Thích
Thêm cơ chế BT, mở đường cho nguồn lực tư nhân
Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao) vào các dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, phù hợp với khung pháp lý của mô hình hợp tác công - tư (PPP).
Theo đó, Nhà nước sẽ lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Sau khi hoàn thành công trình và bàn giao, doanh nghiệp có thể được thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí khác hoặc được khai thác quỹ đất trong chính dự án sau cải tạo, theo báo Pháp luật Việt Nam.
Chung cư cũ tại Hà Nội. Ảnh: Diễn đàn Doanh nghiệp
Điểm đáng chú ý là các dự án cải tạo chung cư cũ, bao gồm cả hình thức BT, được đề xuất "nới" tối đa về thủ tục hành chính, như không yêu cầu chấp thuận chủ trương đầu tư. Đồng thời, cơ quan soạn thảo cũng làm rõ cơ chế ưu đãi đối với phần diện tích kinh doanh thương mại - yếu tố được xem là "đòn bẩy" thu hút doanh nghiệp tham gia.
Theo Bộ Xây dựng, việc bổ sung cơ chế BT sẽ giúp huy động hiệu quả nguồn lực xã hội, giảm áp lực ngân sách, đồng thời tháo gỡ các rào cản tài chính vốn đang khiến nhiều dự án cải tạo bị đình trệ.
Điểm nghẽn kéo dài tại Hà Nội, TP. HCM
Thực tế, cải tạo chung cư cũ nhiều năm qua là bài toán khó tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. HCM, chủ yếu do vướng mắc về cơ chế và khó thu hút nhà đầu tư.
Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, việc cải tạo chỉ được thực hiện khi có tối thiểu 80% chủ sở hữu đồng thuận phương án bồi thường, tái định cư. Với các chung cư nguy hiểm cấp D, chính quyền địa phương có thể quyết định phương án phá dỡ, xây dựng lại.
Báo VnExpress cho hay, để tháo gỡ vướng mắc, Hà Nội từ tháng 12/2025 đã thí điểm cơ chế linh hoạt hơn: Chỉ cần trên 75% chủ sở hữu đồng ý, thành phố có thể cưỡng chế phá dỡ để triển khai cải tạo.
Chung cư cũ tại TP. HCM. Ảnh: Tạp chí VnEconomy
Theo kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2026-2030, Hà Nội đưa hàng loạt khu tập thể cũ như Giảng Võ, Ngọc Khánh, 51 Huỳnh Thúc Kháng vào danh mục cần chỉnh trang. Thành phố hiện có 11 dự án đang triển khai và 3 dự án đã hoàn thành, với mục tiêu đến năm 2030 cải tạo 20.000 căn hộ xuống cấp.
Tại TP. HCM, áp lực cải tạo còn lớn hơn khi có tới 474 chung cư với 573 lô xây trước năm 1975 đã xuống cấp. Trong đó, 16 chung cư được xếp loại nguy hiểm cấp D. Đến tháng 9/2025, mới có 5 chung cư cấp D được tháo dỡ hoàn toàn.
Bổ sung nhà ở giá phù hợp, điều tiết thị trường
Bên cạnh cơ chế BT, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi cũng đề xuất phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp nhằm cân bằng thị trường - vốn đang lệch về phía nhà ở cao cấp.
Theo đề xuất, người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng được mua tối đa một căn nhà ở thương mại giá phù hợp và không được chuyển nhượng trong 5 năm. Chủ đầu tư được quyền quyết định giá bán, với mức lợi nhuận tối đa 15% tổng vốn đầu tư, sau đó sẽ được cơ quan quản lý hậu kiểm.
Bộ Xây dựng cho rằng những điều chỉnh này sẽ giúp Nhà nước chủ động điều tiết cung - cầu, đồng thời mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình.
Việc bổ sung cơ chế BT cùng các ưu đãi đi kèm được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho chương trình cải tạo chung cư cũ - lĩnh vực vốn trì trệ nhiều năm. Nếu được thông qua, đây có thể là bước ngoặt giúp giải quyết bài toán đô thị cũ kỹ, xuống cấp tại các thành phố lớn.
