Thích
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Kích hoạt chu kỳ mới: Xu hướng mới - Chiến lược mới”, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã có những phân tích bối cảnh kinh tế vĩ mô, những thay đổi về chính sách và cấu trúc vốn cho bất động sản. Theo ông, chu kỳ mới đòi hỏi doanh nghiệp phải chủ động điều chỉnh chiến lược tài chính, cơ cấu sản phẩm và phương thức vận hành để thích ứng với những yêu cầu ngày càng cao của thị trường.
Hạ tầng, đầu tư công và thể chế mở rộng dư địa phát triển
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDVNhìn từ bức tranh vĩ mô, Việt Nam đang có nhiều điều kiện thuận lợi để duy trì đà tăng trưởng. TS. Cấn Văn Lực dự báo GDP năm 2026 có thể tăng 9 - 9,7%, trong khi lạm phát được kiểm soát ở mức khoảng 4,5 - 4,7%. Các nguồn lực đầu tư cũng ghi nhận chuyển biến tích cực. Trong 10 tháng đầu năm, vốn FDI đăng ký tăng 74%, vốn giải ngân tăng 13%, đầu tư công tăng 44% và tỷ lệ giải ngân đạt 74% kế hoạch.
Với thị trường bất động sản, ý nghĩa của những dòng vốn này nằm ở khả năng mở rộng không gian phát triển. Đầu tư công tạo nguồn lực thúc đẩy các công trình giao thông và hạ tầng đô thị, trong khi FDI góp phần hình thành thêm các trung tâm sản xuất, khu công nghiệp và nhu cầu về nhà ở, thương mại, logistics. Khi khả năng kết nối giữa nơi ở, việc làm và các trung tâm kinh tế được cải thiện, những khu vực có lợi thế về hạ tầng sẽ có thêm cơ hội thu hút dân cư và hoạt động kinh doanh.
Những dự án có kết nối thực chất, đáp ứng nhu cầu sinh sống và khai thác kinh tế sẽ có nền tảng phát triển vững chắc hơn so với sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá đất.
Vai trò của lĩnh vực xây dựng cũng cho thấy mức độ gắn kết giữa đầu tư hạ tầng và tăng trưởng kinh tế. TS. Cấn Văn Lực chia sẻ, trong 9 tháng đầu năm 2026, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng trưởng 11%. Riêng ngành xây dựng tăng 12,2%, đóng góp 8,25% vào mức tăng trưởng chung của nền kinh tế.
Nếu đầu tư công tạo động lực mở rộng không gian phát triển, thể chế sẽ quyết định mức độ thông suốt của quá trình chuyển hóa nguồn lực thành dự án và sản phẩm. Theo số liệu ông Lực đề cập, hơn 5.000 dự án gặp vướng mắc đã được rà soát trên cả nước, khoảng 3.600 dự án được xử lý và còn gần 1.400 dự án tiếp tục được tháo gỡ. Việc đưa các dự án đình trệ trở lại quá trình triển khai có ý nghĩa lớn đối với nguồn cung, khả năng khai thác quỹ đất và dòng tiền của doanh nghiệp.
Về thể chế, TS. Cấn Văn Lực cho biết, Bộ Chính trị đã ban hành gần 30 nghị quyết, trong đó có 10 nghị quyết tác động trực tiếp đến lĩnh vực xây dựng và bất động sản, cùng Nghị quyết 21-NQ/TW về định hướng sửa đổi Luật Đất đai. Một trong những vấn đề đáng chú ý là cơ chế định giá đất đang có sự điều chỉnh theo hướng tăng vai trò quyết định của Nhà nước. Các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, điều chỉnh thuế, phí và tiền thuê đất cũng được kỳ vọng góp phần cải thiện môi trường đầu tư, giảm bớt áp lực cho doanh nghiệp.
Tái cấu trúc dòng vốn, định hình chu kỳ phát triển bền vững
Nếu hạ tầng và thể chế mở rộng không gian phát triển, cấu trúc dòng vốn sẽ quyết định sức bền của chu kỳ mới. Theo TS. Cấn Văn Lực, trong 8 tháng năm 2026, tín dụng bất động sản tăng khoảng 9,5%, thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế là 10%. Dự báo cả năm, mức tăng này có thể đạt khoảng 15%, giảm đáng kể so với con số 36% của năm trước.
Diễn biến trên cho thấy tín dụng bất động sản đang bước vào giai đoạn tăng trưởng thận trọng hơn. Nguồn vốn ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng đối với hoạt động phát triển dự án, song việc phụ thuộc quá lớn vào một kênh huy động có thể tạo áp lực lên khả năng cân đối vốn của doanh nghiệp. Theo chuyên gia, thị trường cần phát triển thêm các kênh huy động vốn trung và dài hạn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, nhằm giảm sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Trong 10 tháng năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã vượt 150.000 tỷ đồng, cao hơn tổng lượng phát hành của cả năm trước; nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm khoảng 36%.
Áp lực tài chính vẫn hiện hữu khi nhiều khoản trái phiếu đến hạn thanh toán. TS. Cấn Văn Lực phân tích, giai đoạn đáo hạn căng thẳng nhất vào năm 2023 đã qua, song doanh nghiệp không thể tiếp tục trông chờ vào việc gia hạn mà phải chủ động quản trị dòng tiền và thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Với những đơn vị thiếu hụt nguồn lực, điều chỉnh giá bán để thu hồi vốn có thể trở thành lựa chọn cần thiết.
Những đơn vị có quy mô, năng lực triển khai và nền tảng tài chính tốt thường sở hữu lợi thế lớn hơn; ngược lại, doanh nghiệp nhỏ và vừa có thể gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn, duy trì hoạt động và hoàn thành các dự án đang triển khai.
Ngoài tín dụng ngân hàng và trái phiếu, vốn đầu tư nước ngoài và hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) cũng là những nguồn lực có thể bổ sung cho thị trường. Để thu hút các nhà đầu tư, doanh nghiệp cần cải thiện tính minh bạch trong hoạt động, chuẩn hóa thông tin dự án và chứng minh khả năng triển khai. Đây là những điều kiện quan trọng để nâng cao mức độ tin cậy, đặc biệt trong các thương vụ hợp tác và huy động vốn dài hạn.
Ở góc độ phát triển dài hạn, ông Lực nhấn mạnh yêu cầu điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực, vừa túi tiền với đại đa số người dân. Ông cũng khuyến nghị doanh nghiệp cơ cấu lại tài chính, kiểm soát dòng tiền, chủ động phương án trả nợ và thích ứng với các yêu cầu chuyển đổi xanh, chuyển đổi số, năng lượng và lao động.
Chu kỳ mới mở ra thêm cơ hội cho thị trường bất động sản, nhưng khả năng nắm bắt cơ hội sẽ có sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp. Năng lực tài chính, tính minh bạch, khả năng triển khai dự án và mức độ đáp ứng nhu cầu thực sẽ trở thành những yếu tố quyết định sức cạnh tranh. Với doanh nghiệp, đây là thời điểm cần rà soát chiến lược đầu tư, đa dạng hóa nguồn huy động và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn để thích ứng với một thị trường đang vận hành theo hướng chọn lọc hơn.
