Thích
Quốc hội vừa ban hành nghị quyết mới quy định cơ chế tổ chức thực hiện Luật Đất đai, trong đó đáng chú ý là các điều chỉnh liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở.
Mục tiêu xuyên suốt của chính sách là giữ ổn định thị trường đất đai, hạn chế đầu cơ và tăng hiệu quả quản lý, sử dụng đất theo hướng bền vững.
Theo quy định mới, chính sách ưu đãi tiền sử dụng đất vẫn được duy trì, song không còn áp dụng đại trà như trước.
Từ năm 2026, chính thức siết phân lô bán nền từ đất nông nghiệp. Ảnh minh họa
Cụ thể, người sử dụng đất khi chuyển mục đích chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch tiền sử dụng đất trong hạn mức và 50% đối với phần vượt hạn mức, thay vì phải nộp toàn bộ 100% như trước đây.
Tuy nhiên, điểm thay đổi quan trọng nằm ở phạm vi và điều kiện hưởng ưu đãi. Theo nghị quyết, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được áp dụng ưu đãi một lần cho một thửa đất, không áp dụng lặp lại đối với nhiều thửa hoặc sau khi liên tục tách thửa.
Quy định này được xem là "van chặn" nhằm ngăn chặn việc lợi dụng chính sách để chia nhỏ đất nông nghiệp, hợp thức hóa chuyển mục đích rồi bán nền kiếm lời.
Ưu đãi chỉ áp dụng trong những trường hợp có tính chất ổn định, gắn với nhu cầu ở thực, như đất vườn, ao liền kề đất ở trong cùng thửa hoặc các thửa đất có nguồn gốc sử dụng lâu dài trong khu dân cư.
Ngược lại, đất nông nghiệp riêng lẻ, đất được tách thửa sau ngày 1/7/2014 hoặc các thửa có diện tích lớn sẽ không thuộc diện ưu đãi, người sử dụng đất vẫn phải nộp đủ 100% tiền chênh lệch khi chuyển sang đất ở.
Nhiều chính sách liên quan đến đất đai có sự thay đổi lớn, người dân cần biết để tránh gặp rắc rối. Ảnh minh họa
Việc giới hạn ưu đãi một lần cho mỗi thửa đất giúp hạn chế các thủ thuật lách luật như tách thửa hàng loạt hoặc nhờ người khác đứng tên để hưởng ưu đãi nhiều lần.
Theo các chuyên gia, khi ưu đãi được đặt trong khuôn khổ chặt chẽ hơn, hiện tượng đầu cơ đất nông nghiệp, phân lô bán nền trái quy hoạch sẽ giảm đáng kể. Điều này không chỉ góp phần hạ nhiệt các cơn sốt đất ảo, mà còn tránh tình trạng hình thành những khu đất manh mún, thiếu hạ tầng - vấn đề đang gây áp lực lớn cho công tác quản lý đô thị tại nhiều vùng ven hiện nay.
Trong bối cảnh thị trường đất đai từng nhiều lần biến động vì đầu cơ và phân lô bán nền tự phát, việc Quốc hội siết chặt điều kiện hưởng ưu đãi khi chuyển mục đích sử dụng đất được xem là bước điều chỉnh cần thiết.
Chính sách mới không chỉ nhằm hạ nhiệt các cơn sốt đất ảo, mà còn góp phần lập lại trật tự trong quản lý đất đai, hướng dòng vốn và nhu cầu sử dụng đất về đúng mục đích ở thực, bền vững và phù hợp quy hoạch.
Theo quy định của pháp luật đất đai, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng cho các mục đích phục vụ sản xuất và phát triển nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, cũng như các hoạt động nghiên cứu, thí nghiệm và bảo vệ, phát triển rừng.
Về bản chất, đây là nhóm đất gắn với hoạt động sản xuất và sinh kế trong khu vực nông thôn, đóng vai trò quan trọng trong bảo đảm an ninh lương thực và phát triển kinh tế nông nghiệp.
Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai năm 2013, đất đai được phân thành nhiều nhóm, trong đó nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất cụ thể sau:
Đất trồng cây hàng năm, bao gồm đất trồng lúa và đất trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng ngắn khác.
Đất trồng cây lâu năm, là loại đất sử dụng cho các loại cây có thời gian sinh trưởng dài, thu hoạch nhiều năm như cây công nghiệp, cây ăn quả lâu năm.
Đất rừng sản xuất, phục vụ mục đích trồng rừng, khai thác gỗ và lâm sản theo quy hoạch.
Đất rừng phòng hộ, có chức năng bảo vệ môi trường, phòng chống thiên tai, xói mòn, sạt lở.
Đất rừng đặc dụng, chủ yếu dùng để bảo tồn thiên nhiên, đa dạng sinh học, nghiên cứu khoa học và du lịch sinh thái.
Đất nuôi trồng thủy sản, bao gồm đất sử dụng để nuôi cá, tôm và các loại thủy sản khác.
Đất làm muối, phục vụ sản xuất muối theo phương thức truyền thống hoặc công nghiệp.
Ngoài ra, pháp luật còn quy định đất nông nghiệp khác, bao gồm đất xây dựng nhà kính, nhà lưới và các công trình phục vụ trồng trọt (kể cả các hình thức canh tác không trực tiếp trên đất); đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi; đất phục vụ hoạt động học tập, nghiên cứu, thí nghiệm trong lĩnh vực nông nghiệp; đất ươm tạo cây giống, con giống; và đất trồng hoa, cây cảnh.
Việc phân loại rõ các loại đất nông nghiệp là cơ sở quan trọng để xác định mục đích sử dụng hợp pháp, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, cũng như nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
