầu năm 2024, không có quá nhiều doanh nghiệp bung hàng mới, các sản phẩm chủ yếu đến từ các dự án cũ hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo.

Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, tính riêng trong quý II/2024, tại Hà Nội có khoảng 7.600 căn hộ đã được mở bán, đánh dấu mức tăng 140% theo quý và tăng 155% theo năm. Sự thay đổi đáng kể này chủ yếu do sự ra mắt của các dự án căn hộ mới trong các khu đô thị tích hợp, như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Khu vực phía Tây chiếm khoảng 59% nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm, và các dự án trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế trên thị trường, chiếm khoảng 90% nguồn cung mới.

Còn tại TP.HCM có khoảng 924 căn được mở bán vào quý II, tăng 240% theo quý nhưng giảm 5% theo năm. Tính chung trong nửa đầu năm 2024, chỉ có hai dự án mới ra mắt, đóng góp tới 66% trong nguồn cung mới trong giai đoạn này. Phần còn lại thuộc về các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu trên thị trường.

Đồng quan điểm, tại sự kiện mới đây, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho hay thời gian vừa qua nguồn cung nhà ở chung cư đã chậm lại, nguyên nhân đến từ rào cản pháp lý. Tới nửa đầu năm nay, sản phẩm chung cư tại TP.HCM vẫn chưa có diễn biến mới, vấn đề thiếu hụt nguồn cung vẫn tiếp tục diễn ra. Vì thế, sự chú ý của thị trường đang dành cho nơi có nhiều nguồn cung mới hơn như khu vực miền Bắc và Hà Nội. 

Trong khi đó nguồn cung phân khúc chung cư ở Hà Nội, phân khúc trung - cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Hơn nữa phân khúc này cũng đang thiết lập mặt bằng giá mới. Cụ thể, khoảng 70% số căn hộ mở bán trong nửa đầu năm 2024 tập trung ở phân khúc cao cấp và rơi vào khoảng giá 60 - 120 triệu đồng/m2.

Nhìn tổng quan, bà An nhận định: "Dường như mức thu nhập của người dân hiện tại chưa theo kịp mức tăng giá nhà/chung cư ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội".

Những con số thống kê và phân tích của chuyên gia phần nào đó cũng lý giải cho tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trên thị trường nửa đầu năm 2024. Việc tìm kiếm một dự án phù hợp với người dân tại Hà Nội và TP.HCM vẫn khó khi nguồn cung chưa dồi dào.

Pháp lý khơi thông nguồn cung nhà ở

Trước diễn biến thực tế 6 tháng qua, cùng với kỳ vọng có được trợ lực mạnh mẽ nếu các luật liên quan tới bất động sản sớm đi vào cuộc sống, nguồn cung nhà ở cho thị trường 6 tháng cuối năm cũng dần rõ nét.

Bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho hay, từ quý III/2024 trở đi, thị trường bất động sản sẽ có hy vọng tăng tốc bởi các luật mới chính thức có hiệu lực sẽ trở thành động lực cho thị trường. Tuy nhiên, việc các luật mới có hiệu lực nhưng "chất xúc tác" này cần có thêm thời gian "thẩm thấu" do đó thị trường chỉ có thể từ từ ấm lên. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản vẫn là một thị trường nhạy cảm trước các thông tin từ yếu tố vĩ mô, chính trị, lãi suất ngân hàng....

Mặc dù còn nhiều thách thức, song bà Trang vẫn tin tưởng: "Các chủ thể trên thị trường bất động sản sẽ có động thái rõ ràng hơn bắt đầu từ 1/8 khi các luật mới có hiệu lực. Đơn cử như doanh nghiệp sẽ triển khai các dự án mới, tiếp tục các dự án dang dở vì đã được tháo gỡ pháp lý. Đặc biệt việc phục hồi sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở vừa túi tiền (căn hộ hạng B, C) bởi Luật Nhà ở đã đưa ra thêm giải pháp cho vấn đề nhà ở và thúc đẩy mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Đồng thời Luật Nhà ở cũng lấy lại niềm tin của người mua với quyền sở hữu vĩnh viễn căn hộ".

