Giá bất động sản tăng tích cực
Giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024 đánh dấu chuyển biến lớn của thị trường bất động sản Việt Nam khi 3 bộ luật gồm: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai được thông qua và sẽ có hiệu lực từ 1/1/2025. Trong đó, Luật Đất đai có thể có hiệu lức sớm hơn từ 1/7/2024.
Theo giới chuyên gia, các Luật mới sẽ có 4 tác động lớn đến thị trường bất động sản gồm: Tăng trưởng cục bộ; chủ đầu tư siết chặt, sàng lọc; người tiêu dùng được đảm bảo quyền lợi; hệ thống quản lý được chặt chẽ hơn.
Tại sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024, ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn dự báo những thay đổi về luật có thể thúc đẩy sự tăng giá đất trong tương lai khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.
Theo ông Long, những đợt thay đổi pháp lý trong quá khứ đều tạo ra những biến động lớn đến thị trường bất động sản. Lần thay đổi đầu tiên vào năm 1987 khi Luật Đất đai quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất và gần nhất là giai đoạn 2013 - 2014 khi Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở 2014 được thông qua.
Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn.
"Chúng tôi quan sát và phân tích thấy rằng sau mỗi lần thay đổi Luật Đất đai, thị trường đều có một đợt sốt bất động sản. Chúng tôi kỳ vọng với những thay đổi tích cực từ chính sách thì thị trường tiếp tục có những hiệu ứng tích cực trong chu kỳ này, tương tự như những gì xảy ra trong quá khứ", ông Long nói.
Giai đoạn 2023 - 2025, thị trường trải qua nhiều đợt sửa đổi, áp dụng các bộ luật mới và chuyên gia cho rằng những thay đổi này dự kiến có 4 tác động lớn: Thị trường tăng trưởng cục bộ, sàng lọc chủ đầu tư, quyền lợi người tiêu dùng được đảm bảo và hệ thống quản lý chặt chẽ hơn.
Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đã đi ngang trong suốt 2023 và trải qua giai đoạn điều chỉnh sau thời gian phát triển nóng. Trong quý đầu năm, giá rao bán đất nền trung bình khoảng 150 triệu đồng/m2 ở miền Bắc và 110 triệu đồng/m2 ở miền Nam. Với những thay đổi về chính sách, chuyên gia dự báo mặt bằng giá đất trong tương lai tiếp tục tăng khi tần suất cập nhật giá đất tăng lên và mức độ chính xác cao hơn.
Chi phí đất tăng và nhiều quy định mới sẽ tạo áp lực tăng giá sản phẩm ở cả thị trường sơ cấp, thứ cấp. Giá đất ở thị trường sơ cấp tăng do chi phí giải phóng mặt bằng tăng theo và các luật mới yêu cầu chủ đầu tư phải đáp ứng nhiều điều kiện chặt chẽ hơn trong xuyên suốt vòng đời phát triển dự án (thủ tục bố trí tái định cư, tỷ trọng vốn, giới hạn mức thu tiền với dự án tương lai…). Giá bất động sản thứ cấp tăng sẽ kéo theo sự tăng trưởng của giá nhà riêng và các loại hình bất động sản khác.
Trong khi đó, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản 2024 sẽ đến từ các yếu tố như: nguồn vốn bất động sản, nền tảng chính sách và tâm lý thị trường.
Lãi suất dần có sự điều chỉnh từ cuối 2023, tín dụng được thúc đẩy tăng trưởng bền vững. Theo khoản 3 Điều 200 Luật các tổ chức tín dụng 2024, dự án bất động sản được chuyển nhượng làm tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải đáp ứng được nhiều quy định chặt chẽ; đã phê duyệt quy hoạch chi tiết, hoàn thành giải phóng mặt bằng, có quyết định giao đất, cho thuê đất.
Cùng đó, dòng tiền từ nước ngoài dự kiến "trợ lực" cho thị trường bất động sản. Với chính sách mới tháo gỡ cho nguồn vốn từ nước ngoài, theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam ở nước ngoài được chuyển nhượng bất động sản, trong khi trước đây chỉ được giao quản lý nhà không sử dụng.
Xét dưới góc độ tâm lý thị trường, ông Quốc Anh cho biết, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản của người tiêu dùng tăng trưởng trở lại trong quý I/2024. Người tiêu dùng có tâm lý tích cực hơn, nhờ chính sách tiền tệ cải thiện, dù giá bất động sản vẫn là quan ngại lớn. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản dần trở lại, một số hoạt động kinh doanh được khởi động.
Theo khảo sát môi giới về hoạt động của doanh nghiệp bất động sản nơi họ đang làm việc, 19% môi giới khảo sát cho rằng doanh nghiệp bất động sản họ làm việc tăng quy mô nhân sự trong quý I; có 26% cho rằng doanh nghiệp bất động sản họ làm việc tăng ngân sách marketing. Cùng đó, môi giới cũng có lượng giao dịch cải thiện, đặt ưu tiên ở thị trường chung cư trong 2024.
Giá chung cư Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM
Theo ghi nhận của Batdongsan.com.vn, hiện nay giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TP.HCM. Cụ thể, vào quý I/2024, chung cư ở thủ đô có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư TP.HCM là 48 triệu đồng/m2. Ở thời điểm đầu năm 2018, giá rao bán chung cư Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 27 và 31 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TP.HCM - nơi chung cư tăng giá 55%.
Lý giải sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng có 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000 – 30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70,000 – 80,000 căn hộ mỗi năm.
Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn tiết lộ thông tin đầy bất ngờ, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TP.HCM tăng 7,5 lần từ quý I/2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư TP.HCM của người ở TP.HCM chỉ tăng 2 lần.
Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, người dân TP.HCM quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TP.HCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội cao hơn so với TP.HCM. Cụ thể, lợi suất cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% - 4,9%, còn ở TP.HCM là 3,9% - 4,5%.
Ngoài ra, trong thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.
Bên cạnh chung cư, phân khúc nhà riêng trong quý I/2024 cũng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. Trong đó, 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% cho biết giao dịch nhà riêng tăng từ 10 - 50% trong quý đầu năm nay. So với cùng kỳ năm 2023, nhu cầu tìm mua nhà riêng tăng từ 3% - 24% tùy mức giá và tập trung nhiều nhất vào phân khúc 2 – 4 tỷ đồng.
Các chuyên gia cho rằng, diễn biến tích cực của chung cư, nhà riêng đang thể hiện những dấu hiệu đảo chiều của thị trường. Theo đó, thị trường đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại còn nhiều khoản nợ mắc kẹt trong trái phiếu, ở giai đoạn củng cố, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định vào khoảng đầu năm 2026.
