Dòng vốn bất động sản tìm đường qua loạt thương vụ chuyển nhượng dự án

Loạt doanh nghiệp bất động sản "mạnh tay" chuyển nhượng dự án

Theo thống kê của hãng tư vấn Grant Thornton, trong 9 tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận 26 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần liên quan đến bất động sản, với tổng giá trị công bố khoảng 2,3 tỷ USD. Số lượng giao dịch tăng 2 vụ, tương đương hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. 

Thực tế ghi nhận trường hợp nhiều chủ đầu tư chuyển nhượng dự án nhằm thu hồi vốn, giảm áp lực tài chính. Một trong những trường hợp nổi bật là CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR). Trong nửa đầu năm 2026, doanh nghiệp này liên tiếp thực hiện các thương vụ chuyển nhượng dự án và thoái vốn quy mô lớn. Cụ thể, Phát Đạt đã chuyển nhượng dự án Thuận An 1 cho Mitsubishi Corporation (Nhật Bản) với giá trị hơn 1.900 tỷ đồng; dự án Thuận An 2 cho Công ty Đầu tư Xây dựng Bcons với giá trị hơn 3.000 tỷ đồng.

Song song với đó, Phát Đạt còn hoàn tất thoái 99% vốn tại dự án Serenity Phước Hải với giá trị 2.500 tỷ đồng; chuyển nhượng 30% vốn tại Công ty Phát triển Đô thị Tam Hiệp, thu về khoảng 637 tỷ đồng. Đáng chú ý, doanh nghiệp cũng đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ dự án The EverRich 2 tại TP.HCM cho Big Gain, với giá trị hơn 5.225 tỷ đồng. 

Xu hướng này cũng được ghi nhận tại Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, mã: DIG). Doanh nghiệp đang từng bước triển khai kế hoạch chuyển nhượng các phần quỹ đất thuộc dự án Đại Phước. Cụ thể, DIC Group đã thông qua các thủ tục chuyển nhượng phân khu 8, rộng hơn 134.300m2, cho DCP Châu Á và phần diện tích hơn 19.100m2 thuộc các phân khu 1, 2, 3 cho CTCP Quốc tế Việt Nét. Trước đó, doanh nghiệp cũng đã chuyển nhượng phân khu 7.1 tại dự án này cho Everland An Giang. Như vậy, Đại Phước đang trở thành một trong những quỹ đất được DIC Group từng bước tái cơ cấu thông qua hoạt động chuyển nhượng từng phần.

Cùng với Phát Đạt và DIC Group, Tổng CTCP Địa ốc Sài Gòn (Saigonres, mã: SGR) cũng lựa chọn chuyển nhượng dự án như một giải pháp sắp xếp lại danh mục đầu tư. Cuối tháng 8, doanh nghiệp đã chuyển nhượng Khu nhà ở thương mại Phú Định Riverside cho đối tác với giá trị 245 tỷ đồng. Dự án nằm tại khu vực Bến Phú Định, do Công ty TNHH MTV Địa ốc Sài Gòn Nam Đô, thành viên của Saigonres, làm chủ đầu tư. Với diện tích khoảng 2.104m2, dự án được quy hoạch gồm một block cao 17 tầng và một tầng hầm, cung cấp 169 căn hộ có diện tích từ 40 - 7m2. Theo Saigonres, động thái này nằm trong quá trình rà soát, cơ cấu lại danh mục đầu tư nhằm tối ưu hóa nguồn lực tài chính và năng lực quản trị, qua đó ưu tiên cho những dự án có quy mô lớn và tiềm năng phát triển dài hạn.

Bên cạnh những thương vụ đã được thực hiện, làn sóng dự án tìm kiếm đối tác chuyển nhượng cũng đang xuất hiện tại nhiều doanh nghiệp. Danh sách tài sản được đưa ra chào bán khá đa dạng, từ Khu dân cư Invesco tại xã Bình Hưng do CTCP Him Lam chào bán, Gia Dinh Tower Complex tại phường An Phú được CTCP Tập đoàn Gia Định rao bán, đến Khu nhà ở phức hợp A&B tại phường Thuận An do CTCP Quốc Cường Gia Lai tìm kiếm đối tác. 

