Doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp trước cơ hội đón dòng vốn thế hệ mới

Là một trong những doanh nghiệp công bố báo cáo sớm nhất trong mùa báo cáo tài chính quý III/2026, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng. Doanh thu thuần quý III đạt 3.187,3 tỷ đồng, tăng 136,6% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận sau thuế đạt 937,2 tỷ đồng, tăng 200,5% so với cùng kỳ và gấp 27 lần mức 34,5 tỷ đồng của quý II. Theo KBC, kết quả tăng trưởng tích cực chủ yếu đến từ sự cải thiện của hoạt động kinh doanh khu công nghiệp. Trong quý III, doanh nghiệp đã bàn giao 56ha đất khu công nghiệp, tăng 180% so với cùng kỳ, phần lớn tại Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2. Bên cạnh đó, việc tiếp tục bàn giao sản phẩm tại các dự án nhà ở xã hội cũng góp phần hỗ trợ kết quả kinh doanh.

Cùng ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận cao trong quý III, Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã: VGC) đạt 616 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 423,8% so với cùng kỳ. Doanh thu thuần tăng 16,6%, lên 3.794,7 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, lợi nhuận cải thiện nhờ hoạt động cho thuê hạ tầng khu công nghiệp và hiệu quả kinh doanh vật liệu xây dựng tại các công ty con được nâng cao.

Trong khi đó, CTCP Long Hậu (mã: LHG) ghi nhận doanh thu thuần quý III đạt 148 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 53,8 tỷ đồng, lần lượt tăng 31,9% và 16,7% so với cùng kỳ. Kết quả tích cực được hỗ trợ bởi doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú và trung tâm thương mại gia tăng.

Đà cải thiện lợi nhuận cũng được ghi nhận tại CTCP Khu công nghiệp Hiệp Phước (mã: HPI) đạt 6,2 tỷ đồng lợi nhuận, tăng nhẹ so với cùng kỳ và cao hơn mức 3,5 tỷ đồng của quý trước. Hay CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã: TIP) báo lãi 36,8 tỷ đồng, tăng 26,9% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, tại hệ sinh thái Sonadezi, kết quả kinh doanh quý III cũng ghi nhận nhiều điểm sáng. Cụ thể, CTCP Sonadezi Long Bình (mã: SZB) đạt 55,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 100,6% so với cùng kỳ và nhỉnh hơn mức 53,7 tỷ đồng của quý II. CTCP Sonadezi Long Thành (mã: SZL) ghi nhận lợi nhuận 69,9 tỷ đồng, tăng 113,5% so với cùng kỳ và cao hơn gấp đôi mức 31,8 tỷ đồng của quý trước. Trong khi SZB và SZL ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận trên 100%, kết quả kinh doanh của CTCP Sonadezi Châu Đức (mã: SZC) có phần khiêm tốn hơn. Dù vậy, doanh nghiệp vẫn đạt 21,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý III, tăng 3,8% so với cùng kỳ và cải thiện so với mức 18,9 tỷ đồng của quý II.

Bên cạnh một số doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng đột biến nhờ hoạt động cho thuê, bàn giao đất khu công nghiệp và cải thiện hiệu quả kinh doanh, không ít đơn vị vẫn đối mặt với áp lực sụt giảm doanh thu, lợi nhuận.

Cụ thể, CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã: NTC) ghi nhận 47 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý III, giảm 62,6% so với cùng kỳ. Doanh thu thuần cũng giảm 65,4%, xuống còn 79,3 tỷ đồng. 

Tình trạng tương tự diễn ra tại CTCP Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (mã: D2D), khi lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 4,9 tỷ đồng, giảm 78,8%, còn doanh thu thuần giảm 62%, xuống 38,6 tỷ đồng. Đáng chú ý, mức sụt giảm tại D2D phần lớn chịu tác động từ yếu tố nền so sánh. Doanh nghiệp không còn ghi nhận khoản doanh thu lớn từ hoạt động chuyển nhượng đất tại Khu dân cư Châu Đức như trong cùng kỳ năm trước, khiến doanh thu và lợi nhuận quý III giảm đáng kể.

Tổng công ty IDICO - CTCP (mã: IDC) cũng ghi nhận kết quả kinh doanh đi xuống trong quý III/2026. Cụ thể, doanh thu thuần đạt gần 2.076 tỷ đồng, lợi nhuận ròng gần 493 tỷ đồng, lần lượt giảm 28% và 41% so với cùng kỳ. Theo doanh nghiệp, nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ biến động doanh thu của các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp. Lũy kế 9 tháng đầu năm, IDICO đạt 5.832 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 1.373 tỷ đồng lợi nhuận, tương ứng giảm 9% và 7% so với cùng kỳ.

