Chuyên gia Cushman & Wakefield: "Dự án nào giải được bài toán lãi suất, dự án đó nắm giữ lợi thế thanh khoản"

Nguồn cung ngoại thành chiếm lĩnh và áp lực từ "gọng kìm" chi phí

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ mới với những nhịp đập biến đổi mạnh mẽ. Theo báo cáo từ Cushman & Wakefield, sau giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường năm 2025 và định hướng đến 2026 ghi nhận sự điều chỉnh rõ nét cả về cấu trúc nguồn cung lẫn hành vi của các chủ thể tham gia.

Số liệu thống kê từ đơn vị này cho thấy cho thấy, trong năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 24.500 căn hộ mở bán mới. Dù con số này giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Điểm đáng chú ý là nguồn cung tiếp tục tập trung mạnh tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi hạ tầng kết nối nội đô ngày càng hoàn thiện và quỹ đất còn dồi dào. Căn hộ trung cấp hiện chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, phản ánh nhu cầu ở thực và khả năng chi trả của nhóm khách hàng chủ lực, trong khi phân khúc bình dân vẫn gần như vắng bóng.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định: "Xu hướng dịch chuyển về các khu vực ngoại ô có hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sức cầu, đặc biệt tại các dự án có tiến độ triển khai rõ ràng và hệ tiện ích đồng bộ. Giai đoạn 2026 - 2028, thị trường dự kiến đón nhận hơn 68.000 căn hộ mới, tiếp tục duy trì xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra các khu vực vệ tinh".

Tuy nhiên, một thực tế đang diễn ra là giá sơ cấp trung bình căn hộ tại Hà Nội vào cuối năm 2025 đạt khoảng 3.852 USD/m2. Mặc dù có sự sụt giảm nhẹ theo quý do tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng, nhưng xu hướng tăng giá dài hạn vẫn được duy trì bền vững.

Theo bà Ngọc, có ba tác nhân chính tạo thành "gọng kìm" giữ giá nhà ở mức cao: Chi phí quỹ đất tăng cao thông qua đấu giá hoặc M&A; hệ số tiền sử dụng đất được tính theo giá thị trường; và chi phí xây dựng leo thang do lạm phát và giá nguyên vật liệu đầu vào.

"Trong bối cảnh các quy định mới về định giá đất sát với giá thị trường, việc giảm giá nhà là điều gần như không thể. Giá có thể đi ngang ở mức cao hoặc tăng nhẹ tùy dự án, nhưng kỳ vọng vào một đợt giảm giá sâu là thiếu thực tế", bà Ngọc nhấn mạnh.

Điều này khiến thị trường dần trở nên "kén" khách, đòi hỏi dòng tiền đầu tư phải thận trọng hơn dù nhu cầu ở thực đối với phân khúc 4 - 5 tỷ đồng vẫn rất lớn.

Tái phân bổ chi phí tài chính để khơi thông dòng chảy thanh khoản

Nếu như giai đoạn trước, các gói hỗ trợ tài chính (miễn lãi, ân hạn nợ gốc) chỉ được xem là công cụ kích cầu thêm, thì nay lãi suất đang trở thành biến số ảnh hưởng sâu rộng nhất. Theo bà Hoàng Nguyệt Minh Tổng, Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, khi mặt bằng lãi suất chung tăng lên, bài toán tài chính của người mua nhà trở nên nhạy cảm hơn bao giờ hết. Chi phí trả nợ hàng tháng tăng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng cân đối thu nhập, khiến tâm lý người mua thận trọng và thời gian ra quyết định kéo dài.

Để thích nghi, thị trường đang chứng kiến một sự dịch chuyển là chi phí tài chính đang được phân bổ lại giữa ngân hàng, chủ đầu tư và người mua nhà.

Bà Minh phân tích: "Trong bối cảnh vốn đắt đỏ hơn, biên lợi nhuận của doanh nghiệp chắc chắn bị thu hẹp. Nhưng nếu không hỗ trợ khách hàng thông qua việc kéo dài thời gian hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc giãn tiến độ thanh toán, việc bán hàng sẽ còn khó khăn hơn".

Vị lãnh đạo Cushman & Wakefield cho rằng, thị trường có thể phải chấp nhận một mặt bằng lãi suất cao hơn trong trung hạn. Điều này đồng nghĩa cuộc cạnh tranh giữa các dự án không còn nằm chủ yếu ở việc tăng giá hay quảng bá vị trí, mà chuyển sang năng lực thiết kế các gói tài chính linh hoạt, phù hợp với dòng tiền của người mua.

"Dự án nào giải được bài toán lãi suất cho khách hàng, dự án đó sẽ có lợi thế rõ rệt về thanh khoản", bà Minh khẳng định.

Bà Hoàng Nguyệt Minh nhấn mạnh: "Để tồn tại và phát triển bền vững trong giai đoạn 2026 - 2028, các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi tư duy quản trị một cách quyết liệt. Thay vì tư duy ngắn hạn "lướt sóng" trong 1 - 2 năm, các chủ đầu tư bắt buộc phải chuẩn bị nguồn vốn dài hạn. Thị trường hiện nay không còn dễ dàng để bùng nổ trong ngắn hạn, vì vậy dòng vốn ổn định là điều kiện tiên quyết. Bên cạnh đó, khi người mua ngày càng có nhiều sự lựa chọn và trở nên khó tính hơn, doanh nghiệp phải đặt chất lượng sản phẩm và chính sách bán hàng lên hàng đầu. Đặc biệt, yếu tố pháp lý phải được làm rõ và hoàn thiện tuyệt đối trước khi công bố dự án. Sau những biến động và tắc nghẽn pháp lý trong quá khứ, niềm tin của người mua nhà hiện nay đặt trọn vào những dự án có pháp lý minh bạch và uy tín của chủ đầu tư.