Đề xuất nguyên tắc mới khi tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Nguồn tin trên báo Thanh Niên cho biết, mới đây, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025. Một trong những nội dung đáng chú ý là quy định cụ thể về cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Theo Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế phải nộp = Giá chuyển nhượng × thuế suất 2%

Trong đó, nguyên tắc chung là giá chuyển nhượng được xác định theo mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, dự thảo nghị định cũng quy định một số trường hợp giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành.

Trường hợp nào sẽ áp dụng bảng giá đất?

Theo dự thảo, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng:

- Không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) thì giá chuyển nhượng để tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai.

Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng hoặc kết cấu hạ tầng, nếu:

- Phần giá trị đất kê khai thấp hơn bảng giá đất; hoặc giá trị nhà, công trình thấp hơn mức giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì: Phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; phần giá trị nhà, công trình sẽ xác định theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Trong trường hợp địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ nhà ở, việc xác định giá trị công trình sẽ căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn xây dựng, định mức xây dựng cơ bản và giá trị thực tế còn lại của công trình.

Nhà ở hình thành trong tương lai sẽ tính thuế ra sao?

Tạp chí Vietnam Finance cung cấp thêm thông tin cho biết, dự thảo cũng đề cập trường hợp chuyển nhượng công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Theo đó, giá trị công trình được xác định căn cứ theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, cơ quan chức năng sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố và đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Đối với hoạt động cho thuê lại bất động sản, nếu đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai, giá cho thuê lại để xác định thuế sẽ được áp dụng theo mức giá của địa phương.

Theo kế hoạch, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.