Phép thử năng lực tái cơ cấu của doanh nghiệp bất động sản trong chu kỳ mới

Đặt trong bối cảnh năm 2026, khi khả năng tiếp cận vốn và áp lực cân đối dòng tiền vẫn là bài toán lớn đối với nhiều doanh nghiệp, việc chủ động chuyển nhượng những dự án chưa phù hợp với định hướng phát triển hoặc chưa đủ điều kiện triển khai, theo giới chuyên môn là một giải pháp để giải phóng nguồn lực.

Thay vì tiếp tục dàn trải vốn vào những dự án chưa phù hợp với định hướng phát triển hoặc chưa đủ điều kiện triển khai, doanh nghiệp có thể thông qua hoạt động chuyển nhượng để bổ sung dòng tiền, thực hiện các nghĩa vụ tài chính, duy trì hoạt động kinh doanh và giảm áp lực vốn bị đọng tại những tài sản chưa thể khai thác. Xa hơn, đây còn là cơ hội để rà soát danh mục đầu tư, tập trung nguồn lực vào những dự án có tính khả thi cao, phù hợp với năng lực triển khai và triển vọng sinh lời tốt hơn.

Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó Tổng giám đốc Kinh doanh tiếp thị Dat Xanh Services nhìn nhận, chuyển nhượng dự án đang dần trở thành một chiến lược chuẩn bị nguồn hàng của doanh nghiệp, thay vì chỉ là giải pháp xử lý khó khăn tài chính. Sau giai đoạn tái cấu trúc, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tìm kiếm quỹ đất và đối tác để mở rộng hoạt động phát triển dự án. Tuy nhiên, thay vì chạy theo quy mô quỹ đất, dòng vốn hiện có xu hướng tập trung vào những dự án đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng sớm triển khai và tạo ra dòng tiền thực tế.

Theo bà Liên, việc một doanh nghiệp đưa dự án ra thị trường không nhất thiết đồng nghĩa với việc đang gặp khó khăn về tài chính. Đó có thể là quyết định mang tính chiến lược nhằm chuyển nhượng những tài sản không còn phù hợp với định hướng phát triển, giải phóng nguồn vốn để đầu tư vào các dự án khác hoặc tìm kiếm đối tác có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai tốt hơn. Trong khi đó, với bên mua, M&A mở ra cơ hội tiếp cận quỹ đất và nguồn dự án sẵn có, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư so với việc tự tìm kiếm, phát triển quỹ đất và hoàn thiện thủ tục pháp lý từ đầu.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Nguyễn Minh Phong cho rằng, hoạt động chuyển nhượng dự án không chỉ phản ánh sự điều chỉnh trong chiến lược của từng doanh nghiệp, mà còn cho thấy quá trình phân bổ lại nguồn lực đang diễn ra trên thị trường bất động sản. "Từ góc độ kinh tế vĩ mô, hoạt động chuyển nhượng dự án phần nào phản ánh những khó khăn, thách thức mà thị trường đang đối mặt, song, ở góc độ vi mô, đây cũng là cơ hội để từng doanh nghiệp tái cơ cấu hoạt động, đổi mới phương thức đầu tư và tìm kiếm hướng phát triển phù hợp hơn với năng lực thực tế", TS. Nguyễn Minh Phong nói với Reatimes.

Dẫu vậy, để quá trình tái phân bổ nguồn lực này thực sự tạo ra giá trị cho thị trường, hiệu quả của một thương vụ không thể chỉ được đo bằng giá trị giao dịch hay việc hoàn tất chuyển giao quyền sở hữu. TS. Nguyễn Minh Phong cũng lưu ý, chuyển nhượng dự án không chỉ là quyết định liên quan đến tài sản và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng, nhà đầu tư và cộng đồng dân cư. 

Do đó, cùng với việc tạo điều kiện để các giao dịch chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, cần chú trọng cơ chế giám sát, quản lý nhằm bảo đảm tính minh bạch, tuân thủ pháp luật và quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Đặc biệt, năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng tiếp tục triển khai dự án của bên nhận chuyển nhượng cần được đánh giá thấu đáo. Bởi suy cho cùng, ý nghĩa của một thương vụ chuyển nhượng không chỉ nằm ở việc thay đổi chủ sở hữu, mà quan trọng hơn là dự án có thể tiếp tục được triển khai, khai thác hiệu quả và tạo ra giá trị thực chất cho thị trường, khách hàng cũng như cộng đồng./.