Chung cư Bình Dương thổi giá đắt hơn Sài Gòn

Một số dự án chung cư mới tại Bình Dương thổi giá cao hơn cả căn hộ có sẵn ở TP.HCM. Trong khi đó, tình trạng người mua cắt lỗ ở các dự án vẫn xảy ra khá phổ biến.

DĨ AN "BỘI THỰC" NGUỒN CUNG

Sự bế tắc về pháp lý tại TP.HCM dẫn đến việc nhiều doanh nghiệp phải dịch chuyển đầu tư về các địa phương khác. Trong đó, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương là một trong những điểm đến chứng kiến sự bùng nổ nguồn cung dự án mới. Điểm qua thị trường có thể kể đến một loạt dự án của Him Lam Phú Đông, Phú Đông Premier, Phú Đông Sky Garden, HT Pearl, Opal Boulevard.... Hay Tập đoàn Bcons cũng đã và đang đầu tư nhiều dự án nhà ở chung cư trên địa bàn như Bcons Bee, Bcons City, Bcons Polygon, Bcons Polaris…

Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung căn hộ ở thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương có dấu hiệu bội thực. Theo Quyết định Phê duyệt về Chương trình phát triển nhà ở tại Bình Dương năm 2023 nói riêng và giai đoạn 2021-2030, nguồn cung căn hộ tại Dĩ An, Bình Dương đến năm 2030 dự kiến có 48.133 sản phẩm, từ 47 dự án trên địa bàn. Như vậy, số lượng căn hộ trong vài năm tới dự kiến tăng gấp 3 lần so với số lượng căn hộ đã bàn giao hiện tại.

Thống kê trên thị trường (hiện tại và 5 năm tới) cho thấy, một loạt dự án đã và đang triển khai, sắp bàn giao như The Gió Riverside (An Gia) 2.905 căn, Phú Đông Sky One 780 căn, Bcons City 10.000 căn hộ, chung cư New Galaxy (Hưng Thịnh) 1.916 căn, Bcons Ngôi Sao 1.959 căn, New Galaxy( Hưng Thịnh) 3.080 căn... 

Số liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, thời gian qua, với sự khan hiếm nguồn cung ở thị trường TP.HCM đã thúc đẩy gia tăng mạnh nguồn cung ở khu vực Bình Dương. Sắp tới, dự kiến có hơn 12.000 căn sẽ được triển khai tại thị trường này. Trong đó, riêng thị trường Dĩ An sẽ có nguồn cung mới gần 7.500 căn, chiếm hơn 50% tổng lượng cung của thị trường.

Mặc dù nguồn cung căn hộ trong 4 tháng đầu năm 2024 tại thị trường này có cải thiện nhưng mức độ quan tâm tìm kiếm khu vực lại giảm 7% so với giai đoạn trước. Điều này cho thấy nhu cầu trong ngắn hạn vẫn chưa có nhiều cải thiện. Với tình trạng khan hiếm nguồn cung ở khu vực trung tâm thì việc các đô thị vệ tinh như Dĩ An, Thuận An sẽ tiếp tục gia tăng nguồn cung và sẽ tập trung ở phân khúc 35-50 triệu đồng/m2 với kỳ vọng sẽ hướng đến đối tượng những người có nhu cầu ở thị trường TP.HCM và làm việc tại các khu công nghiệp, dân nhập cư, chuyên gia tại khu vực này.

Uớc tính, số lượng căn hộ đã bàn giao tại thành phố Dĩ An hiện nay khoảng 15.000 căn, trong khi đó nguồn cung mới chiếm đến hơn 30.000 căn, gấp đôi số lượng căn hộ đã bàn giao. Bên cạnh nguồn cung tăng lên thì mức giá trung bình khu vực này cũng đã tăng lên mức tiệm cận 35 triệu đồng/m2, bỏ xa nhu cầu ở thực của người dân.

GIÁ BỎ XA DỰ ÁN CÓ SẴN Ở TP.HCM

"Ngáo giá" là 2 từ được nhắc đến khá nhiều tại Bình Dương thời gian qua, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ. Tính từ năm 2019 trở lại đây, Thuận An và Dĩ An là 2 khu vực điểm nóng về phát triển phân khúc căn hộ, sự tham gia của các nhà đầu tư vô tình đã khiến mức giá không ngừng bị đẩy lên cao, thậm chí có dự án bị đẩy mức giá lên đến 45 triệu đồng/m2.

