Đánh thuế mua bán bất động sản theo thời gian sở hữu: Cần lấp đầy những khoảng trống nào?

Chuyện đánh thuế bất động sản nhằm "trị" những cơn sốt giá và đầu cơ, tưởng chừng đã cũ, nay lại trở thành vấn đề nóng ngay từ đầu năm 2025. 

Công điện khẩn số 03/CĐ-TTg ngày 15/1/2025 gửi các bộ ngành, địa phương thể hiện quyết tâm chấn chỉnh, xử lý nghiêm việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản, đồng thời thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng. Thủ tướng đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất chính sách thuế nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ bất động sản, bảo đảm phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và thông lệ quốc tế. Trong đó, nghiên cứu phương án thu thuế phần chênh lệch giá giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm bất động sản của các dự án, báo cáo Chính phủ trước ngày 30/4.

Mới đây nhất, theo dự thảo Tờ trình gửi Chính phủ về đề nghị xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu như kinh nghiệm của một số nước. Mức thuế suất cụ thể cần được nghiên cứu, xác định phù hợp, phản ánh được thực trạng hoạt động của thị trường bất động sản.

Trước đó không lâu, Bộ Xây dựng cũng đã có đề xuất về việc đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời. Đề xuất trên được Bộ Tài chính hoàn toàn đồng tình thể hiện sự đồng lòng trong việc "siết chặt" hoạt động đầu cơ.

Ngoài ra, việc cải cách chính sách thuế bất động sản cũng nằm trong lộ trình thực hiện Chiến lược cải cách hệ thống thuế của Việt Nam đến năm 2030, cho thấy tầm nhìn dài hạn của Chính phủ trong việc hoàn thiện hệ thống thuế, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội.

Thực tế cho thấy, thời gian qua, tình trạng đầu cơ, lướt sóng đã đẩy giá nhà đất lên cao ngất ngưởng, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực về nhà ở, đồng thời tạo ra những rủi ro bong bóng bất động sản.

Riêng năm 2024, một số khu vực ghi nhận giá bất động sản tăng cao so với khả năng đáp ứng tài chính của người dân. Nguyên nhân là một số hội, nhóm đầu cơ lợi dụng sự thiếu hiểu biết, tâm lý đầu tư theo đám đông của người dân để thao túng tâm lý, "đẩy giá tăng cao", "tạo giá ảo" gây nhiễu loạn thông tin thị trường.

Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư dự án bất động sản cũng lợi dụng tình hình nguồn cung hạn chế để đưa ra giá chào bán cao hơn mức trung bình của các dự án để thu lợi. Ngoài ra, kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao bất thường tại một số khu vực cũng góp phần làm tăng mặt bằng giá đất và giá nhà ở. Tất cả những yếu tố này đã và đang tạo ra một thị trường bất động sản méo mó, gây ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển kinh tế - xã hội.

Do đó, những động thái quyết liệt từ Chính phủ và các bộ ngành cho thấy, trong năm 2025 những chính sách thuế mới có lẽ sẽ được nhanh chóng thúc đẩy hoàn thiện và ban hành thực thi. Để có thêm cái nhìn toàn cảnh, Reatimes ghi nhận ý kiến của các chuyên gia về đề xuất này. 

TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế

Việc Bộ Tài Chính đề xuất áp thuế suất lũy tiến mua bán theo thời gian nắm giữ, tức là thời gian sở hữu bất động sản càng ngắn thì sẽ bị áp dụng mức thuế càng cao. Trên lý thuyết đề xuất này có thể góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ, "lướt sóng" bất động sản. Tuy nhiên, cốt lõi câu hỏi đặt ra là giải pháp này sẽ được thực thi như thế nào? Liệu cơ quan quản lý có đủ dữ liệu và khả năng giám sát chính xác giá mua và giá bán của các giao dịch bất động sản? Đây là một thách thức không nhỏ, bởi lẽ việc xác định giá trị thực của tài sản, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường biến động và phức tạp như hiện nay, không phải là điều dễ dàng.

Một vấn đề khác cần bàn đến là vai trò của đầu cơ trên thị trường bất động sản. Chúng ta không thể coi thị trường này chỉ là mua để ở, mà cần thừa nhận rằng đầu cơ là một yếu tố tất yếu. Đầu cơ bất động sản thực tế là đầu tư ngắn hạn, giống như đầu tư tài chính, mua bán bất động sản không nhằm mục đích sử dụng mà là để kiếm lời. Thị trường bất động sản năng động một phần nhờ có hoạt động đầu cơ. Do đó, cần ứng xử với đầu cơ bất động sản theo đúng tính chất và vai trò của nó. Đầu cơ bất động sản không hoàn toàn là xấu, nên không thể tìm cách triệt hạ nó. Điều quan trọng là cần có giải pháp giúp cho thị trường này phát triển lành mạnh, chứ không chỉ quan tâm đến nguồn thu thuế.

Đặc biệt, thuế chỉ là một công cụ trong nhiều biện pháp để hạn chế đầu cơ bất động sản. Nhưng vấn  đề then chốt nhất để chống đầu cơ bất động sản là giá đất. Nếu không làm rõ được giá đất, thì mọi công cụ đều vô hiệu. Phải xác định được giá đất thì mới có cơ sở áp dụng các công cụ thuế.

