Hà Nội: Thị trường căn hộ cho thuê giảm nhiệt

Nguồn cung lớn, giá thuê cạnh tranh trực diện theo từng tòa chung cư

Theo khảo sát, tại khu vực Hà Đông (cũ), nhiều cụm chung cư tập trung đông dân cư có thể thấy nguồn cung cho thuê căn hộ khá dồi dào, đặc biệt là căn hộ đã bàn giao từ 5 - 10 năm.

Đơn cử, tại trục Tố Hữu - Nguyễn Thanh Bình (Lê Văn Lương kéo dài), nơi tập trung dày đặc các tòa chung cư quy mô lớn, thị trường cho thuê đang ở trạng thái cạnh tranh cao. Các dự án đã bàn giao như The Pride, Anland Premium, Anland Lakeview chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung cho thuê toàn khu vực.

Căn hộ 2 phòng ngủ tại các tòa chung cư trên hiện được chào thuê phổ biến trong khoảng 10 - 13 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ dao động 14 - 18 triệu đồng/tháng, tùy nội thất và tầng, căn. So với cùng kỳ năm trước, mặt bằng giá gần như không tăng, thậm chí một số căn phải điều chỉnh giảm để kéo khách.

Đáng chú ý, theo ghi nhận từ các đơn vị cho thuê, dù giá thuê không cao, thời gian trống căn tại khu vực này lại có xu hướng kéo dài hơn. Nhiều căn hộ phải rao từ 1 - 2 tháng mới chốt được khách, đặc biệt với những căn đầu tư nội thất ở mức trung bình. Nguyên nhân chính đến từ việc nguồn cung lớn, khách thuê có nhiều lựa chọn và sẵn sàng so sánh kỹ giữa các dự án trong cùng bán kính.

Khác với trục Tố Hữu, khu vực Mỗ Lao - Văn Quán, các tòa chung cư có cộng đồng cư dân ổn định. Do đó, những dự án như Mulberry Lane, Seasons Avenue, CT1 - CT2 Văn Quán vẫn duy trì được sức hút nhất định nhờ vị trí gần trung tâm, tiện ích hoàn chỉnh và mật độ dân cư cao.

Giá thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại đây hiện dao động 11 - 14 triệu đồng/tháng, căn 3 phòng ngủ khoảng 15 - 18 triệu đồng/tháng. So với năm 2023 - 2024, mức tăng không đáng kể, chủ yếu điều chỉnh theo chất lượng nội thất hơn là mặt bằng chung.

Tương tự, tại khu vực Văn Phú - Quang Trung, các dự án như Văn Phú Victoria, The K Park chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực của các gia đình đã sinh sống lâu năm tại Hà Đông.

Giá thuê tại đây thấp hơn hai khu vực trên, phổ biến 9 - 12 triệu đồng/tháng cho căn 2 phòng ngủ và 13 - 15 triệu đồng/tháng với căn 3 phòng ngủ. Dù mức giá này khá "mềm", biên độ tăng gần như không có trong 1 - 2 năm trở lại đây.

Theo khảo sát và ghi nhận từ các môi giới, với loại hình cho thuê căn hộ chung cư, nhóm khách thuê hiện khá nhạy cảm với giá, ưu tiên sự ổn định và chi phí hợp lý hơn là tiện ích cao cấp. Điều này khiến khả năng tăng giá thuê trong ngắn hạn là không lớn. Khách thuê có xu hướng đàm phán giá mạnh, yêu cầu căn hộ phải sẵn sàng ở ngay, nội thất đồng bộ. Những căn hộ chủ nhà giữ giá cao nhưng chất lượng không tương xứng thường bị bỏ qua.

Thị trường cho thuê bước vào giai đoạn sàng lọc

Dữ liệu đánh giá từ Báo cáo thị trường bất động sản trong năm 2025 của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ ở Hà Nội ngày càng sụt giảm. Theo đó, chênh lệch ngày càng lớn giữa giá mua nhà và thuê khiến tỷ suất lợi nhuận thuần túy từ đầu tư cho thuê kém hấp dẫn.

Cụ thể, phân khúc căn hộ cho thuê tại Hà Nội đang ghi nhận sự lệch pha rõ rệt giữa giá mua và giá thuê. Trong khi mặt bằng giá bán chung cư tăng mạnh ở nhiều khu vực, giá thuê chỉ điều chỉnh nhẹ hoặc đi ngang, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm.

Giao dịch thuê chủ yếu tập trung ở những dự án có vị trí thuận tiện, cộng đồng cư dân ổn định và mức giá phù hợp với thu nhập thực tế, thay vì lan tỏa đồng loạt như giai đoạn trước.

Tại các khu vực có nguồn cung lớn, áp lực giữ khách đang chuyển dần sang phía chủ nhà. Việc tăng giá thuê không còn dễ dàng, trong khi thời gian trống căn có xu hướng kéo dài hơn nếu căn hộ không đáp ứng tốt về chất lượng nội thất hoặc giá chào vượt mặt bằng chung. Điều này khiến bài toán lợi suất cho thuê tại nhiều khu vực xa trung tâm cần được tính toán thận trọng hơn, thay vì dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Do đó, các chuyên gia lưu ý người mua chung cư để cho thuê, chờ tăng giá thời điểm này cần cân nhắc kỹ lưỡng. Bởi số dự án mới ra mắt thị trường tiếp tục tăng trong khi giá vẫn neo cao, khiến khả năng đạt lợi nhuận kỳ vọng về giá vốn và thuê không còn dễ dàng./.