Theo các chuyên gia, tình trạng "ngáo giá" ở Bình Dương vẫn còn tiếp diễn cho đến nay. Điển hình, gần đây một số dự án chào sân tiếp tục tung giá bán chạm ngưỡng 40 triệu đồng/m2, bỏ xa giá nhiều dự án chung cư đã có sẵn ở TP.HCM. Điển hình, chủ đầu tư Bcons đưa ra mức giá dao động từ 30-42 triệu đồng/m2. Trong đó, dự án Bcons City có mức giá lên tới 40 triệu, Bcons Avenue có giá bán dự án kiến là 35 triệu đồng/m2.

Lịch sử các dự án của chủ đầu tư Bcons tiêu thụ khá tốt, song khảo sát ở phân khúc thứ cấp cho thấy, nhiều dự án của Bcons hiện khách hàng bán lỗ khá nhiều. Mức giá cắt lỗ tại một số dự án đã bàn giao như Bcons Green, Bcons Plaza, Bcons Sala... giao động từ 50-150 triệu đồng/căn.

Bcons tham gia thị trường từ phân khúc giá rẻ với lợi thế là doanh nghiệp xây dựng. Tập đoàn đã có khởi đầu khá thành công ở thời điểm thị trường đang đi lên. Tuy nhiên, doanh nghiệp đang mất dần lợi thế "giá rẻ", do giá đất mua vào giai đoạn sau cao hơn và các dự án mới phải đối mặt với nhiều sự cạnh tranh: cạnh tranh về giá với sản phẩm thứ cấp của chính Bcons và cạnh tranh về chất lượng, thương hiệu ở phân khúc cao hơn với các doanh nghiệp khác như Phú Đông, Pi Group…

Trong khi đó, tại TP.HCM, nhiều dự án mới bàn giao vị trí tốt tại khu vực quận 9, quận 2 (cũ) nay là TP Thủ Đức có mức giá dưới 40 triệu đồng/m2. Tại thời điểm khảo sát vào tháng 6/2024, tại phân khu Rainbow thuộc dự án Vinhomes Grand Park, thị trường giá thứ cấp rao bán chỉ giao động chỉ 36 triệu đồng/m2, dự án La Astoria đường Nguyễn Duy Trinh, The Eastern tại đường Liên Phường có giá bán thứ cấp chỉ hơn 34 triệu đồng/m2, dự án chung cư tại khu An Sương, quận 12  ghi nhận giá bán thứ cấp chỉ hơn 30 triệu đồng/m2.

Hay nhiều dự án khác như Dự án Chung cư TDH thuộc phường Trường Thọ, TP Thủ Đức có giá bán thứ cấp chỉ 29 triệu đồng/m2, Sunview Town cũng tại phường Trường Thọ có giá thứ cấp là 35 triệu đồng/m2; chung cư Man Thiện 26.8 triệu đồng/m2, Saigon Gateway giá thứ cấp chỉ 28,8 triệu đồng/m2, căn hộ Linh Trung 30 triệu đồng/m2, Topaz Home 2 giá thứ cấp chỉ 24 triệu đồng/m2... Nhiều dự án chung cư đã đã bàn giao khác tại TP.HCM cũng có mức giá tương tự, chỉ dao động từ 25 - 38 triệu đồng/m2.

CẦN ĐƯA SẢN PHẨM VỀ GIÁ TRỊ THỰC

Chia sẻ với Reatimes, nhiều chuyên gia cho rằng, việc gia tăng nguồn cung quá nhanh tại Dĩ An thời gian qua dẫn đến tình trạng bội thực căn hộ ở khu vực này. 

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn nhận định, sự gia tăng nhanh nguồn cung trong 2024 trong khi nhiều dự án cũ đã triển khai trong 2022-2023 chưa bàn giao đang dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư vẫn đang mắc kẹt và chưa bán lại cho người dùng cuối. 

Ông Tuấn cho biết, mặc dù nhu cầu thị trường này vẫn có nhưng lượng tìm kiếm tập trung chủ yếu ở phân khúc dưới 30 triệu đồng và tổng căn hộ nhỏ hơn 1.5 tỷ đồng. Điều này cho thấy, lượng nguồn cung căn hộ mới mặc dù tăng mạnh, nhưng lại chưa đáp ứng nhu cầu thật (vượt khả năng chi trả) và tập trung vào nhóm đầu tư đã làm cho thị trường chưa cân bằng trong ngắn hạn. Đối với dòng căn hộ tiệm cận 40 triệu đồng/m2 thật sự đã bỏ xa nhu cầu thực của thị trường. 

