Chuyên gia Savills: Năng lực thực thi của Hà Nội đã chuyển thành dấu hiệu tích cực cho nền kinh tế

Những chuyển biến từ chính sách đến thực tiễn

Tại sự kiện, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Dịch vụ Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội đánh giá, những chuyển biến trong hoạt động đầu tư, xây dựng và triển khai hạ tầng đang tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản Thủ đô.

Trong 9 tháng đầu năm 2026, hoạt động xây dựng tại Hà Nội tăng 10,9% so với cùng kỳ, tiếp tục là một trong những động lực đóng góp vào tăng trưởng kinh tế. Tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ đạt khoảng 810.900 tỷ đồng, tăng 15,6%; trong đó, doanh thu bán lẻ hàng hóa đạt 518.200 tỷ đồng, tăng 17,6%, doanh thu lưu trú và ăn uống đạt 115.300 tỷ đồng, tăng 16,3%. Thành phố đón khoảng 27,5 triệu lượt khách du lịch, tăng 6,2%.

Bên cạnh đó, hoạt động thu hút đầu tư tiếp tục ghi nhận kết quả tích cực. Theo Savills, trong 9 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Hà Nội đạt 4,07 tỷ USD, tăng 5,9% so với cùng kỳ. Các hoạt động chuyên môn, khoa học và kỹ thuật chiếm hơn một nửa tổng vốn FDI, góp phần hỗ trợ nhu cầu bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh và lưu trú dài hạn của chuyên gia nước ngoài.

"Sự tăng trưởng của hoạt động xây dựng, thương mại, dịch vụ và du lịch, giải ngân đầu tư công và thu hút đầu tư đang tạo điều kiện thuận lợi cho các phân khúc bất động sản", bà Đỗ Thu Hằng nêu.

Bên cạnh đó, nhiều công trình hạ tầng giao thông tại Hà Nội đã chuyển từ giai đoạn quy hoạch, chuẩn bị đầu tư sang triển khai thực tế; một số công trình, hạng mục đã hoàn thành và đưa vào sử dụng.

Theo báo cáo của Savills, các hạng mục thuộc Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3 được dự kiến hoàn thành trong năm 2026. Các dự án cầu Vân Phúc, Hồng Hà, Thượng Cát, Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, Mễ Sở cùng Vành đai 3,5, Vành đai 4 và một số tuyến giao thông quan trọng khác dự kiến hoàn thành năm 2027.

“Năng lực thực thi của Hà Nội đã chuyển thành dấu hiệu tích cực cho nền kinh tế”, chuyên gia Savills Hà Nội nhận định.

Cùng với những kết quả trong triển khai hạ tầng, quá trình hoàn thiện thể chế đang tạo thêm cơ sở pháp lý để Hà Nội chủ động hơn trong huy động và sử dụng nguồn lực cho phát triển.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026, đã mở rộng cơ chế phân quyền, phân cấp và thẩm quyền chủ động của Hà Nội trong tổ chức thực hiện các nhiệm vụ phát triển. Những quy định mới tạo điều kiện để Thành phố nâng cao tính chủ động trong quản lý quy hoạch, đầu tư, sử dụng đất và tổ chức phát triển đô thị.

Trên cơ sở đó, ngày 15/6/2026, HĐND Thành phố ban hành Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn Hà Nội.

Theo phân tích của Savills, việc hoàn thiện thể chế, cụ thể hóa quy hoạch và đẩy nhanh triển khai hạ tầng đang tạo thêm điều kiện để Hà Nội huy động, phân bổ các nguồn lực phát triển. Đối với thị trường bất động sản, quá trình này được kỳ vọng hỗ trợ tháo gỡ những vướng mắc về đầu tư, mở rộng nguồn cung và tạo điều kiện hình thành các khu vực phát triển đô thị mới.

"Tuy nhiên, hiệu quả của các chính sách và quy hoạch còn phụ thuộc vào hiệu quả tổ chức thực hiện. Khả năng chuyển các định hướng thành kết quả cụ thể cần được đánh giá thông qua tiến độ hoàn thiện thủ tục đầu tư, triển khai hạ tầng và đưa các dự án vào khai thác", theo bà Đỗ Thu Hằng.

Từ kết quả đầu tư hạ tầng đến sự hình thành các cực phát triển mới

Những chuyển biến trong triển khai hạ tầng và hoàn thiện quy hoạch đang tạo điều kiện mở rộng không gian phát triển đô thị Hà Nội. Theo phân tích của Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, quá trình phát triển hạ tầng đang tạo ra những tác động khác nhau theo từng giai đoạn. 

