Thích
Thưa PGS. TS. Ngô Trí Long, ông đánh giá thế nào về dòng vốn đầu tư trong năm 2026? Tại sao nói đây là năm của "chất lượng tài sản"?
PGS.TS Ngô Trí Long: Năm 2026 sẽ là năm mà tiền không thiếu nhưng tiền đã trở nên khó tính. Sự thay đổi về chất này xuất phát từ sự kết hợp của yếu tố kéo cốt lõi. Đầu tiên là sự thay đổi trong chính sách tín dụng được định hướng và sàng lọc rất kỹ. Khi room tín dụng không còn là vòi bơm đại trà và đòn bẩy giá rẻ không còn bảo đảm lợi nhuận, nhà đầu tư buộc phải tự trả lời câu hỏi rằng tài sản này sẽ tạo ra dòng tiền thế nào nếu giá không tăng. Với doanh nghiệp phụ thuộc vốn ngắn hạn, dòng tiền yếu dễ gặp rủi ro đứt nhịp, khiến thị trường tăng chiết khấu rủi ro.
Thứ hai, quy mô đầu tư công khổng lồ tạo nên các trục hạ tầng và tổng cầu mới. Dòng vốn sẽ chỉ chảy mạnh về những nơi thực sự hấp thụ được sức nóng này thông qua các giá trị thực như hạ tầng hiện hữu, cơ hội việc làm và mật độ dân cư thật. Cuối cùng, thị trường sau chu kỳ điều chỉnh đã bước vào pha phân hóa sâu, đánh dấu giai đoạn dòng tiền tái định vị dựa trên chi phí vốn và chu kỳ tín dụng mới.
Đáng chú ý, lãi suất hiện nay đang khá cao, chi phí vốn đã không còn rẻ. Điều này khiến dòng tiền không còn phân bổ dàn trải mà tập trung vào các tài sản có khả năng hấp thụ vốn tốt và tạo ra lợi nhuận đủ để bù đắp chi phí vốn.
Vì vậy, bài toán của năm 2026 không phải là chọn kênh đầu tư nào mà là chọn tài sản nào trong rất nhiều kênh như vàng, chứng khoán... Trong cuộc đua này, bất động sản vẫn giữ vai trò là kênh trọng yếu nhờ đặc tính không thể thay thế là góp phần tiến trình đô thị hóa, đáp ứng nhu cầu ở và thuê thực tế. Có thể nói, bất động sản chuyển từ “mua kỳ vọng” sang “mua dòng tiền thật”, với dòng tiền tổ chức tập trung vào pháp lý rõ ràng và cấu trúc vốn lành mạnh. Đây chính là dòng tiền gắn liền với hơi thở của đời sống và hoạt động sản xuất kinh doanh, tạo nên nền tảng giá trị bền vững nhất cho nhà đầu tư.
Vậy theo ông, đâu là những yếu tố then chốt quyết định hướng đi của dòng vốn đầu tư trong giai đoạn mới?
PGS.TS Ngô Trí Long: Để nhận diện chính xác hướng đi của dòng tiền trong bối cảnh kinh tế hiện nay, chúng ta cần nhìn nhận qua ba biến số mang tính quyết định. Trước hết là sức ảnh hưởng từ chi phí vốn. Khi mặt bằng lãi suất đã thiết lập trạng thái không còn ở mức rẻ như giai đoạn trước, các nhà đầu tư bắt đầu có xu hướng khắt khe hơn trong việc tính toán phần bù rủi ro. Lúc này dòng vốn ưu tiên tìm đến những kênh có khả năng tạo ra nguồn thu sớm và ổn định, tiêu biểu như các bất động sản có thể đưa vào khai thác cho thuê ngay lập tức hoặc những doanh nghiệp duy trì được nền tảng cổ tức thực thụ.
Yếu tố quan trọng tiếp theo chính là sự cộng hưởng giữa tổng cầu và thu nhập. Bước sang năm 2026, đà tăng trưởng kinh tế bền vững đã trực tiếp tạo ra thêm nhiều việc làm và nâng cao thu nhập thực tế cho người dân. Khi tiềm lực tài chính của xã hội được củng cố, nhu cầu về không gian sống cũng như các dịch vụ đô thị tất yếu sẽ tăng trưởng theo. Đây chính là lực đẩy mang tính nội tại và bền vững nhất dành cho các sản phẩm bất động sản có công năng sử dụng rõ ràng, bám sát nhu cầu thực của thị trường thay vì các sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy.
