Dự kiến Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được bấm nút thông qua vào ngày bế mạc kỳ họp 6 Quốc hội khóa XV, 29/11, song đến nay vẫn còn nhiều vấn đề chưa thể thống nhất, phải đưa ra 2 phương án, thậm chí 3 phương án. Trong đó, Điều 79 quy định về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng đang có những vấn đề gây tranh cãi.
Một số Đại biểu Quốc hội (ĐBQH), chuyên gia đánh giá, 31 trường hợp thuộc diện thu hồi đất được Điều 79 liệt kê ra vẫn có thể “chưa bao quát hết” và chưa xử lý được hết vướng mắc của doanh nghiệp khi thực hiện dự án, cũng như nguồn cơn khiếu nại, khiếu kiện của người dân thuộc diện thu hồi đất.
Doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, nhưng “chưa chắc đã xong”
Tình trạng dự án “đứng hình”, lãng phí nguồn lực đất đai vì doanh nghiệp không đạt được thỏa thuận với người dân đang diễn ra khá phổ biến. Chia sẻ với Reatimes về khó khăn khi doanh nghiệp phải tự thỏa thuận, ông Nguyễn Thế Bạch, Tổng Giám đốc công ty Cổ phần địa ốc An Huy cho rằng, Dự luật để cho doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù khi thực hiện các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, dự án du lịch… là rất khó thực hiện.
“Nếu vì hệ lụy khiếu nại, khiếu kiện xảy ra ở nhiều nơi mà để doanh nghiệp tự thỏa thuận là rất khó. Khi thỏa thuận sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau, mỗi người dân có thể đưa ra một giá. Chưa kể, nhiều người có đất là những nhà đầu cơ, đầu tư nên đòi hỏi giá đền bù rất cao. Chỉ cần một chủ đất không đồng thuận là dự án đã ách tắc. Như vậy là nguồn lực đất đai “chết”, rất lãng phí. Nhà nước phải “cầm trịch” trong vấn đề này, nếu không doanh nghiệp không thể làm được”, ông Nguyễn Thế Bạch nói.
Ông Nguyễn Thế Bạch cũng nêu tình cảnh, một hộ dân có thửa đất mà một phần thuộc diện nhà nước thu hồi, phần còn lại thì thuộc về dự án thương mại, dịch vụ khác được bồi thường theo giá thỏa thuận với doanh nghiệp. Điều này dẫn đến tình trạng “xôi đỗ” khi giải phóng mặt bằng, và khiếu kiện, khiếu nại do người dân bức xúc khi thấy giá khác biệt trên cùng một thửa đất, hay hai thửa đất của hai hộ gia đình ở cạnh nhau.
Đồng tình với khó khăn doanh nghiệp gặp phải, tại phiên thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại Quốc hội cuối tuần qua, ĐBQH Trần Văn Tuấn (Đoàn Bắc Giang) cho biết, doanh nghiệp khi triển khai dự án phải thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gặp không ít khó khăn. Nhiều trường hợp doanh nghiệp phải mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải “đi đêm” để thỏa thuận với giá cao hơn. Nhưng nhiều lúc đã thỏa thuận chuyển nhượng được trên 90% diện tích, doanh nghiệp vẫn không thể triển khai được dự án, dẫn đến tăng chi phí, lãng phí nguồn lực, mất cơ hội đầu tư.
Chưa kể, khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thường là đất nông nghiệp, sau đó chuyển đổi mục đích để thực hiện dự án. Còn người có đất khi chuyển nhượng đất nông nghiệp thường đòi hỏi giá cao tương đương với loại đất khác. “Người bán đang bán thứ mà mình không có, đây là điều vô lý”, còn doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí đền bù cao.
Trong khi đó, một trong những bất cập lớn nhất là nếu Nhà nước thu hồi đất, thì người dân nhận bồi thường theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Nếu tự thỏa thuận với doanh nghiệp, giá bồi thường sẽ cao hơn. Như vậy, vấn đề là phải đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất thu hồi mới tạo được sự đồng thuận cao trong cộng đồng, dù nhà nước có đứng ra thu hồi đất.
