Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 so với các quy định theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hiện hành, đã có khá nhiều thay đổi căn bản, khắc phục được nhiều bất cập, hạn chế và được kỳ vọng sẽ kiến tạo nên thị trường minh bạch, phát triển bền vững, tạo cơ hội cho những người làm nghề chuyên nghiệp chuyên tâm phát triển.
Ông Nguyễn Đức Lập - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản
Nhiều điểm mới tác động tích cực
Các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản sẽ đi vào quy củ, chịu sự quản lý và giám sát toàn diện của các cơ quan chức năng chứ không bị "bỏ lơ" như hiện nay. Ngoài việc bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản mới yêu cầu các tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, như: môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản đều phải đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước về thị trường bất động sản chứ không như hiện nay, chỉ có mỗi dịch vụ sàn giao dịch mới phải thực hiện thủ tục đăng ký hoạt động.
Đối với dịch vụ sàn giao dịch bất động sản
Luật mới quy định chỉ cần có ít nhất 1 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, cộng với người quản lý sàn giao dịch bất động sản phải có chứng nhận đã hoàn thành chương trình đào tạo chuyên môn về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản tại các đơn vị đào tạo đã đăng ký với Bộ Xây dựng. Khác với trước đây chỉ yêu cầu có ít nhất 2 chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản yêu cầu phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Luật mới yêu cầu và quy định phù hợp thực tế hơn; vai trò, địa vị pháp lý của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phù hợp theo các tiêu chí của Luật Doanh nghiệp và Bộ luật Dân sự hiện hành. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản yêu cầu phải được đào tạo chuyên biệt là nhu cầu chính đáng của thị trường hiện nay.
Đối với dịch vụ môi giới bất động sản
Luật mới không cho phép cá nhân hành nghề môi giới bất động sản độc lập như hiện nay, mà phải làm việc tại tổ chức hoặc doanh nghiệp môi giới bất động sản là phù hợp với bối cảnh thị trường và trình độ quản lý Nhà nước. Rõ ràng, về phía cơ quan quản lý Nhà nước không thể có đủ nguồn lực, nhân lực để quản lý, kiểm soát hoạt động của các môi giới bất động sản độc lập này vì số lượng rất lớn và biến động theo chu kỳ thị trường bất động sản. Trong thực tế, hầu như không có môi giới bất động sản đăng ký hoạt động độc lập với cơ quan Nhà nước và đăng ký nộp các khoản thuế theo quy định của pháp luật hiện hành. Tổ chức và doanh nghiệp môi giới bất động sản sẽ là đầu mối chịu trách nhiệm quản lý, giám sát và đào tạo phát triển đội ngũ này theo quy định của Luật mới là phù hợp.
Luật cũng thay đổi điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Theo đó, nhà môi giới bất động sản buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo theo quy định, được cấp chứng nhận hoàn thành khóa học tại cơ sở đào tạo đăng ký tại Bộ Xây dựng, rồi mới được đăng ký dự thi sát hạch, chứ không như quy định hiện nay, nhà môi giới bất động sản không cần học vẫn được dự thi sát hạch. Hệ quả của quy định này trong thời gian qua đã tạo ra một đội ngũ môi giới bất động sản thiếu chất lượng, yếu cả về năng lực và đạo đức hành nghề, là một phần gây nhiều hệ lụy xấu cho thị trường bất động sản trong thời gian qua. Mặt khác, việc tổ chức thi, sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản tại mỗi địa phương được triển khai riêng đã tạo nên đội ngũ môi giới có chất lượng không đồng đều trong khi đây là chứng chỉ hành nghề có giá trị trên toàn quốc.
Đối với dịch vụ tư vấn bất động sản
Theo quy định hiện hành, hoạt động tư vấn bất động sản bao gồm 5 hoạt động: Tư vấn pháp luật về bất động sản; Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; Tư vấn về tài chính bất động sản; Tư vấn về giá bất động sản; Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Luật hiện hành không yêu cầu về năng lực và trình độ của cá nhân thực hiện công việc tư vấn bất động sản. Rõ ràng, đây là lỗ hổng pháp lý rất lớn, bởi những lĩnh vực này đòi hỏi nhà tư vấn phải có kiến thức, trình độ chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và am hiểu sâu sắc mới có thể hành nghề trên vai trò nhà tư vấn thực thụ. Nếu tư vấn sai, hậu quả để lại rất nghiêm trọng.
Từ những bất cập trên, Luật Kinh doanh bất động sản mới đã điều chỉnh phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; Tư vấn về tài chính bất động sản; Tư vấn về giá bất động sản; Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản. Và yêu cầu người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn. Đây là sự bổ sung thỏa đáng và phù hợp với thông lệ chung theo yêu cầu của các ngành nghề tư vấn khác.
Đối với dịch vụ quản lý bất động sản
So với quy định hiện hành không có nhiều thay đổi, chỉ bổ sung quy định về đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.
Thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, phát triển bền vững cần có đội ngũ tư vấn chuyên nghiệp
Một số kiến nghị và đề xuất
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 điều chỉnh các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản đã khá hoàn thiện, vấn đề hiện nay là sớm nghiên cứu, chuẩn bị ban hành các văn bản dưới Luật để "đưa Luật đi vào cuộc sống". Qua nghiên cứu các quy định hiện tại, chúng tôi xin được đề xuất một số giải pháp như sau:
Thứ nhất, cần sớm triển khai đề tài nghiên cứu, lấy ý kiến góp ý của các chuyên gia, đơn vị đào tạo vào việc xây dựng lại khung chương trình đào tạo cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, Chứng nhận quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản, các Chứng chỉ hành nghề tư vấn dịch vụ bất động sản.
Đây là nội dung hết sức quan trọng, góp phần chính vào việc hình thành nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho thị trường kinh doanh dịch vụ bất động sản trong thời kỳ mới. Cần tham khảo chương trình đào tạo tại các thị trường phát triển để bổ sung vào nội dung chương trình khung và cập nhật khi thị trường có sự thay đổi. Khung chương trình theo quy định hiện tại, đã sử dụng nhiều năm, chưa có sự cải tiến bổ sung nên đã khá lạc hậu, lỗi thời.
Thứ hai, Bộ Xây dựng cần có quy định về Bộ câu hỏi thi sát hạch tương tự như tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng hiện nay.
Điều này để thống nhất nội dung và chất lượng chuyên môn trên toàn quốc. Đồng thời, triển khai việc thi sát hạch đơn giản, dễ dàng, nhanh gọn, tiết kiệm và hướng đến số hóa 100% hoạt động thi cử.
Thứ ba, giao trách nhiệm tổ chức việc thi sát hạch thống nhất về cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh/ thành phố trực thuộc Trung ương, thay vì ủy quyền cho các đơn vị đào tạo hoặc các tổ chức khác. Để hoạt động này diễn ra liên tục hơn, đáp ứng nhu cầu người được cấp chứng chỉ.
Thứ tư, tại mỗi kỳ thi, thí sinh chỉ nên được thi 1 lần, không đạt sẽ đăng ký thi lại ở kỳ thi tiếp theo thay vì tổ chức thi lại riêng 1 kỳ thi cho thí sinh không đạt như hiện tại. Bởi vô hình trung, thí sinh đã thi đạt, vẫn phải chịu kinh phí tổ chức kỳ thi cho thí sinh không đạt thi lại theo như quy định hiện nay, đây là điều bất cập./.