Mặt khác, bà Trang cũng cho rằng, sự đột phá lớn nhất của thị trường có thể sẽ vào khoảng thời gian cuối năm 2025 khi các thông tư, nghị định của các luật mới có sự thẩm thấu vào thị trường.  Khi đó, nguồn cung nhà ở sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn chứ không chỉ là siêu sang, từ đó sẽ giảm áp lực về giá bán nhà ở cho thị trường Hà Nội, TP.HCM. 

Theo đó, trong nửa cuối năm 2024, thị trường bất động sản Hà Nội dự kiến sẽ chào đón khoảng 9.500 căn hộ mới. Phần lớn nguồn cung này sẽ tập trung ở khuvực phía Tây, hưởng lợi từ vị trí chiến lược và cơ sở hạ tầng đã đượcthiết lập. Ngoài ra, trong nửa cuối năm 2024, nguồn cung dự báo tiếp tục tập trung ở các khu đô thị tích hợp như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City.

Từ năm 2025, các quận/huyện ngoại thành, bao gồm Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông, Hoài Đức, Hoàng Mai, Long Biên và Thanh Trì, được dự đoán sẽ chiếm ưu thế về nguồn cung căn hộ trong tương lai nhờ vào sự phát triển cơ sở hạ tầng và các sáng kiến quy hoạch đô thị của chính phủ. Đáng chú ý, các huyện Đông Anh và Gia Lâm dự kiến sẽ trở thành quậnvào năm 2025, đóng góp vào nguồn cung dự kiến từ các khu đô thị tích hợp lớn như Vinhomes Cổ Loa, Vinhomes Ocean Park và BRG Smart City. 

"Tại thị trường TP.HCM, quỹ đất đang dần trở nên khan hiếm ở các quận trung tâm, chính vì vậy, nguồn cung đang mở rộng ra các khu vực xa hơn, phù hợp với phát triển hạ tầng trong tương lai. Đáng chú ý, sự thành lập của TP. Thủ Đức với quỹ đất dồi dào có sẵn tại đã giúp khu Đông trở thành khu vực quan trọng trên thị trường với một lượng lớn bất động sản đang được phát triển. Dự kiến xu hướng thị trường chung cư tại TP.HCM sẽ tiếp tục có chuyển biến tích cực phụ thuộc vào tăng trưởng kinh tế trong tương lai và việc thực hiện khung pháp lý sắp tới vào cuối năm nay", bà Trang nhận định. 

Dự báo của chuyên gia CBRE cho hay, sau khi 3 luật mới chính thức có hiệu lực, pháp lý thị trường hoàn chỉnh, kỳ vọng nguồn cung gia tăng từ các dự án mới và dự án tái khởi động. Theo đó, từ nay đến năm 2026, Hà Nội sẽ đón nhận khoảng 55.000 sản phẩm nhà ở cao tầng lẫn thấp tầng, trong khi đó, con số này ở TP.HCM chỉ là 35.000. Điều này cho thấy nguồn cung mới sẽ tiếp tục tập trung ở Hà Nội, còn tại TP.HCM, nguồn cung sẽ lan rộng ra các địa phương lân cận và không dồi dào trong thành phố. Còn tại Hà Nội, nguồn cũng sẽ phân bố tập trung hướng tới đường vành đai 3, mở rộng ra Đông Bắc và phía Tây thành phố.

Về giá bán, bà Nguyễn Hoài An dự báo, giá bán chung cư Hà Nội tại thị trường sơ cấp và thứ cấp tiếp tục đi lên từ nửa cuối năm 2024. Mức tăng trưởng giá này là khoảng trên 20%/năm - một con số chưa từng được ghi nhận từ trước tới nay. Từ năm 2026, mức tăng trưởng có thể ổn định, khi đã tạo được mặt bằng giá mới. Trong khi đó, TP.HCM ghi nhận tăng trưởng giá ổn định 5 - 6%/năm.