Còn nếu chỉ áp dụng mỗi biện pháp đánh thuế, sẽ rất khó ngăn chặn hiệu quả việc thao túng giá bất động sản, thậm chí đánh thuế chỉ tạo sức nặng tâm lý ngắn hạn lên nguồn cầu khi nguồn cung tiếp tục khan hiếm, trong khi nhu cầu mua vẫn cao. Như vậy, cần lộ trình cụ thể về thời điểm áp dụng, tiêu chí, mức đánh thuế... nhằm tránh gây cú "sốc" cho thị trường. Rõ ràng, việc đánh thuế bất động sản cần được cân nhắc kỹ lưỡng, toàn diện, và đi kèm với các giải pháp đồng bộ khác để đạt được mục tiêu bình ổn thị trường.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế

Thực tiễn cho thấy, các loại thuế trong kinh doanh và đầu tư bất động sản ở Việt Nam hiện đang được hưởng lợi hơn so với các lĩnh vực kinh doanh, ngành nghề khác.

Khi một người bỏ vốn đầu tư bất động sản, họ chỉ cần chờ đợi việc xây dựng và phát triển cơ sở hạ tầng rồi bán để lấy lời và chỉ phải nộp thuế 2%. Trong khi đó, các công ty sản xuất phải chịu thuế VAT 10%, và khi có lợi nhuận, họ còn phải chịu tiếp 20% thuế thu nhập doanh nghiệp. Chưa kể, họ còn phải gánh nhiều loại thuế, phí khác như thuế xăng dầu, cầu đường...

Như vậy, những người đầu tư bất động sản đang chịu mức thuế rất thấp so với những người đầu tư sản xuất kinh doanh. Họ đang được hưởng lợi lớn từ Nhà nước và cơ sở hạ tầng mà không phải chịu bất kỳ chi phí nào khác. 

Thực trạng này đã diễn ra suốt hơn 20 năm qua và vẫn đang tiếp diễn. Đó là lý do tại sao thị trường bất động sản luôn thu hút không chỉ nhà đầu tư mà còn rất nhiều nhà đầu cơ "mua nhanh bán vội", gây bão hòa thị trường và làm cho hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này chưa được hiệu quả.

Do đó, điều cần thiết nhất là triển khai thu thuế theo đề xuất của Bộ Tài chính, phù hợp với thông lệ của các quốc gia có nền kinh tế thị trường. Khi ban hành quyết định, một người muốn đầu cơ bất động sản để lướt sóng, họ sẽ phải cân nhắc mức thuế phải đóng góp.

Tuy nhiên, công cụ thuế cũng có tính hai mặt và tác động khác nhau tùy thuộc vào từng thị trường và đối tượng. Về phía nhà đầu tư, họ vẫn có thể tham gia thị trường, nhưng giá bất động sản có thể bị đẩy lên cao hơn để họ bù lại chi phí về vốn và thuế tăng thêm. Đây cũng là một lo ngại khiến giá nhà tăng cao. Ngoài ra, việc áp dụng thu thuế nếu không tính toán cẩn trọng có thể làm "thui chột" các hoạt động mua bán thực tế của thị trường.

Đánh thuế bất động sản theo thời gian nắm giữ chỉ là một trong nhiều biện pháp để đạt được mục tiêu ngăn chặn đầu cơ bất động sản. Biện pháp tối ưu nhất là đẩy mạnh số hóa và xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai và giá trị tài sản bất động sản. Nhà nước cần kiểm soát các giao dịch bất động sản để nắm bắt chính xác dữ liệu quốc gia về bất động sản, từ đó giúp thị trường minh bạch hơn. Bên cạnh đó, cần gỡ vướng pháp lý, khơi thông nguồn cung và phát triển các phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thực của đại đa số người dân.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản

Đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ của Bộ Tài chính có lẽ dễ "thuyết phục" được phần lớn người dân bởi rõ ràng những hành vi mua bán bất động sản trong thời gian ngắn có yếu tố đầu cơ gây ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Mức thuế thu nhập cá nhân cao hơn áp dụng với người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn và mức thuế này sẽ giảm đi theo thời gian. Đây cũng là quy định được nhiều quốc gia đang áp dụng.

Tuy nhiên, quy định này, nếu được thông qua, mới chỉ áp dụng với hành vi nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn - "đầu cơ đất" được đặt ra trong các yêu cầu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Quốc hội, Chính phủ. Đối với những trường hợp người sở hữu nhiều đất, nhiều nhà hoặc chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang, các cơ quan chức năng vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và xem xét các biện pháp thuế xử lý phù hợp.

Ngoài ra, dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó có nội dung quy định về thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian nắm giữ như đề xuất trên, vẫn chưa có trong chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh năm 2025.

Như vậy, đề xuất trên nếu muốn được xem xét thì Chính phủ phải đề xuất đưa Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế) vào Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2025 hoặc 2026. Điều đó cho thấy, đề xuất trên vẫn sẽ là "thì tương lai".