Nửa cuối năm, doanh nghiệp bất động sản "chạy đua" cải thiện dòng tiền

Nỗ lực gia tăng vốn và giảm áp lực nợ

Tại một hội thảo diễn ra hồi đầu tháng 7 vừa qua, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay: "Thị trường bất động sản đã trải qua khoảng thời gian gần 4 năm trong trạng thái khó khăn triền miên. Bên cạnh các khó khăn, vướng mắc về pháp lý thì thiếu vốn là một trong những nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp địa ốc lâm vào tình trạng kiệt quệ. Khó khăn trong việc huy động vốn khiến nguồn cung nhà ở sụt giảm nghiêm trọng do các dự án đang triển khai buộc phải tạm dừng, giãn, hoãn vì không có vốn thanh toán cho nhà thầu, trả lương cho công nhân... cùng với đó là áp lực trái phiếu đến hạn thanh toán".

Đứng trước khả năng trả nợ yếu, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã và đang nỗ lực cải thiện dòng tiền thông qua việc huy động vốn từ kênh trái phiếu, cổ phiếu, nhất là trong những tháng cuối năm. Đây vẫn được xem là giải pháp tình thế cấp bách mà doanh nghiệp hướng đến, bởi thời gian còn lại của năm 2024 chỉ vẻn vẹn vài tháng.

Đơn cử, ngày 8/8, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC - mã: BCM) đã phát hành thành công 200 tỷ đồng trái phiếu mã BCMH2427002, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn ngày 8/8/2027. Trước đó, ngày 17/6, Becamex IDC cũng phát hành thành công 800 tỷ đồng trái phiếu mã BCMH2427001, kỳ hạn 3 năm, đáo hạn ngày 17/6/2027. Trong đó, lãi suất trái phiếu là 10,5%/năm.

Được biết, tại thời điểm 30/6/2024, Becamex IDC đang ghi nhận tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 7,9% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 1.557,4 tỷ đồng lên 21.273,8 tỷ đồng và bằng tới 107,3% tổng vốn chủ sở hữu. Trong đó, nợ vay ngắn hạn là 9.323,4 tỷ đồng và nợ vay dài hạn là 11.950,4 tỷ đồng.

Cuối tháng 7 vừa qua, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH) đã hoàn tất phát hành riêng lẻ hơn 110,09 triệu cổ phiếu để nâng vốn điều lệ từ 7.993 tỷ đồng lên 9.094 tỷ đồng như hiện tại. 

Cụ thể, có 19 nhà đầu tư mua số cổ phiếu của Khang Điền với giá 27.250 đồng/cp, qua đó công ty đã huy động hơn 3.000 tỷ đồng. Cổ phiếu phát hành riêng lẻ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm kể từ ngày phát hành.

Với số tiền huy động được, công ty dự kiến dùng 300 tỷ đồng để trả nợ vay và 2.700 tỷ đồng đầu tư góp thêm vốn vào Công ty TNHH MTV Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Phúc để đơn vị này thanh toán các khoản nợ ngân hàng.

Theo báo cáo tài chính của Khang Điền, tính đến cuối tháng 6/2024, nợ phải trả của KDH là hơn 12.585 tỷ đồng, trong đó vay nợ tài chính 7.739 tỷ đồng, chiếm 27% tổng tài sản. Cơ cấu vay nợ bao gồm 1.100 tỷ đồng vay nợ qua kênh trái phiếu sẽ đáo hạn trong khoảng giữa năm 2025 và số còn lại là nợ vay tại ngân hàng.

Còn Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (mã: DIG) dự kiến cả năm 2024 sẽ phát hành 410 triệu cổ phiếu, với mục tiêu tăng vốn lên hơn 10.200 tỷ đồng. Theo đó, quý II/2024, DIG thông qua việc triển khai phương án chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, với giá 15.000 đồng/cp, tỷ lệ 32,794%. Ước tính, DIG có thể thu về 3.000 tỷ đồng và số tiền sẽ được dùng bổ sung cho việc thực hiện các dự án đang triển khai cũng như thanh toán nợ trái phiếu.

Ngoài phương án phát hành trên, DIG dự kiến chào bán 150 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá tối thiểu 20.000 đồng/cp. Đồng thời, DIG cũng dự kiến phát hành thêm 30 triệu cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP), tương ứng tỷ lệ là 4,919% tổng số cổ phiếu đang lưu hành.

