Chuyên gia Savills: Thị trường văn phòng Hà Nội 'thoát lõi' trung tâm, hình thành thế trận đa cực

Thị trường văn phòng Hà Nội hiện đang bước vào một giai đoạn chuyển mình rõ nét, khi mô hình phát triển "đơn lõi" quanh khu vực trung tâm dần nhường chỗ cho cấu trúc đa cực. Đây không chỉ là sự dịch chuyển địa lý của nguồn cung, mà phản ánh một thay đổi sâu hơn trong tư duy vận hành của doanh nghiệp và chiến lược phát triển bất động sản thương mại.

Theo dữ liệu từ Savills Việt Nam, từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến bổ sung khoảng 403.000m2 diện tích văn phòng mới. Điểm đáng chú ý là phần lớn nguồn cung này thuộc phân khúc hạng A - dòng sản phẩm cao cấp và tập trung chủ yếu tại khu vực phía Tây cùng các quận nội thành mở rộng, trong khi khu vực trung tâm truyền thống gần như không có thêm nguồn cung đáng kể.

Từ "đơn lõi" sang đa cực: Dịch chuyển mang tính cấu trúc

Trong nhiều năm, khu vực trung tâm (CBD) luôn là lựa chọn mặc định của các doanh nghiệp, nhờ lợi thế về vị trí, hình ảnh thương hiệu và khả năng kết nối. Tuy nhiên, quỹ đất hạn chế, chi phí cao và sự thiếu hụt nguồn cung mới đang khiến khu vực này dần "bão hòa".

Ở chiều ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm - đặc biệt là phía Tây hiện đang nổi lên như những "cực tăng trưởng" mới. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, tiêu chuẩn cao như IFC Hà Nội hay Parc Hà Nội cho thấy xu hướng phát triển không gian làm việc hiện đại đã dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị.

Theo ông William Gramond - Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, việc lựa chọn vị trí ngoài trung tâm giờ đây không còn đơn thuần là bài toán tiết giảm chi phí. Đây đã trở thành một quyết định mang tính chiến lược, khi các doanh nghiệp cân nhắc đồng thời nhiều yếu tố như khả năng tiếp cận nguồn nhân lực, hạ tầng giao thông, tiện ích và hiệu quả vận hành dài hạn.

Nguồn cầu ổn định nhưng ngày càng "khắt khe"

Năm 2025, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m2 diện tích cho thuê thuần (NLA), duy trì ổn định theo quý và giảm nhẹ theo năm. Trong đó, phân khúc hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, trong khi hạng A có xu hướng giảm nhẹ do điều chỉnh phân hạng; hạng C gần như không biến động.

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt khoảng 85% - mức tương đối tích cực trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. Đáng chú ý, phân khúc hạng C ghi nhận công suất thuê cao nhất, phản ánh nhu cầu thực của nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ. Tuy nhiên, về giá thuê và khả năng duy trì khách thuê dài hạn, khu vực trung tâm và các tòa nhà chất lượng cao vẫn chiếm ưu thế.

Dù vậy, xu hướng nổi bật hiện nay là sự "nâng cấp có chọn lọc". Các doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ thông tin và nhóm tài chính - ngân hàng - bảo hiểm (FIRE), đang tích cực tái cơ cấu không gian làm việc.

Thay vì mở rộng diện tích, họ ưu tiên chuyển sang các tòa nhà hạng A và B có tiêu chuẩn cao hơn, tối ưu vận hành và nâng cao trải nghiệm nhân sự.

Sự thay đổi của thị trường văn phòng Hà Nội phản ánh rõ một xu hướng toàn cầu: Không gian làm việc đang trở thành một phần trong chiến lược phát triển doanh nghiệp, thay vì chỉ là chi phí cố định.

Các dự án mới không chỉ cạnh tranh bằng vị trí, mà bằng chất lượng xây dựng, tiêu chuẩn vận hành, công nghệ và hệ sinh thái tiện ích đi kèm. Những yếu tố như tiết kiệm năng lượng, không gian linh hoạt, kết nối giao thông và tiện ích nội khu đang trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định thuê.

Trong bối cảnh đó, các cụm văn phòng gắn với khu đô thị mới và hạ tầng đồng bộ sẽ tiếp tục phát triển, tạo ra những "trung tâm mới" bên ngoài khu vực lõi truyền thống. Trong khi đó, khu trung tâm vẫn giữ vai trò đặc biệt, là nơi đặt trụ sở, văn phòng đại diện và các hoạt động mang tính biểu tượng.

Sự chuyển dịch sang mô hình đa cực cho thấy thị trường văn phòng Hà Nội đang bước vào một chu kỳ phát triển mới là nơi yếu tố chất lượng và hiệu quả vận hành đóng vai trò quyết định.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang dần phục hồi, phân khúc văn phòng - đặc biệt là văn phòng hạng A được kỳ vọng sẽ tiếp tục là điểm sáng nhờ dòng vốn FDI ổn định và sự mở rộng của các ngành kinh tế có giá trị gia tăng cao.

Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh trong giai đoạn tới sẽ không nằm ở số lượng, mà ở khả năng đáp ứng những tiêu chuẩn ngày càng cao của khách thuê. Những dự án không theo kịp xu hướng này sẽ đối mặt với áp lực lớn về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê.

Thị trường văn phòng Hà Nội vì thế đang không chỉ mở rộng về không gian, mà còn tái định nghĩa lại chính mình khi từ một thị trường phụ thuộc vào vị trí, sang một hệ sinh thái đa cực, nơi chất lượng trở thành yếu tố cốt lõi quyết định giá trị.