Đón dòng vốn thế hệ mới, bất động sản khu công nghiệp đứng trước cuộc chuyển mình

Dù kết quả kinh doanh quý III/2026 vẫn cho thấy sự phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp, song triển vọng trung hạn của bất động sản khu công nghiệp vẫn được giới phân tích đánh giá tích cực. Dòng vốn đầu tư nước ngoài tiếp tục gia tăng, cùng xu hướng mở rộng sản xuất và kế hoạch phát triển quỹ đất mới, được kỳ vọng tạo động lực cho nhu cầu thuê đất, nhà xưởng và sử dụng hạ tầng khu công nghiệp trong thời gian tới.

Theo Cục Thống kê, trong 9 tháng năm 2026, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất trong 9 tháng của 5 năm qua. Đáng chú ý, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6% tổng vốn FDI thực hiện, tương đương 17,4 tỷ USD. Tỷ trọng lớn của dòng vốn vào lĩnh vực sản xuất cho thấy nhu cầu mở rộng nhà máy, công suất và hạ tầng phục vụ sản xuất tiếp tục là động lực quan trọng đối với thị trường khu công nghiệp.

Trên cơ sở đó, SSI Research dự báo diện tích hợp đồng thuê mới và diện tích theo biên bản ghi nhớ (MoU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu có thể đạt khoảng 1.000ha trong năm 2027, tăng 18,6% so với năm 2026. Động lực chủ yếu đến từ các khu công nghiệp cấp 2, trong bối cảnh doanh nghiệp FDI tiếp tục dịch chuyển và mở rộng sản xuất. Trong đó, nhóm khách thuê đến từ Trung Quốc, bao gồm Đài Loan và Hồng Kông, được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò chủ lực trong việc thúc đẩy nhu cầu tại các khu công nghiệp mới.

Bên cạnh các yếu tố thị trường, những chuyển biến trong chính sách và môi trường đầu tư cũng được kỳ vọng củng cố sức hút của Việt Nam. Sau khi Mỹ công bố kết quả điều tra theo Mục 301 của USTR, các chuyên gia nhận định vị thế của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu không thay đổi đáng kể, đồng thời có cơ hội tiếp tục được củng cố nhờ hệ sinh thái sản xuất đã hình thành, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, lợi thế về vị trí địa lý và mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA). Theo chuyên gia VNDIRECT, cải cách thể chế và nâng cao chất lượng môi trường đầu tư sẽ góp phần mở rộng dư địa thu hút dòng vốn mới.

Đáng chú ý, Nghị quyết 10-NQ/TW ban hành ngày 8/6/2026 đánh dấu bước chuyển trong định hướng phát triển khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Thay vì tập trung vào thu hút FDI đơn thuần, Nghị quyết hướng tới xây dựng hệ sinh thái toàn diện, bao gồm cả đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đầu tư gián tiếp nước ngoài (FII), qua đó kết hợp nguồn lực bên ngoài với nội lực trong nước, nâng cao sức tự chủ chiến lược và thúc đẩy phát triển đất nước.

Theo chuyên gia MBS, định hướng này có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh dòng vốn đầu tư thế hệ mới ngày càng đặt ra những tiêu chuẩn khắt khe về môi trường, xã hội và quản trị (ESG). Đây cũng là động lực thúc đẩy Việt Nam nâng cao năng lực cạnh tranh, đồng thời mở ra chu kỳ phát triển mới cho ngành khu công nghiệp, với xu hướng chuyển đổi từ mô hình truyền thống sang các khu công nghiệp sinh thái, xanh, thông minh và công nghệ cao.

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Cấp cao, Trưởng Thị trường Hà Nội, JLL Việt Nam cho rằng, việc Việt Nam nằm trong Top 10 thị trường có mức cải thiện điểm số minh bạch mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024 - 2026 là tín hiệu tích cực đối với triển vọng thu hút vốn ngoại. Sự cải thiện này gắn với quá trình hoàn thiện khung pháp lý, nâng cao tính minh bạch và số hóa dữ liệu đất đai, qua đó giúp nhà đầu tư tiếp cận thông tin thuận lợi hơn và củng cố niềm tin vào thị trường.

Một lợi thế khác, theo bà Vân là độ mở của nền kinh tế cùng mạng lưới các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã ký kết. Các doanh nghiệp đặt cơ sở sản xuất tại Việt Nam có cơ hội tiếp cận những thị trường mà Việt Nam đã có cam kết thương mại, qua đó tạo lợi thế nhất định so với một số quốc gia trong khu vực.

"Xét trên tổng thể, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm thị trường có sức cạnh tranh trong thu hút đầu tư. Dù vậy, lợi thế này không hoàn toàn vững chắc, đòi hỏi Việt Nam phải tiếp tục quyết tâm cải thiện môi trường đầu tư và nâng cao năng lực cạnh tranh", bà Vân nhấn mạnh./.