Doanh nghiệp cần dòng vốn mới để "hồi sinh"

Ở thời điểm hiện tại có thể thấy, thị trường đã có những tín hiệu tích cực như tăng trưởng tín dụng phục hồi trên nền lãi suất ở mức thấp, một số dự án khởi động trở lại, trái phiếu có cơ hội "hạ cánh mềm", tiếp tục hỗ trợ cơ cấu nợ… Các tín hiệu này cho thấy sự lạc quan trong ngắn hạn, dòng tiền sẽ quay trở lại với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong bối cảnh mới, chu kỳ mới, giới chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản cần những dòng vốn mới thay vì đang phụ thuộc 60 - 70% vào vốn tín dụng ngân hàng.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính cho hay, dòng vốn quan trọng nhất là từ khách hàng mua bất động sản, nhưng dòng vốn này đang bị chậm, thậm chí có thể nói là rất chậm. Nguyên nhân là do giá bất động sản đã quá cao, khiến nhà đầu tư khó thấy mức lợi nhuận cao nếu đầu tư vào bất động sản. Nhiều người có tiền nhưng ở trạng thái "nằm im" nghe ngóng cầm chừng thay vì mạnh tay xuống tiền.

Dòng vốn thứ hai là từ vốn đền bù giải tỏa dự án hạ tầng lớn của Chính phủ, nhưng từ sau dự án sân bay Long Thành thì chưa có nguồn vốn đền bù giải tỏa quy mô lớn nào từ Nhà nước để có thể bổ sung thêm vốn cho thị trường bất động sản.

Với một số quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản mới có hiệu lực thì chủ đầu tư sẽ gặp bất lợi khi huy động vốn. Trước đây, chủ đầu tư chủ yếu dựa vào huy động vốn từ khách hàng, vốn tự có của họ chỉ chiếm một phần nhỏ. Còn với quy định mới, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn qua tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đồng thời, trong thỏa thuận đặt cọc, chủ đầu tư phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình. Như vậy, phần huy động vốn từ khách hàng sẽ ít hơn, tất nhiên quy mô về nguồn vốn của chủ đầu tư phải tăng hơn trước rất nhiều.

Bên cạnh đó, Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 được ban hành, trong đó có nhiều yêu cầu chặt chẽ về việc huy động vốn để phát triển nhà ở. Theo đó, doanh nghiệp muốn huy động vốn qua các kênh phát hành trái phiếu, cổ phiếu, chứng chỉ quỹ hay thông qua ngân hàng, góp vốn… đều phải đáp ứng các điều kiện liên quan và tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật của từng loại hình. Đáng chú ý, tổng vốn được huy động theo các hình thức này và vốn chủ sở hữu phải có không vượt quá tổng vốn đầu tư của dự án, bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà chủ đầu tư phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai. Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải nâng cao năng lực huy động vốn thông qua các kênh như trái phiếu, cổ phiếu hoặc vay vốn từ ngân hàng, đối tác.

TS. Đinh Thế Hiển cũng dự báo: "Trong 3 năm tới, nguồn vốn quan trọng nhất cho thị trường bất động sản vẫn đến từ tín dụng ngân hàng. Nếu muốn dòng vốn vào bất động sản ổn định hơn thì cần đẩy mạnh vốn từ hai kênh trái phiếu doanh nghiệp và quỹ tín thác đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, trong 3 năm tới, hai nguồn vốn này chưa thể triển khai tốt... Tôi cho rằng, dòng vốn vào thị trường bất động sản còn khó đến năm 2026".

Còn TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết, từ năm 2023,  Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước cũng như Bộ Xây dựng và các bên liên quan gấp rút giải quyết những khó khăn của thị trường bất động sản, trong đó có vấn đề về nguồn vốn để các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp tục thực hiện các dự án dang dở. Bởi nguồn vốn luôn là huyết mạch, là oxy của doanh nghiệp bất động sản. Khi đầu tư một dự án bất động sản thường tốn rất nhiều nguồn lực, trong đó nguồn lực tài chính luôn đóng một vai trò rất quan trọng, quyết định chi phí xây dựng và hoàn thiện một dự án. Do đó, khi doanh nghiệp gặp khó về dòng vốn thì cái khó không chỉ đến với doanh nghiệp mà kéo theo đó, người mua và thị trường nói chung cũng bị ảnh hưởng.

"Nguồn vốn, bài toán tài chính, kế hoạch tài chính luôn là điều trăn trở của các doanh nghiệp bất động sản và cũng để ổn định thị trường không quá nóng hay quá lạnh. Hiện tại, để bổ sung thêm nguồn vốn mới cho thị trường bất động sản, tôi cho rằng các chủ đầu tư cần thu hút thêm nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc các đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính trước mắt", TS. Sử Ngọc Khương cho hay./.