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hoà cũng cho rằng, trong "cơn sốt bất động sản", những năm qua các nhà đầu tư phấn khởi đi mua bất động sản nên họ không phân biệt được khi nào giá cao, giá thấp, cái nào bất động sản có nhu cầu thực. Tuy nhiên, đa phần là nhà đầu tư mua để kỳ vọng cho thuê, song thực tế mức cho thuê vài năm gần đây tại Bình Dương cũng không đạt được như mong muốn, lượng căn hộ bỏ trống nhiều, tỉ suất lợi nhuận cho thuê chỉ dao động từ 4-7 triệu đồng/căn hộ, chỉ đạt 1-3%/năm tính trên giá bán. 

Trong khi đó, sản phẩm căn hộ nếu không được bảo dưỡng kỹ thì càng ngày càng giảm chất lượng, mức giá trên thị trường thứ cấp, rồi tình trạng nhà đầu tư kẹt ngân hàng rao bán cắt lỗ ồ ạt cũng sẽ ảnh hưởng đến mức giá chung của toàn dự án, và để thoát hàng có lời vào giai đoạn này là vô cùng khó khăn. Như vậy nếu muốn thoát nhanh, nhà đầu tư chỉ còn cách cắt lỗ, hoặc may mắn là bán được giá vốn.

Bàn về lý do Bình Dương bội thực nguồn cung, ông Quang cho rằng vì sản phẩm mới xuất hiện rất nhiều nhưng không đúng nhu cầu thực, dẫn đến tồn kho khá lớn. Xét về nhu cầu thực, Bình Dương quỹ đất còn khá lớn nên nhu cầu mua căn hộ để ở chưa phải quá lớn, nếu có nhu cầu mua căn hộ thì vẫn thuộc phân khúc căn hộ bình dân dành cho người thu nhập trung bình. Trong khi đó, thời gian qua thị trường tung ra các sản phẩm căn hộ trung, cao cấp nên không phù hợp với khu vực ở Bình Dương.

"Thực trạng ở Bình Dương hiện nay là nguồn cung căn hộ quá nhiều so với nhu cầu thực và các sản phẩm cũng không phù hợp với người dân. Hầu hết khách hàng mua để đầu tư, không phải để ở, từ đó vô tình mua phải các căn hộ trung, cao cấp. Giá này khá cáo so với thu nhập của người dân địa phương, không phải là căn hộ nhu cầu thực nên không khai thác được, thêm vào đó thị trường đang khó khăn nên việc ra hàng càng khó", ông Quang phân tích.

Cũng theo ông Quang, đặc tính chung khi thị trường khủng hoảng, bất động sản TP.HCM có thanh khoản, còn những bất động sản ở xa hay các vùng lân cận TP.HCM vẫn chưa có thanh khoản. Không riêng gì căn hộ, ngay cả sản phẩm đất nền, nhà phố cũng tương tự. Trong khi đó, tại TP.HCM lượng căn hộ thứ cấp có mức giá mềm hơn cả Bình Dương, thì người mua sẽ ưu tiên hơn. Ưu tiên đầu là về khoảng cách, tính thanh khoản sản phẩm cũng tốt hơn do có vị trí ở TP.HCM, cái mác ở Sài Gòn cũng được ưu ái hơn Bình Dương.

"Trong giai đoạn thị trường đang khó khăn như hiện nay, nhất là các chủ dự án đang khát về dòng tiền, điều chỉnh giá về giá trị thật là điều cần thiết. Đối với các dự án đã lỡ đưa mức giá quá cao thì thực tế có thể thấy các chủ đầu tư đang dùng nhiều hình thức như chiết khấu trực tiếp, thông qua các chính sách để giảm giá căn hộ hoặc các chính sách trả chậm. Thông qua các hình thức trực tiếp, gián tiếp đã kéo giá căn hộ giảm 10 – 15% so với trước, đây cũng là xu hướng chung và phù hợp với tình hình thực tế. Như vậy, việc "ngáo giá" ở giai đoạn này là cần phải xem xét lại, bởi vì người mua họ am hiểu và chọn lọc kỹ lưỡng hơn so với trước rất nhiều", ông Quang nhìn nhận./.