Đặc biệt, một yếu tố mang tính điều hướng mạnh mẽ chính là sự chuyển dịch của kỳ vọng và niềm tin. Thị trường hiện nay đã chính thức bước qua giai đoạn chịu chi phối bởi hiệu ứng fomo hay các cơn sốt ảo. Trong kỷ nguyên mới, sự minh bạch đã trở thành chuẩn mực bắt buộc để giữ chân nhà đầu tư. Dòng tiền thông minh trên thị trường giờ đây có xu hướng sàng lọc rất kỹ, chỉ tập trung đổ vào những dự án có pháp lý vững chắc và những tài sản mang giá trị sử dụng thật. Chính sự thay đổi trong tư duy chọn lọc này sẽ loại bỏ những yếu tố mập mờ, đồng thời xác lập một lộ trình mới cho dòng vốn chảy vào những địa chỉ đầu tư an toàn và hiệu quả hơn.
Giữa các kênh như vàng, chứng khoán hay tiết kiệm, tại sao ông cho rằng bất động sản vẫn được coi là trụ cột giữ và tích lũy tài sản trong năm 2026, thưa ông?
PGS.TS Ngô Trí Long: Trong năm 2026, bất động sản sẽ giữ vai trò là "neo vốn" chủ đạo cho nhà đầu tư nhờ sự cộng hưởng của nhiều yếu tố nội tại. Đầu tiên phải kể đến nền cầu tự nhiên từ tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ. Khác với cổ phiếu hay vàng vốn cực kỳ nhạy cảm với những biến động vi mô và vĩ mô từ thế giới, bất động sản gắn liền với đời sống thực tế của con người. Chừng nào sản phẩm còn bám sát nhu cầu ở thực và kinh doanh thực, chừng đó tài sản vẫn duy trì được tính thanh khoản ổn định.
Thêm vào đó, làn sóng đầu tư công mạnh mẽ đang tạo ra một giá trị thặng dư cực lớn cho đất đai, hay còn gọi là địa tô kinh tế. Tuy nhiên, tôi cần lưu ý rằng dòng tiền sẽ không đổ vào mọi nơi. Chỉ những khu vực đáp ứng được bộ tiêu chí "kết nối thật, dân cư thật và công năng thật" mới có khả năng chuyển hóa hạ tầng thành giá trị tài sản bền vững.
Xét về tính hiệu quả và sự an toàn, bất động sản vẫn nổi lên là kênh đầu tư nền tảng nhất bởi sự khan hiếm tự nhiên của quỹ đất trong khi nhu cầu của con người về không gian sống ngày càng cao. Nó không chỉ là nơi tích lũy tài sản mà còn là công cụ tạo ra dòng tiền đều đặn nếu nhà đầu tư chọn lọc được những vị trí đắc địa. Trong các giai đoạn thị trường đầy biến động, đây chính là "vịnh tránh bão" giúp bảo toàn giá trị trước các áp lực lạm phát hay tác động kinh tế vĩ mô.
Tuy nhiên, nguyên tắc cốt lõi trong hoạt động đầu tư vẫn là sự tỉnh táo và khả năng phân bổ nguồn lực tài chính. Thay vì bỏ tất cả trứng vào một giỏ hoặc chạy theo cảm tính, nhà đầu tư cần xác định rõ quy mô vốn và mục tiêu cụ thể cho từng kênh. Bất động sản trong năm 2026 sẽ là kênh đầu tư hấp dẫn nhất, nhưng chỉ dành cho những sản phẩm đạt chuẩn tài sản tài chính, tức là những tài sản có khả năng sinh lời thực tế từ chính việc vận hành và khai thác nó hàng ngày.
Theo ông, tiêu chí của một bất động sản an toàn và bền vững là gì?
