Thích
Nhiều địa phương lúng túng khi xử lý hồ sơ
Đề xuất này được đưa ra trong bối cảnh nhiều địa phương, trong đó có TP.HCM, đang gặp khó khăn trong việc xác định các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại, dịch vụ có thuộc diện phải thi tuyển phương án kiến trúc hay không.
Ngày 24/3/2026, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) đã có Văn bản số 764/KTQLXD-TCCS trả lời Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Đại Quang Minh về việc thi tuyển phương án kiến trúc đối với công trình thuộc dự án Khu đô thị Sala trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Căn cứ Luật Nhà ở 2023 và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư QCVN 04:2021/BXD, Cục Kinh tế - Quản lý đầu tư xây dựng xác định nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là công trình được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như văn phòng, dịch vụ, thương mại.
Do đó, nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại, dịch vụ được xem là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, không phải công trình công cộng.
Dự án căn hộ Sarica Condominium thuộc phân khúc chung cư cao cấp thấp tầng toạ lạc tại KĐT Sala, chủ đầu tư là Công ty CP Đại Quang Minh (Ảnh: Đại Quang MInh)
Đối với dự án thuộc Khu đô thị Sala, công trình nhà ở chung cư có bố trí chức năng thương mại dịch vụ tại khối đế, trong đó diện tích nhà ở chiếm trên 80% tổng diện tích sàn xây dựng. Đồng thời, công trình không thuộc danh mục công trình quan trọng, không phải điểm nhấn trong đô thị và không nằm trên các tuyến đường chính theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được phê duyệt. Vì vậy, công trình này không thuộc trường hợp phải thi tuyển phương án kiến trúc theo quy định của Luật Kiến trúc.
Tuy nhiên, HoREA cho rằng đây mới chỉ là văn bản trả lời cho một doanh nghiệp cụ thể, chưa phải hướng dẫn áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước. Điều này khiến nhiều địa phương vẫn còn lúng túng khi xử lý hồ sơ dự án.
Tại TP.HCM, do có sự khác nhau trong cách hiểu giữa các cơ quan quản lý về công trình công cộng và công trình hỗn hợp, Sở Xây dựng đã có Văn bản số 6080/SXD-QLXDCT ngày 13/2/2026 đề nghị Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho ý kiến đối với các dự án chung cư cao tầng có bố trí chức năng thương mại, dịch vụ.
Sau đó, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM cho rằng các công trình hỗn hợp quy mô cấp đặc biệt hoặc cấp I có thể thuộc diện phải thi tuyển phương án kiến trúc theo khoản 2 Điều 17 Luật Kiến trúc.
HoREA đề xuất sửa đổi nhiều quy định liên quan
Theo HoREA, sự khác biệt trong cách hiểu này đã khiến nhiều hồ sơ dự án chung cư hỗn hợp bị ách tắc trong quá trình thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng.
Nguyên nhân được Hiệp hội chỉ ra là do một số quy định hiện hành chưa đồng bộ, chưa quy định rõ các trường hợp được miễn thi tuyển phương án kiến trúc.
Cụ thể, Nghị định số 85/2020/NĐ-CP hiện chỉ quy định về hình thức thi tuyển, tổ chức thi tuyển và hội đồng thi tuyển phương án kiến trúc, nhưng chưa có quy định rõ về các trường hợp không phải thi tuyển.
Bên cạnh đó, điểm i khoản 2 Mục I Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 06/2021/NĐ-CP quy định công trình công cộng bao gồm các tòa nhà, kết cấu sử dụng đa năng hoặc hỗn hợp khác. Theo HoREA, quy định này khiến nhiều công trình nhà chung cư hỗn hợp bị xem là công trình công cộng, dù bản chất vẫn là công trình nhà ở.
Ngoài ra, Thông tư số 06/2021/TT-BXD quy định việc áp dụng cấp công trình để xác định công trình phải thi tuyển phương án kiến trúc cũng dẫn đến việc phần lớn các nhà chung cư hỗn hợp cao tầng bị xếp vào nhóm công trình cấp I hoặc cấp đặc biệt, từ đó thuộc diện phải thi tuyển.
Trên cơ sở đó, HoREA đề nghị bổ sung Điều 15a vào Mục 3 của Nghị định số 85/2020/NĐ-CP để quy định rõ các trường hợp không phải thi tuyển phương án kiến trúc.
Căn hộ DIAMOND SKY Vạn Phúc City ( Ảnh: Vạn Phúc Group)
Theo đề xuất của Hiệp hội, hai trường hợp được miễn thi tuyển gồm công trình nhà ở chung cư có bố trí một phần diện tích thương mại, dịch vụ và công trình thương mại, dịch vụ công cộng trong dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại được đầu tư bằng nguồn vốn tư nhân.
HoREA cũng đề nghị bỏ điểm i khoản 2 Mục I Phụ lục I của Nghị định số 06/2021/NĐ-CP để tránh chồng chéo với quy định về công trình nhà ở, đồng thời sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 1 Điều 3 Thông tư số 06/2021/TT-BXD nhằm làm rõ các trường hợp phải hoặc không phải thi tuyển phương án kiến trúc.
Về lâu dài, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 17 Luật Kiến trúc 2019 theo hướng loại trừ các công trình thương mại, dịch vụ công cộng trong dự án khu đô thị, dự án nhà ở thương mại do tư nhân đầu tư khỏi diện bắt buộc thi tuyển phương án kiến trúc.
HoREA cho rằng, việc sửa đổi các quy định này sẽ góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giảm ách tắc thủ tục cho doanh nghiệp và bảo đảm tính thống nhất trong áp dụng pháp luật./.
