Liên quan đến thủ tục pháp lý dự án này, ngày 2/11/2021, UBND tỉnh Bình Dương đã có văn bản 5592/UBND-KT gửi Sở Tài nguyên – Môi trường, về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án phi nông nghiệp của, Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5.
Tại văn bản này, UBND tỉnh Bình Dương nêu rõ, qua xem xét kiến nghị của Sở Tài nguyên – Môi trường tại văn bản số 3336/STNMT-CCQLĐĐ ngày 14/9/2021 về việc nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5; Căn cứ thông báo số 282/TB-UBND ngày 27/10/2021 của UBND tỉnh về kết luận của Chủ tịch UBND tỉnh tại cuộc họp giao ban Thường trực UBND tỉnh (ngày 20/10/2021), UBND tỉnh có ý kiến:
"Về chủ trương chấp thuận cho Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm) với diện tích 2.814,5m2 thuộc một phần khu đất có diện tích 5,615m2 tại thửa đất số 2000, tờ bản đồ số 2TDH.B, phường Tân Đông Hiệp, thành phố Dĩ An để thực hiện dự án đầu tư Khu căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ - văn phòng theo quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 của Chính phủ.
Công ty TNHH Phú Đông 5 chỉ được thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sau khi UBND tỉnh có quyết định chủ trương đầu tư dự án", văn bản nêu rõ.
Phối cảnh dự án Phú Đông Sky One (Ảnh: Phú Đông Group)
Đến tháng 3/2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở. Cơ chế chỉ mới đề nghị và chưa được thông qua. Tuy nhiên, Bình Dương đã "đi tắt đón đầu" trong việc cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác (không phải đất ở).
Để làm rõ căn cứ pháp lý tại dự án Phú Đông Sky One, phóng viên Reatimes đã liên hệ UBND tỉnh Bình Dương, đề nghị cung cấp những thông tin liên quan. Cụ thể gồm các nội dung sau:
1. Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra đề nghị xây dựng Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở. Tuy nhiên, trước đó, Bình Dương đã triển khai cơ chế này.
Việc triển khai như vậy có được sự hướng dẫn, thống nhất của Bộ ngành Trung ương không?
2. Nhiều chuyên gia đánh giá việc địa phương "đi tắt đón đầu" về cơ chế như Bình Dương sẽ tạo sự không công bằng trong môi trường đầu tư giữa các địa phương. Quan điểm của UBND tỉnh về việc này như thế nào?
3. Thực tế nhiều địa phương trước đây đã chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác. Tuy nhiên, sau khi thanh tra, rà soát, địa phương đã phải thực hiện lại quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Điều này kéo theo nhiều rủi ro đối với doanh nghiệp và người dân, nhất là những dự án đã tổ chức bán hàng. Quan điểm của UBND tỉnh về vấn đề này như thế nào?
Tuy nhiên, đến nay, phóng viên chỉ nhận được phản hồi của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương, cho biết:
"Khu đất thực hiện dự án phi nông nghiệp (dự án đầu tư Khu căn hộ kết hợp thương mại, dịch vụ - văn phòng) của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 có nguồn gốc của bà Quản Thị Kim Liên đã được UBND thành phố Dĩ An cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích 5.615m2 , trong đó bao gồm: đất ở tại đô thị (2.800,5m2 ) và đất trồng cây hàng năm (2.814,5m2 ) tại phường Tân Đông Hiệp.
Đối với phần diện tích đất nông nghiệp (2.814,5m2 ) nêu trên, căn cứ quy định tại Khoản 13 Điều 1 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP và đề xuất của Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5, Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện thẩm định, trình UBND tỉnh chấp thuận cho Công ty được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm) với diện tích 2.814,5m2 thuộc một phần khu đất có diện tích 5.615m2 tại Văn bản số 5592/UBND-KT ngày 02/11/2021.
Như vậy, việc UBND tỉnh Bình Dương xem xét chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH Đầu tư Phú Đông 5 được nhận chuyển nhượng quyền sử 2 dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư phi nông nghiệp là phù hợp theo quy định pháp luật về đất đai năm 2013. Việc thẩm định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án được Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu theo thẩm quyền".
Theo phân tích của luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, đây là dự án nhà ở nên phải đáp ứng điều kiện theo Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và được sửa đổi tại Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020. Theo đó, không có quy định cho phép nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (ngoài đất ở) để làm dự án nhà ở. Địa phương đã sữ dụng "thủ thuật" biến dự án nhà ở thành dự án "phi nông ngiệp" để né tránh, không áp dụng Luật nhà ở 2014, làm cho Luật Nhà ở không có hiệu lực.
Hình ảnh thực tế dự án Phú Đông Sky One (Ảnh: Phú Đông Group)
Liên quan đến thủ tục lựa chọn chủ đầu tư không qua đấu thầu, Thanh tra Chính Phủ đã kết luận UBND tỉnh Bình Dương chưa thực hiện đúng quy định Luật Nhà ở khi chỉ định chủ đầu tư một số dự án phát triển nhà ở thương mại, tại Kết luận Thanh tra số 785/KL-TTCP, về việc Thanh tra trách nhiệm việc thực hiện pháp luật trong công tác thanh tra, tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo, phòng chống tham nhũng; Công tác quản lý, sử dụng đất đai, quản lý đầu tư xây dựng; Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp cổ phần hoá sang đất kinh doanh, xây dựng nhà ở; Thanh tra các dự án, công trình có dấu hiệu vi phạm pháp luận về quy hoạch, quản lý, sử dụng đất đai tại đô thị và thanh tra việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất tại khu vực đô thị trên địa bàn tỉnh Bình Dương, thời kỳ 2011 - 2019.
Cụ thể, theo kết luận này, Thanh tra Chính phủ chỉ rõ, UBND tỉnh Bình Dương chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp (không có quyền sử dụng đất ở) đối với một số chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại là chưa thực hiện đúng quy định tại điểm c khoản 2 Điều 22 Luật Nhà ở năm 2014.
Cần làm rõ trách nhiệm tham mưu của Sở Kế hoạch và Đầu tư
Ngày 4/5/2022, Bộ Kế hoạch và Đầu tư có công văn số 2875/BKHĐT-PC, hướng dẫn việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Tại văn bản này, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho rằng, theo quy định tại các điểm a và b, khoản 4, Điều 29, Luật Đầu tư, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
Tuy nhiên, đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà đầu tư còn phải tuân thủ các yêu cầu, điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 4, Điều 23, của Luật Nhà ở, được sửa đổi bổ sung bởi Điều 4, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật nhà ở, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự. Theo quy định này, các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại bao gồm: (i) nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở; hoặc đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; (ii) nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại.
Căn cứ các quy định nêu trên, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, việc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng "đất ở và đất khác không phải là đất ở", hoặc "đất khác không phải là đất ở" là chưa phù hợp với quy định tại khoản 4, Điều 23, Luật Nhà ở.
Việc thẩm định thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án do Sở Kế hoạch và Đầu tư tham mưu theo thẩm quyền. Thiết nghĩ, qua những vấn đề sai phạm đã được Thanh tra Chính phủ nêu rõ trong thời kỳ 2011 - 2019, cũng như phát sinh sau thời kỳ thanh tra, cần làm rõ trách nhiệm tham mưu của Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương, để tránh "vết xe đổ" trước đó.