PGS.TS Ngô Trí Long: Khi quyết định đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là các dự án lớn hoặc các phân khúc cao cấp, nhà đầu tư cần đặc biệt lưu tâm đến vị trí và hệ sinh thái xung quanh. Một bất động sản lý tưởng thường hội tụ đủ bốn yếu tố then chốt. Đầu tiên là tính pháp lý minh bạch, đây là rào cản an toàn quan trọng nhất cho dòng vốn. Thứ hai là vị trí đắc địa, đảm bảo cho chất lượng sống cao và khả năng tăng giá trong tương lai. Thứ ba là môi trường sống và tiện ích nội khu, một dự án tốt phải đáp ứng đầy đủ các nhu cầu về y tế, giáo dục, giải trí và không gian xanh cho cư dân. Cuối cùng, sự đồng bộ trong quy hoạch và quản lý vận hành chính là yếu tố giúp giá trị bất động sản được duy trì và gia tăng bền vững theo thời gian.
Việc thấu hiểu rõ mục tiêu đầu tư, dù là để ở hay đầu tư sinh lời, sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định đúng đắn trong bối cảnh thị trường đầy thách thức như hiện nay.
Ông có lời khuyên nào cho nhà đầu tư về việc phân bổ nguồn vốn giữa các kênh: vàng, chứng khoán và bất động sản trong năm 2026?
PGS.TS Ngô Trí Long: Với nhà đầu tư dài hạn, tôi cho rằng một “chu kỳ đầu tư mới” không bắt đầu bằng khẩu hiệu tăng trưởng hay vài quý thị trường hưng phấn. Chu kỳ mới chỉ thực sự hình thành khi lợi nhuận doanh nghiệp và năng suất của nền kinh tế bước sang một mặt bằng cao hơn mang tính cấu trúc.
Nhà đầu tư cũng cần chấp nhận thực tế rằng chu kỳ không bao giờ vận động theo đường thẳng. Giai đoạn 2026 - 2030 gần như chắc chắn sẽ xuất hiện những nhịp “gãy kỳ vọng” do biến động lãi suất, tỷ giá, địa chính trị hoặc giá hàng hóa. Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư dài hạn không thắng nhờ dự báo đúng mọi nhịp thị trường, mà thắng nhờ kỷ luật và khả năng kiểm soát rủi ro.
Quan điểm của tôi là nhà đầu tư không nên mang tâm lý chọn phe hay tất tay vào một kênh duy nhất mà cần tư duy theo hướng chọn vai trò cho từng loại tài sản. Một danh mục đầu tư bền vững phải là sự kết hợp nhịp nhàng giữa các kênh, trong đó mỗi thành phần đóng một nhiệm vụ riêng biệt để cùng tối ưu hóa lợi nhuận và quản trị rủi ro.
Trước hết, với tiền gửi ngân hàng, với dòng tiền ngắn hạn, phù hợp để "chờ thời", nhưng đây không phải là kênh tạo tăng trưởng tài sản mà là nơi giữ nhịp cho danh mục của nhà đầu tư.
Với vàng và bạc, nhà đầu tư cần nhìn như những bộ giảm xóc cho lộ trình tài chính. Bản chất của kim loại quý không phải là một cỗ máy đẻ tiền nhanh chóng, nhưng nó lại là công cụ giúp nhà đầu tư "ngủ ngon" trước những biến động khó lường của thị trường.
Với kênh chứng khoán, nơi được ví như động cơ tăng trưởng linh hoạt. Đây là kênh có độ nhạy bén cao, phản ứng tức thì với các chuyển biến từ chính sách kinh tế và chu kỳ kinh doanh. Trong năm 2026, chứng khoán sẽ là công cụ đắc lực để tối ưu hóa lợi nhuận trong ngắn và trung hạn, đặc biệt là khi dòng tiền tập trung vào những doanh nghiệp có nội lực làm ăn thực chất, không chạy theo phong trào.
Cuối cùng là bất động sản, nếu pháp lý rõ ràng, đáp ưng nhu cầu ở và kinh doanh thật và dòng tiền ổn định thì vẫn là kênh ưu tiên để giữ tiền vững và sinh lời tốt.
Nói chung, năm 2026, mỗi nhà đầu tư có thể đi những con đường khác nhau, nhưng kim chỉ nam chỉ có một: Chỉ nên giữ tiền lớn ở những tài sản có giá trị thật và tạo ra dòng tiền thật.
Xin cảm ơn những chia sẻ của chuyên gia!
