Thích
Thị trường phục hồi thận trọng, nhưng mặt bằng giá vẫn neo cao
Ngày 25/1/2026, tại Hà Nội, Báo Tiền Phong tổ chức hội thảo "Nhận định thị trường Bất động sản 2026: Dòng tiền nhà đầu tư chảy vào phân khúc nào?" với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý và nhiều chuyên gia, doanh nghiệp.
Tại hội thảo, thông điệp xuyên suốt được nhấn mạnh là thị trường đã qua giai đoạn "sốt ảo", dòng tiền có xu hướng chọn lọc và ưu tiên pháp lý minh bạch – hạ tầng đồng bộ – giá trị sử dụng thực.
Các chuyên gia đã cùng nhìn lại thị trường bất động sản năm 2025. Năm qua, giá nhà đất vẫn neo cao trong bối cảnh chi phí liên quan nhà ở – xây dựng tiếp tục tăng.
Hội thảo diễn ra tại Hà Nội. Ảnh: Báo Tiền Phong
Ở phía cung, cơ quan quản lý ghi nhận nguồn hàng có cải thiện nhưng chưa đủ tạo lực "kéo" giá xuống nhanh. Bộ Xây dựng cho biết quý II/2025 có 58 dự án được cấp phép mới với quy mô 16.627 căn/lô nền. Trong khi đó, tại các đô thị lớn, mặt bằng giá căn hộ tiếp tục tăng mạnh; báo cáo dẫn lại số liệu cho thấy giá chung cư Hà Nội bình quân khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ 2024.
Năm 2025 dư nợ tín dụng bất động sản ước khoảng 4,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 22% so với cuối 2024), trong đó vay kinh doanh bất động sản chiếm khoảng 44%, còn vay mua nhà/đất phục vụ nhu cầu ở thực khoảng 56%. Dòng vốn được kiểm soát chặt hơn so với giai đoạn "nóng", nhưng quy mô lớn khiến thị trường vẫn rất nhạy với các biến số chi phí – nguồn cung – kỳ vọng.
Các chuyên gia dự báo, năm 2026 thị trường tiếp tục được kỳ vọng "sôi động trong sự thận trọng", khi người mua và nhà đầu tư ngày càng coi trọng yếu tố an toàn pháp lý và khả năng khai thác dòng tiền thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Sáu nguyên nhân khiến giá nhà đất khó hạ
Giá nhà đất "neo" cao kéo dài đang trở thành câu hỏi lớn của thị trường, nhất là khi bước sang năm 2026 với kỳ vọng phục hồi rõ nét hơn. Tại hội thảo, TS Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Chính phủ cho rằng, bối cảnh về dòng vốn – một yếu tố liên quan trực tiếp đến giá.
TS Cấn Văn Lực cho rằng mặt bằng giá bất động sản duy trì cao không đến từ một nguyên nhân đơn lẻ, mà là hệ quả tổng hợp của 6 nhóm lực đẩy.
Thứ nhất là "độ trễ" pháp lý và sự lúng túng trong thực thi. Theo TS Cấn Văn Lực, dù các vướng mắc đã được tập trung tháo gỡ, việc hoàn thiện và áp dụng các quy định về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản vẫn có khoảng chậm. Khi dự án chậm phê duyệt, hàng mới ra thị trường ít hơn kỳ vọng, nguồn cung bị "nén" lại, tạo áp lực tăng giá.
Giá nhà đất khó hạ do nhiều yếu tố. Ảnh: Internet
Thứ hai là chi phí đầu vào leo thang, kéo giá thành dự án lên theo. Chuyên gia chỉ ra hàng loạt cấu phần đội lên cùng lúc: tiền thuê/tiền sử dụng đất, chi phí đền bù – giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính, áp lực đáo hạn trái phiếu, cộng với giá vật liệu và chi phí xây dựng. Khi tổng chi phí phát triển dự án tăng, giá bán khó giảm, thậm chí buộc phải điều chỉnh tăng để đảm bảo hiệu quả dòng tiền.
Dữ liệu lạm phát nhóm liên quan nhà ở cũng cho thấy áp lực chi phí là có thật: năm 2025, nhóm nhà ở, điện nước, chất đốt và vật liệu xây dựng tăng 6,08%; trong đó giá nhà ở thuê tăng 7,33%, vật liệu bảo dưỡng nhà ở tăng 6,45%.
Thứ ba là sự mất cân đối cung – cầu, đặc biệt là lệch cơ cấu sản phẩm. Về điều này, TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh số dự án được cấp phép còn ít trong khi nhu cầu tại đô thị lớn tiếp tục tăng. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp tập trung vào phân khúc cao cấp (chiếm trên 70% nguồn cung) khiến mặt bằng giá bình quân bị "kéo" lên, trong khi phân khúc trung cấp, vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn thiếu.
Thứ tư là hiện tượng "thổi giá", "làm giá", chạy theo tâm lý đám đông. Theo phân tích tại hội thảo, các "con sóng" thường xuất hiện ở nơi có thông tin quy hoạch, hạ tầng hoặc đấu giá đất, khiến giá bị đẩy lên nhanh, thậm chí tăng "ảo" so với giá trị thực. Khi kỳ vọng lan nhanh hơn giá trị sử dụng, mặt bằng giá có thể bị neo ở vùng cao dù thanh khoản không tương xứng.
Thứ năm là đầu cơ còn phổ biến, làm quá trình điều chỉnh giá diễn ra chậm. TS Cấn Văn Lực dẫn khảo sát năm 2024 của Batdongsan.com thì 86% người mua nắm giữ bất động sản dưới một năm. Khi mua vào ở mức giá cao, nhiều nhà đầu tư có xu hướng "găm hàng", không dễ hạ giá bán, khiến thị trường điều chỉnh xuống chậm và không đồng đều.
Thứ sáu là chính sách thuế bất động sản chưa đủ sức điều tiết. Theo TS Cấn Văn Lực, trong khi một số thị trường dùng thuế để tăng chi phí nắm giữ ngắn hạn, hạn chế đầu cơ, thì ở Việt Nam thuế chuyển nhượng và cho thuê còn thấp, chưa đủ mạnh để "hãm" các hành vi đầu cơ và hỗ trợ đưa giá về mức hợp lý, bền vững.
Từ bức tranh tổng thể đó, TS Cấn Văn Lực cho rằng, trong giai đoạn tới, doanh nghiệp bất động sản cần chủ động tái cấu trúc theo hướng bền vững, thận trọng hơn trong quản trị tài chính, kiểm soát rủi ro dòng tiền, áp lực trái phiếu đến hạn, cân đối nguồn lực và hạn chế đầu tư dàn trải.
