Trong dự thảo tờ trình mới nhất gửi Chính phủ về việc xây dựng Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đề xuất nghiên cứu quy định thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ. Động thái này nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, vốn được cho là gây bất ổn trên thị trường.
Nghiên cứu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay có mục đích đầu tư "lướt sóng" kiếm lời, với thời gian nắm giữ tối đa trong một năm. Cụ thể, tỷ lệ nhà đầu tư giữ bất động sản dưới 3 tháng là 15%, từ 3 - 6 tháng là 35%, từ 6 - 12 tháng là 36%, và chỉ có 14% giữ tài sản lâu hơn 1 năm. Ngược lại, tại châu Âu, thời gian nắm giữ bất động sản trung bình là từ 3 - 10 năm, và số lượng nhà đầu tư bán lại bất động sản trước 3 năm chỉ chiếm chưa đến 7%.
Một báo cáo khác về thị trường bất động sản của One Housing cũng cho thấy, tại TP.HCM và Hà Nội, 81% người mua bất động sản có mục đích đầu tư, đầu cơ, trong khi nhu cầu ở chỉ chiếm khoảng 19%. Số liệu từ CBRE Việt Nam cũng chỉ ra rằng, nhu cầu mua nhà đất để đầu tư tại Việt Nam luôn chiếm tỷ lệ rất cao, trung bình từ 50 - 60%.
Vậy, việc áp thuế cao hơn đối với giao dịch "lướt sóng" liệu có hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản? Xung quanh vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi với LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản:
PV: Thưa ông, việc đánh thuế mua bán bất động sản theo năm sở hữu hay cách gọi đơn giản hơn đó là đánh thuế hoạt động lướt sóng nhà đất được kỳ vọng sẽ làm chùn tay giới đầu cơ, góp phần ổn định thị trường. Quan điểm của ông như thế nào trước đề xuất nghiên cứu của Bộ Tài chính?
LS. Phạm Thanh Tuấn: Trong Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng hay gần đây nhất là trong Nghị quyết số 161 một ngày 23/11/2024 của Quốc hội đều có đặt ra một yêu cầu là yêu cầu nghiên cứu "quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang". Như vậy, trên tinh thần chỉ đạo của Trung ương, trong tương lai, mức thuế cao hơn sẽ áp dụng với ba nhóm:
Thứ nhất, những người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, (dựa trên số lượng) tuy nhiên, thế nào là "nhiều" thì cần được các cơ quan có thẩm quyền xem xét và làm rõ trong thời gian tới. Thứ hai, là hành vi không sử dụng đất, hay còn gọi là bỏ hoang đất đai (xác định không đưa đất vào sử dụng). Cuối cùng, là hành vi đầu cơ đất đai (căn cứ vào thời gian sở hữu), đây là nhóm đối tượng mới được Bộ Tài chính đề xuất gần đây.
Mặc dù chưa có định nghĩa chính thức về đầu cơ đất đai nhưng trên tinh thần của dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân là áp dụng thuế suất cao hơn đối với người sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn so với người nắm giữ trong thời gian dài.
Nói cách khác, tỷ lệ thuế suất sẽ tỷ lệ nghịch với thời gian nắm giữ bất động sản. Cách tiếp cận thuế lũy tiến theo hướng này được coi là hợp lý và có thể nhận được sự đồng thuận của dư luận, thay vì áp dụng thuế đối với người nắm giữ nhiều bất động sản.
Đây được xem là một trong những công cụ giúp cơ quan có thẩm quyền điều tiết thị trường bất động sản theo hướng bền vững và lành mạnh hơn.
PV: Thưa ông, trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản có vai trò như thế nào?