Trong ngắn hạn, thị trường vẫn chủ yếu dựa vào các lợi thế hiện có. Giai đoạn 2027 - 2029, khi các công trình cầu qua sông Hồng, đường vành đai và trục giao thông tiếp tục được triển khai, khả năng kết nối giữa các khu vực được kỳ vọng cải thiện. Sau năm 2030, mạng lưới đường sắt đô thị và định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể góp phần tái cấu trúc không gian đô thị trong dài hạn.

Tuy nhiên, chuyên gia Savills lưu ý tác động của hạ tầng không diễn ra đồng đều. Hiệu quả phát triển của từng khu vực còn phụ thuộc vào tiến độ kết nối, khả năng hình thành việc làm, hệ thống tiện ích và nhu cầu sử dụng bất động sản.

Thực tế, những thay đổi trong phân bố nguồn cung thương mại đang cho thấy một số kết quả bước đầu của quá trình mở rộng đô thị. Theo báo cáo Savills quý III/2026, tổng nguồn cung bán lẻ hiện đại tại Hà Nội đạt 1,8 triệu m², tăng 1% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường bán lẻ Hà Nội ghi nhận sự gia nhập của ba trung tâm thương mại mới, gồm Ha Noi Centre tại Ba Đình, Hinode Mall Royal Park tại Hoài Đức và Vincom Plaza Đan Phượng tại Đan Phượng. Sự mở rộng này cho thấy hoạt động bán lẻ hiện đại đang dịch chuyển ra ngoài khu vực đô thị lõi. 

Ở phân khúc văn phòng, xu hướng phân bố lại nguồn cung và nhu cầu cũng được ghi nhận rõ nét. Theo báo cáo Savills, trong quý III/2026, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt 2,4 triệu m² tại 193 dự án. Thị trường có thêm ba dự án gồm Tiến Bộ Plaza (Ba Đình), Oriental Square tại khu đô thị Starlake Tây Hồ Tây (Bắc Từ Liêm cũ) và IFC Hanoi (IFC Westlake) - Xuân Đỉnh. Sự gia nhập của các dự án này cho thấy xu hướng phát triển nguồn cung văn phòng chất lượng cao tại khu vực nội thành và phía Tây Hà Nội, ngoài trung tâm truyền thống.

Tuy nhiên, sự mở rộng nguồn cung bất động sản tại các khu vực đón đầu hạ tầng chưa đi cùng với sự cải thiện tương ứng về thanh khoản, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề.

Theo Savills, ngày càng nhiều dự án được phát triển tại những khu vực có kỳ vọng lớn về kết nối giao thông, như dọc tuyến Metro số 5, lân cận Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và sân vận động VinFast - Trống Đồng. Một số dự án có xu hướng mở bán trước khi các công trình hạ tầng hoàn thành nhằm tận dụng lợi thế phát triển sớm.

Trong quý III/2026, nguồn cung sơ cấp biệt thự, nhà liền kề tại Hà Nội đạt 2.101 căn, nhưng chỉ có 191 căn được giao dịch, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 9%. Trong khi tổng nguồn cung tăng 5% so với cùng kỳ, thanh khoản vẫn ở mức thấp. Giá bán cao, lãi suất cho vay và tâm lý thận trọng của người mua đang ảnh hưởng đến khả năng tiêu thụ sản phẩm.

Sự chênh lệch giữa tốc độ gia tăng nguồn cung và kết quả giao dịch cho thấy kỳ vọng về hạ tầng chưa chuyển hóa tương ứng thành nhu cầu mua bất động sản. Khả năng hấp thụ tại các khu vực mới còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện kết nối giao thông, sự hình thành các tiện ích, dịch vụ và mức giá phù hợp với nhu cầu thực tế.

Áp lực này có thể tiếp tục gia tăng khi Savills dự báo hơn 35.000 căn biệt thự, nhà liền kề dự kiến được triển khai tại Hà Nội từ quý IV/2026 đến năm 2029.

Có thể thấy, những chuyển biến trong đầu tư hạ tầng đang góp phần mở rộng không gian phát triển bất động sản Hà Nội. Tuy nhiên, khả năng phát huy hiệu quả của các dự án còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng, sự đồng bộ của các tiện ích và nhu cầu thực tế của thị trường.