Nhà nước cần đứng ra thu hồi đất cho mọi dự án phát triển kinh tế - xã hội
Bàn về giải pháp, ĐBQH Trần Văn Tuấn cho rằng, không có căn cứ cụ thể, thuyết phục đối với việc phân biệt trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác. Xét cho cùng thì mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phải tuân thủ pháp luật, phải phù hợp với các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Nếu quy định Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thực hiện dự án phát triển KT - XH, sẽ góp phần khắc phục triệt để hơn những khó khăn, vướng mắc bởi những bất cập trong quá trình thực hiện Luật Đất đai hiện hành (như đã nêu nêu ở trên), đặc biệt tình trạng đơn thư khiếu kiện sẽ giảm, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch hơn.
Cùng với đề xuất trên, đại biểu cũng đề nghị cần cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát với giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch, để tạo sự công bằng, người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.
Là chuyên gia pháp lý dự án, ông Trần Đại Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, việc bổ sung dự án phát triển du lịch, vui chơi, giải trí hoặc kết hợp nhà ở thương mại với phát triển du lịch, công trình dịch vụ, vào các trường hợp nhà nước thu hồi đất là xuất phát từ nhu cầu thực tế của các doanh nghiệp. Vì họ đang gặp rất nhiều khó khăn khi tự thỏa thuận với người dân.
Tuy nhiên, phải có những tiêu chí rất cụ thể và khoa học nhằm xác định đâu là các dự án lớn, trọng điểm, có tác động lan tỏa để xếp vào diện nhà nước thu hồi đất.
“Tôi đồng tình với chủ trương là nên xếp dự án này vào loại dự án thu hồi đất theo những tiêu chí về diện tích, quy mô đầu tư, quy mô lao động dự kiến, tính bền vững của dự án… Nếu luật chưa thể đưa ra quy định cụ thể lúc này thì có thể đưa vào các văn bản hướng dẫn dưới luật. Đồng thời, việc xác định đâu là loại dự án du lịch cần thu hồi đất nên có ý kiến của Bộ chuyên ngành trước khi trình ra Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh phê duyệt hoặc nằm trong định hướng phát triển các vùng du lịch lớn của Chính phủ”, ông Trần Đại Nghĩa nêu quan điểm.
Cùng nhấn mạnh việc đảm bảo quyền lợi cho người dân có đất thu hồi, ông Trần Đại Nghĩa cho rằng, một dự án thuần thương mại để có thể được nhà nước hỗ trợ thu hồi đất, nhưng nhất thiết phải làm tốt chính sách đền bù đối với người dân mới tạo được sự đồng thuận cao trong cộng đồng. Còn ông Nguyễn Thế Bạch đề xuất, để hài hòa quyền lợi giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp, nhà nước sẽ là trung gian thu hồi đất, nhưng nên nâng giá đền bù lên cho người dân và định giá sử dụng đất giảm xuống cho doanh nghiệp.
Góp ý Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại Quốc hội vừa qua, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa - Giáo dục Tạ Văn Hạ cũng cho rằng, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ứng xử “chưa thỏa đáng” với ngành kinh tế mũi nhọn nếu tách đất du lịch, dịch vụ ra khỏi diện nhà nước thu hồi đất.
Theo đó, việc phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn là định hướng chiến lược để phát triển kinh tế đất nước, động lực phát triển của các ngành, lĩnh vực khác, như Nghị quyết 08 của Bộ Chính trị về phát triển du lịch đã đặt ra.
Đồng thời, Luật Du lịch cũng quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh du lịch được hưởng những mức ưu đãi hỗ trợ đầu tư cao nhất, và nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ hoạt động đầu tư hình thành các khu dịch vụ du lịch phức hợp có quy mô lớn.
Vì vậy, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Văn hóa - Giáo dục đề nghị Điều 79 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần đưa đất phát triển du lịch, dịch vụ vào trường hợp được nhà nước thu hồi đất.
Thảo luận về Luật Đất đai (sửa đổi) tại Quốc hội cuối tuần qua, nhiều đại biểu Quốc hội cũng cho rằng nhà nước cần đứng ra thu hồi đất cho mọi dự án phát triển kinh tế - xã hội, để tạo nên sự bình đẳng, thống nhất trên cả nước.
