Thích
Sau giai đoạn tăng nóng và bùng nổ, thị trường bất động sản Hà Nội trong năm 2026 đang bước vào quá trình điều chỉnh, mức độ "nóng sốt" đã giảm đi một cách rõ rệt. Tuy nhiên, vẫn còn rất nhiều điểm sáng của thị trường đáng được ghi nhận.
Một trong những điểm sáng đáng được lưu ý nhất là việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý đối với những dự án bị đình trệ lâu năm, cùng với đó là những thay đổi về thể chế đã giúp nhiều dự án trở lại với thị trường, từ đó tạo ra một nguồn cung sản phẩm lớn hơn so với cùng kỳ nhiều năm, thể hiện rõ trên cả hai phương diện số lượng và chất lượng.
Nguồn cung thị trường bất động sản Hà Nội tăng mạnh (Ảnh minh họa: Trọng Hiếu).
Thị trường đang được bổ sung nhiều loại hình bất động sản đa dạng, từ nhà ở thương mại với quy mô lớn, thiết kế hiện đại, đến các dự án nhà ở xã hội hướng tới đối tượng người thu nhập trung bình và thấp, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở chính đáng của người dân Thủ đô.
Chính sự đa dạng hóa này giúp phân bổ nguồn cung hợp lý hơn trên bản đồ đô thị, giảm tình trạng khan hiếm cục bộ và tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh giữa các chủ đầu tư.
Trái ngược với việc nguồn cung tăng mạnh thì lượng giao dịch lại thấp hơn so với cùng kỳ. Trước đây, trong cùng kỳ, tỷ lệ hấp thụ của các dự án khi chào hàng lần đầu thường khoảng 80%, thậm chí có nơi 90%. Thế nhưng trong giai đoạn vừa qua, tỷ lệ này giảm xuống khoảng 50%, thậm chí dưới 50%.
Theo nghiên cứu, phân tích đa chiều của các chuyên gia tại Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này gồm những yếu tố cốt lõi như sau:
Thứ nhất, khi nguồn cung được cải thiện và phong phú hơn, người mua có nhiều lựa chọn hơn. Tâm lý vội vàng, sợ không còn hàng đã nhường chỗ cho sự bình tĩnh, cân nhắc kỹ lưỡng. Khách hàng không còn phải ra quyết định trong thời gian ngắn, mà có đủ điều kiện để quan sát, so sánh các dự án, các phân khúc, đánh giá kỹ lưỡng vị trí, thiết kế, tiến độ và uy tín chủ đầu tư. Song song đó, nhiều khách hàng còn chủ động chờ đợi, theo dõi diễn biến thị trường để xem liệu các chủ đầu tư có tiếp tục đưa ra những sản phẩm tốt hơn, chính sách giá và hỗ trợ tài chính thuận lợi hơn hay không. Đây chính là khoảng lặng tự nhiên, lành mạnh của thị trường, khi người mua không còn bị chi phối bởi tâm lý đám đông mà hành động dựa trên nhu cầu và tính toán thực tế.
Thứ hai, chính sách quản lý tín dụng chặt chẽ hơn đã tác động trực tiếp đến dòng vốn lưu động trên thị trường. Nguồn tiền trong xã hội không hề thiếu, nhưng đang được định hướng chảy vào những lĩnh vực sản xuất, kinh doanh tạo giá trị gia tăng thực sự, thay vì tập trung quá nhiều vào các hoạt động đầu tư, đầu cơ ngắn hạn trên thị trường bất động sản. Việc kiểm soát chặt chẽ cho vay tín dụng, cùng với mức lãi suất cao hơn, khiến việc tiếp cận nguồn vốn trở nên khó khăn hơn đối với cả nhà đầu tư và người mua nhà.
Đối với những khách hàng thường xuyên sử dụng đòn bẩy tài chính, chi phí vay gia tăng đồng nghĩa với gánh nặng tài chính lớn hơn, do đó họ càng thận trọng khi đưa ra quyết định xuống tiền. Khi hoạt động đầu tư ngắn hạn giảm, các giao dịch mua bán lướt sóng cũng theo đó biến mất, khiến tổng số liệu giao dịch có phần sụt giảm, nhưng cơ cấu giao dịch còn lại là những nhu cầu thực, bền vững hơn.
Những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nguồn cung đa dạng nhưng tỷ lệ hấp thụ hạ nhiệt được các chuyên gia của Viện nghiên cứu Bất Động sản Việt Nam phân tích và chỉ rõ (Ảnh thiết kế: Thế Long).
