Hà Nội: Chung cư ngoài Vành đai 3 liên tục lập đỉnh, có nơi hơn 100 triệu đồng/m2

Giá leo thang, đặc biệt ở các dự án mới

Khảo sát mặt bằng giá chào bán trên thị trường thứ cấp tại một số khu vực ngoài Vành đai 3 cho thấy, giá chung cư đã thiết lập mức cao mới so với cùng kỳ năm ngoái, đặc biệt ở các dự án mới hoặc các khu có hạ tầng hoàn thiện.

Tại Hà Đông, nhiều dự án đã bàn giao như The Pride, Mulberry Lane, Anland Premium hiện được chào bán phổ biến trong khoảng 67 - 75 triệu đồng/m² trên thị trường thứ cấp. Trong khi đó, một số dự án mới mở bán hoặc đang trong giai đoạn hoàn thiện tại khu vực này, như The Charm An Hưng (La Khê), được rao bán với giá 86 - 93 triệu đồng/m², cao hơn đáng kể so với mặt bằng 55 - 60 triệu đồng/m² ghi nhận vào cùng kỳ năm 2024.

Ở quanh khu vực Từ Liêm, nơi tập trung nhiều dự án trung - cao cấp và hưởng lợi rõ nét từ hạ tầng giao thông, mặt bằng giá còn cao hơn. Các dự án như Vinhomes Smart City, đặc biệt tại các phân khu mới như Masteri West Heights, đang được chào bán quanh 95 - 103 triệu đồng/m², căn đẹp view công viên còn có thể cao hơn. Trong khi đó, các căn hộ tại những tòa đã vận hành ổn định cũng được "neo" ở mức 75 - 83 triệu đồng/m², tùy vị trí, tầng và diện tích.

Tại Gia Lâm, khu vực từng được xem là vùng giãn dân của Hà Nội, giá chung cư mới cũng đã có sự thay đổi rõ rệt. Ở dự án Vinhomes Ocean Park, nhiều căn hộ hiện được chào bán phổ biến trong khoảng 65 - 73 triệu đồng/m², tùy phân khu và vị trí. Mức giá này tăng mạnh so với vùng 40 - 50 triệu đồng/m² ghi nhận vào cùng kỳ năm ngoái.

Trong khi đó, tại Long Biên, một số dự án có vị trí thuận lợi, gần trục giao thông chính hoặc mặt sông như Mipec Riverside, Sunshine Green Iconic, cùng một số khu căn hộ đang được rao bán ở mức 88 - 95 triệu đồng/m² đối với các căn diện tích vừa, tầng đẹp. Đáng chú ý, không chỉ các dự án mới, nhiều khu chung cư đã đưa vào sử dụng nhiều năm cũng điều chỉnh giá tăng theo mặt bằng chung, dù chất lượng và tiện ích không có nhiều thay đổi.

Điểm chung dễ nhận thấy là chung cư ngoài Vành đai 3 gần như không còn mức giá dưới 50 triệu đồng/m², kể cả ở những khu vực cách xa trung tâm.

Số liệu thống kê từ một kênh bất động sản cho thấy, giá bán căn hộ trong quý IV/2025 ghi nhận mức chênh lệch rõ rệt theo từng khu vực: Quanh khu vực Vành đai 1 dao động 100 - 132 triệu đồng/m2; Vành đai 2 từ 78 - 123 triệu đồng/m2; Vành đai 3 từ 74 - 106 triệu đồng/m2. Một số chung cư hạng sang được rao ở ngưỡng 180 - 210 triệu đồng/m2.

Giá tăng nhanh, nhưng giao dịch chậm lại

Trái ngược với đà leo thang của giá chào bán, số lượng giao dịch thành công trên thực tế lại không tăng tương ứng. Theo ghi nhận từ các sàn giao dịch, nhiều căn hộ dù đã được rao bán trong thời gian dài vẫn chưa tìm được người mua, đặc biệt là các căn có tổng giá trị từ 4 - 5 tỷ đồng trở lên.

Người mua ở thực hiện nay có xu hướng ưu tiên dự án đã bàn giao, pháp lý rõ ràng, hạ tầng kết nối tốt, trong khi các căn hộ bị đẩy giá mạnh theo "sóng chung" nhưng thiếu lợi thế về vị trí hoặc tiện ích thường phải kéo dài thời gian rao bán. Thời gian chào bán trung bình của nhiều căn hộ đã tăng lên 2 - 3 tháng, thay vì vài tuần như giai đoạn đầu năm.

Điều này cho thấy tâm lý người mua đang thận trọng hơn trước mặt bằng giá mới, nhất là trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp tốc độ tăng của giá nhà.

Nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, diễn biến giá nhà thời gian gần đây có liên quan đến xu hướng tăng lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, sự điều chỉnh lãi suất không làm suy yếu thị trường mà đang làm rõ hơn xu hướng dòng tiền dịch chuyển về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Mặt khác, trong bối cảnh thu nhập của người dân chưa theo kịp đà tăng của giá nhà, các dự án ngoài Vành đai 3 nếu không có lợi thế rõ ràng về hạ tầng, tiện ích hoặc tiến độ triển khai sẽ gặp khó trong việc duy trì thanh khoản, dù mặt bằng giá đã được thiết lập ở mức cao.

Đặc biệt, việc mặt bằng giá được đẩy lên cao trong thời gian ngắn khiến thị trường phải trải qua giai đoạn "kiểm tra sức chịu đựng" của cả người mua lẫn nhà đầu tư. Theo đó, giá chào bán có thể đã tăng, nhưng giao dịch thực tế chỉ tập trung ở những dự án có vị trí tốt, kết nối hạ tầng rõ ràng, pháp lý đầy đủ và tổng giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua ở thực. Thị trường hiện không còn chấp nhận tăng giá đồng loạt như trước.

Nhìn tổng thể, diễn biến tại khu vực ngoài Vành đai 3 cho thấy thị trường chung cư đã chuyển sang trạng thái thận trọng hơn. Giá bán được đẩy lên mặt bằng mới, nhưng không còn tăng "nóng" trên diện rộng, trong khi giao dịch thực tế phản ánh rõ sức mua có giới hạn.

Các chuyên gia dự báo, trong thời gian tới, chung cư ngoài Vành đai 3 vẫn là khu vực có nhu cầu ở thực lớn. Tuy nhiên, thị trường sẽ vận hành theo hướng sàng lọc mạnh hơn: Giá chỉ bền vững với những dự án đáp ứng đúng nhu cầu và khả năng chi trả, thay vì dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Ngoài Vành đai 3 không còn là "vùng đệm giá rẻ", nhưng cũng chưa thể trở thành "vùng lõi thanh khoản" nếu mặt bằng giá tiếp tục đi trước sức mua của thị trường.