Chính thức từ nay, tiền đặt cọc đấu giá đất sẽ tăng tối đa 50%, 'cấm cửa' 5 năm nếu bỏ cọc

Ngày 6/1/2026, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 66.11/2026 quy định về việc xử lý các khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân theo Luật Đất đai.

Nghị quyết này được kỳ vọng sẽ lập lại kỷ cương trong đấu giá đất, đặc biệt là ngăn chặn tình trạng trả giá cao để trục lợi rồi bỏ cọc.

Một trong những điểm thay đổi quan trọng là điều chỉnh mức tiền đặt trước khi tham gia đấu giá.

Trước đó, theo Điều 39 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 (được sửa đổi, bổ sung năm 2024), tiền đặt trước đối với đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân dao động từ 5% đến 20% giá khởi điểm.

Tuy nhiên, theo quy định mới tại Nghị quyết 66.11/2026, mức tiền này được nâng lên tối thiểu 10% và tối đa 50% giá khởi điểm.

Việc nâng trần tiền đặt trước được xem là biện pháp kỹ thuật quan trọng nhằm hạn chế hiện tượng đẩy giá đất lên cao bất thường rồi không thực hiện nghĩa vụ tài chính sau khi trúng đấu giá, gây nhiễu loạn thị trường và phát sinh hệ lụy cho ngân sách, quy hoạch địa phương.

Không chỉ siết điều kiện tham gia, Nghị quyết cũng quy định rõ chế tài xử lý đối với người trúng đấu giá nhưng vi phạm nghĩa vụ nộp tiền.

Theo đó, trong trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền trúng đấu giá, dẫn đến việc hủy quyết định công nhận kết quả đấu giá, cá nhân vi phạm có thể bị cấm tham gia đấu giá từ 2 năm đến 5 năm, tùy mức độ vi phạm.

Đối với trường hợp đã nộp tiền nhưng không nộp đầy đủ theo quy định, thời gian cấm tham gia đấu giá được áp dụng ở mức nhẹ hơn, từ 6 tháng đến 3 năm.

Thẩm quyền ban hành quyết định cấm đấu giá thuộc về cơ quan phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Nghị quyết cũng nêu rõ trình tự xử lý: Trong vòng 10 ngày kể từ khi ban hành quyết định hủy kết quả đấu giá, cơ quan có thẩm quyền phải xem xét và ra quyết định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân vi phạm, bảo đảm tính kịp thời và răn đe.

Theo quy định, Nghị quyết 66.11/2026 có hiệu lực từ ngày 6/1/2026 và kéo dài đến hết ngày 28/2/2027, áp dụng trong giai đoạn chuyển tiếp nhằm ổn định hoạt động đấu giá đất ở và hạn chế các hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách.

Năm 2025, tình trạng trúng đấu giá quyền sử dụng đất rồi bỏ cọc tiếp tục diễn biến phức tạp tại nhiều địa phương. Không ít trường hợp trả giá cao bất thường để tạo mặt bằng giá mới, sau đó không thực hiện nghĩa vụ tài chính, khiến các phiên đấu giá bị hủy, tiến độ giao đất kéo dài.

Hệ lụy không chỉ dừng ở việc lãng phí nguồn lực tổ chức đấu giá, mà còn làm nhiễu loạn thị trường bất động sản, đẩy giá đất lên cao ảo, gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thực. Đối với chính quyền địa phương, việc bỏ cọc hàng loạt còn ảnh hưởng đến kế hoạch thu ngân sách, quy hoạch sử dụng đất và làm giảm niềm tin vào tính minh bạch, nghiêm túc của hoạt động đấu giá.

Thực tế này đặt ra yêu cầu phải siết chặt điều kiện tham gia và chế tài xử lý, nhằm ngăn chặn hành vi đầu cơ, trục lợi chính sách thông qua đấu giá đất.