Thứ ba, công tác quản lý và kiểm soát thị trường hiện nay đang được thực hiện một cách chặt chẽ, có hệ thống và đồng bộ hơn bao giờ hết. Luật pháp, hệ thống thể chế tiếp tục được hoàn thiện; các công cụ điều tiết quan trọng như tín dụng, thuế, quản lý đất đai được sử dụng linh hoạt, có hiệu quả nhằm lọc bỏ những hoạt động đầu tư, đầu cơ không tạo ra giá trị thực cho xã hội. Khi những yếu tố đầu cơ bị kìm hãm, thị trường dần trở về với bản chất vốn có của nó: Người mua tìm đến sản phẩm vì nhu cầu sử dụng thực tế, vì chất lượng và giá trị rõ ràng, chứ không phải vì kỳ vọng giá sẽ tăng liên tục.
Đây chính là yếu tố buộc mọi chủ đầu tư phải thay đổi tư duy, phải "làm thật", tạo ra sản phẩm có giá trị đích thực mới có thể tồn tại và phát triển.
Thứ tư, một yếu tố tâm lý không thể bỏ qua là mức giá sản phẩm trong một thời gian dài đã được đẩy lên ở mức cao, vượt quá khả năng hấp thụ của thị trường. Nhiều khách hàng nhận thấy điều này và giữ thái độ chờ đợi, mong đợi sự điều chỉnh hợp lý hơn về giá trước khi quyết định sở hữu sản phẩm. Tâm lý chung là quan sát diễn biến chung, cân nhắc kỹ lưỡng giữa giá trị và giá cả, tránh rủi ro mua vào lúc giá ở đỉnh.
Nhận định về triển vọng thị trường trong giai đoạn tới, ông Bùi Văn Doanh - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: "Khi thị trường được quản lý tốt, các hoạt động phát triển, đầu tư và kinh doanh bất động sản sẽ dần hướng tới những giá trị thật, cách làm thật và nhu cầu thụ hưởng thật. Đây không phải là điều chỉnh nhất thời, mà là xu hướng và con đường phát triển bền vững trong dài hạn".
Ông Bùi Văn Doanh - Nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam.
Thực tế đang chứng minh nhận định trên là hoàn toàn có cơ sở. Người mua nhà hiện nay không chỉ đơn thuần quan tâm đến con số giá bán, sản phẩm đắt hay rẻ so với mặt bằng chung. Thay vào đó, họ đặt ra những tiêu chuẩn cao hơn, cụ thể và rõ ràng hơn về chất lượng công trình, tiến độ đảm bảo, công năng sử dụng, thiết kế phù hợp với đời sống hiện đại, môi trường sinh thái và đặc biệt là khả năng khai thác kinh tế trong tương lai.
Một sản phẩm bất động sản có giá trị ngày nay không chỉ đáp ứng nhu cầu che chở, sinh hoạt thông thường, mà còn phải đảm bảo khả năng tạo dòng tiền, giữ vững giá trị và mang lại lợi ích lâu dài cho người sở hữu. Những dự án thực sự đáp ứng được các yêu cầu này sẽ luôn có sức hút mạnh mẽ và được thị trường đón nhận nồng nhiệt.
Điều này đặt ra một bài toán quan trọng cho toàn thể đội ngũ các nhà phát triển và kinh doanh bất động sản phải thay đổi cách tư duy, từ dựa vào kỳ vọng tăng giá sang tập trung nâng cao chất lượng thực tế của sản phẩm.
Chủ đầu tư không còn có thể dựa vào những yếu tố ngoại lai để đẩy giá, mà phải thực sự đầu tư vào chất lượng xây dựng, tiện ích, dịch vụ, quản lý và vận hành, tạo ra sự khác biệt thực chất cho sản phẩm của mình. Chỉ những đơn vị đủ năng lực tài chính, có tầm nhìn và trách nhiệm, triển khai dự án một cách thực chất mới có thể tồn tại, được lựa chọn và phát triển trên thị trường ngày càng khắt khe nhưng cũng chuyên nghiệp hơn.
Các sản phẩm bất động sản có giá trị thật sẽ dẫn dắt thị trường (Ảnh minh họa: Trọng Hiếu).
Song hành với sự thay đổi trong nhận thức của người tiêu dùng và hành động của các doanh nghiệp là quá trình cải cách, hoàn thiện thể chế đang diễn ra mạnh mẽ. Hàng loạt quy định, chính sách đang được điều chỉnh theo hướng đồng bộ, minh bạch, ổn định, tạo khuôn khổ pháp lý chặt chẽ cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, trên cơ sở luôn đề cao giá trị thực.
Tất cả những thay đổi này cùng tạo thành một dòng chảy lớn, thúc đẩy thị trường bất động sản Hà Nội chuyển mình, ngày càng tách biệt khỏi những cơn sốt giá ảo để hướng tới sự phát triển cân bằng, bền vững, nơi mà giá trị thực của sản phẩm là yếu tố quyết định sự thành bại.
"Đây là xu hướng tất yếu, cần được nhận thức đúng đắn để cùng tham gia phát triển một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp và lành mạnh", ông Doanh nhấn mạnh.