LS. Phạm Thanh Tuấn: Tôi hoàn toàn đồng ý với quan điểm cho rằng việc đánh thuế đối với hành vi "lướt sóng" bất động sản là cần thiết. Thực tế cho thấy, giới đầu cơ thường sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Nếu nắm giữ bất động sản trong thời gian dài, chi phí (đặc biệt là chi phí tài chính) sẽ tăng cao, buộc họ phải bán ra trong thời gian ngắn hơn. Hành vi bán nhanh này chính là "lướt sóng". Việc áp dụng mức thuế cao hơn đối với người sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn sẽ tác động trực tiếp vào tâm lý và hành vi của giới đầu cơ, giúp hạn chế tình trạng này. Tôi tin rằng đây sẽ là một trong những công cụ, cùng với những công cụ khác, góp phần điều tiết thị trường.
PV: Thưa ông, việc mua nhanh, bán gấp có nhiều nguyên nhân, trong đó chủ yếu là do các nhà đầu tư lướt sóng. Bên cạnh đó, có ý kiến cho rằng một trong những nguyên nhân của vấn đề này là do thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng và cho thuê bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang quá thấp. Ông nhận định như thế nào về ý kiến này?
LS. Phạm Thanh Tuấn: Bất động sản nói về cơ bản vẫn là một loại hàng hóa. Tất nhiên là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường thì việc mua đi bán lại bất động sản để kiếm lợi nhuận là điều không thể cấm đoán. Do đó, các công cụ thuế hoặc các công cụ quản lý mà chúng ta hướng đến ở đây chỉ nhằm mục đích hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản.
Hiện tại quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở Việt Nam đang áp dụng mức thuế cào bằng 2% trên giá trị giao dịch, không phân biệt thời gian nắm giữ tài sản. Với đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên thời gian nắm giữ, đây là một trong những công cụ, như tôi đã đề cập, sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ. Cùng với những công cụ khác, biện pháp này sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc điều tiết thị trường bất động sản.
PV: Thưa ông, hiện nay nhiều quốc gia đã áp dụng công cụ thuế để tăng chi phí đối với hành vi lướt sóng bất động sản. Vậy theo ông, việc thực hiện biện pháp này ở Việt Nam có tính khả thi hay không?
LS. Phạm Thanh Tuấn: Các quốc gia trên thế giới, thường áp dụng thuế bất động sản ở các dạng chủ yếu sau: Thuế lũy tiến tỷ lệ thuận với số lượng bất động sản. Cách tiếp cận của những nước áp dụng dạng này là người sở hữu nhiều bất động sản phải đóng mức thuế cao hơn người sở hữu ít. Nước Anh tăng thuế thêm 3% nếu mua nhà thứ hai. Singapore áp 20% thuế với căn thứ hai, 30% cho căn thứ ba...
Thuế áp dụng với hành vi không đưa bất động sản vào sử dụng, ví dụ Canada áp thuế 1% với nhà bỏ không, Anh đánh thuế bổ sung với nhà bỏ không ít nhất một năm...
Dạng thứ ba, tương đối phổ biến, là mức thuế cao hơn với người nắm giữ bất động sản trong thời gian ngắn. Singapore áp thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán đất năm đầu tiên, sau hai năm là 50%. Đài Loan áp dụng thuế suất 45% với người mua bán lại bất động sản trong hai năm đầu, trong 2 - 5 năm là 35%, trong 5 - 10 năm là 20%. Hàn Quốc cũng áp dụng thuế lên 70% với người bán nhà năm đầu tiên.
Tại Việt Nam, yêu cầu áp dụng thuế đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất hay đầu cơ đất đai đã được đề ra trong các nghị quyết của Trung ương, của Đảng, và của chủ tịch Quốc hội. Do đó, vấn đề hiện tại không phải là tính khả thi hay việc áp dụng, mà là xác định các điều kiện cần và đủ để thực hiện một cách hợp lý và hiệu quả.
Tôi cho rằng tiền đề quan trọng nhất là chúng ta cần hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, bất động sản và đặc biệt là về giá đất. Điều này giúp khắc phục tình trạng hai giá trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, chúng ta cần thực hiện thanh toán chủ yếu qua ngân hàng và đẩy mạnh ứng dụng số hóa trong hoạt động đăng ký đất đai.
Bởi để áp dụng hiệu quả công cụ thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản, việc nắm bắt chính xác thời gian nắm giữ của người dân là vô cùng quan trọng. Cơ sở dữ liệu đầy đủ và phương pháp tiếp cận phù hợp là yếu tố then chốt để đảm bảo việc đánh thuế chính xác, đúng đối tượng đầu cơ và đạt được các mục tiêu quản lý vĩ mô của thị trường bất động sản.
PV: Thưa ông, ngoài công cụ thuế, theo ông, chúng ta cần những biện pháp và công cụ nào khác để giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng bền vững hơn?
LS. Phạm Thanh Tuấn: Quản lý thị trường bất động sản đòi hỏi sự kết hợp đồng bộ và hiệu quả của nhiều công cụ, bao gồm các công cụ tài chính như thuế, tín dụng, lãi suất và các công cụ cơ chế chính sách, quy định pháp lý. Không nên đánh giá một cách chủ quan rằng chỉ cần áp dụng thuế là có thể kéo giảm giá bất động sản. Không có một công cụ vạn năng hay "cây đũa thần" nào có thể đơn độc giải quyết vấn đề này. Việc sử dụng đồng bộ và hiệu quả các công cụ mới là chìa khóa để đạt được mục tiêu quản lý thị trường bất động sản.
PV: Thưa ông, theo ông, giải pháp nào hiệu quả nhất để thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay có thể tránh khỏi tình trạng thổi giá đã xảy ra trong thời gian qua?
LS. Phạm Thanh Tuấn: Giá nhà đất tăng cao so với thu nhập của người dân là một nghịch lý trên thị trường bất động sản Việt Nam. Có nhiều cách tiếp cận để lý giải tình trạng này, trong đó, nguyên nhân được nhiều người đồng thuận nhất là sự lệch pha cung - cầu. Vậy câu hỏi đặt ra là, sự lệch pha này đến từ đâu và cần những giải pháp nào để giải quyết vấn đề này.
Tôi muốn nhấn mạnh rằng tình trạng lệch pha cung cầu chủ yếu diễn ra ở các thành phố lớn. Tại các khu vực khác, tình trạng này không phổ biến. Để giải quyết vấn đề này, chúng ta cần các giải pháp điều tiết thị trường và cung cầu.
Để điều tiết cung cầu, tôi đề xuất xem xét hai yếu tố sau:
Thứ nhất, cần có cơ chế và chính sách để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án đang và đã triển khai. Ví dụ, trong kỳ họp Quốc hội vừa qua, đã có nhiều cơ chế, chính sách mới được thông qua để giải quyết vấn đề này.
Thứ hai, cần có cơ chế và chính sách để phát triển nhà ở xã hội. Theo đó, cần có ba yếu tố then chốt gồm: Quỹ đất; cơ chế chính sách phù hợp cho cả chủ đầu tư và người dân; cuối cùng là nguồn vốn.
Cụ thể hơn, về cơ chế chính sách, những quy định trong Luật Nhà ở 2023 đã tương đối hoàn thiện và tạo hành lang pháp lý thuận lợi cho các chủ đầu tư và người dân tham gia vào thị trường nhà ở xã hội.
Một trong những vấn đề khác cần xem xét và có thể thúc đẩy trong thời gian tới là việc tạo ra một cơ chế để các chủ đầu tư tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội một cách dễ dàng hơn.
Điều quan trọng nữa là phải bố trí nguồn vốn để các chủ đầu tư và người dân tiếp cận nhà ở xã hội một cách thực sự dễ dàng và thuận lợi hơn.
Tôi cho rằng công cụ để tháo gỡ chính sách, những vướng mắc, khó khăn cho các dự án đang triển khai và phát triển đồng bộ nhà ở xã hội là một trong những mục tiêu quan trọng để hướng đến sự phát triển bền vững và ổn định của thị trường bất động sản.
Xin cảm ơn chuyên gia!
