Đề xuất tăng giá đất nông nghiệp bằng 60-70% đất thổ cư
Theo trang An Ninh Tiền Tệ, mới đây Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM (IEER) đã có văn bản kiến nghị UBND TP. HCM tiến hành tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên 65-70% so với giá đất ở. Đề xuất này được đưa ra nhằm mục đích giảm gánh nặng tiền sử dụng đất cho người dân.
Cụ thể, IEER lý giải, bảng giá đất theo Quyết định 79/2024 hiện nay đang ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, điều này khiến tiền sử dụng khi chuyển mục đích tăng vọt.
Theo bảng giá hiện hành, giá đất nông nghiệp tại TP. HCM hiện đang dao động ở mức 400.000 đồng đến 810.000 đồng/m2 (tùy khu vực và vị trí), trong khi đất ở thấp nhất là 2,3 triệu và cao nhất lên 687 triệu đồng/m2.
Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP. HCM (IEER) đã có văn bản kiến nghị UBND TP. HCM tiến hành tăng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất lên 65-70% so với giá đất ở. Ảnh: Internet
Với mức chênh lệch lớn, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5-10 lần so với trước đây, tạo ra áp lực tài chính đáng kể, đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp.
Việc chênh lệch lớn giữa 2 loại đất cũng khiến người dân gặp khó, ngần ngại trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng, khiến hoạt động BĐS bị chững lại, kéo theo việc giảm thu ngân sách, gây ảnh hưởng đến ngành vật liệu xây dựng cũng như xây dựng dân dụng.
Nếu như áp dụng mức giá mới, khi chuyển mục đích sử dụng, người dân chỉ cần nộp tiền sử dụng đất gấp khoảng 3,5-4 lần so với thời điểm trước khi bảng giá đất mới có hiệu lực.
Công thức mới được đánh giá sẽ giúp cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, người dân; đồng thời góp phần tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.
Công thức tính toán tiền thuế chuyển đổi lên đất thổ cư phải đóng = (Giá đất ở - Giá đất nông nghiệp) x diện tích.
Chẳng hạn, bảng giá đất cũ 1,9 triệu đồng/m2. Bảng giá đất mới 15 triệu đồng/m2, tăng 7,9 lần. Giá đất nông nghiệp 85.000 đồng/m2 thì một lô đất 100m2 được tính thuế như sau:
- Tiền thuế phải đóng theo giá đất ở cũ 1,9 triệu đồng/m2 sẽ là : (1.900.000đ - 85.000đ) x 100m2 = 182.000.000đ.
- Tiền thuế phải đóng theo giá đất ở mới 15 triệu đồng/m2 sẽ là : (15.000.000đ - 85.000đ) x 100m2 = 1.492.000.000đ.
Bộ Tài chính mới đây cũng đã có tờ trình Dự thảo sửa đổi, bổ sung nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất đã đề xuất giảm đến 70% tiền đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất, từ đất nông nghiệp sang đất ở trong hạn mức và giảm 1/2 tiền đất ngoài hạn mức.
Như vậy, chuyển từ đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng mức 30% tiền sử dụng đất.
Lo ngại nhiều hệ lụy nếu áp dụng
Đề xuất này của IEER hiện đang nhận về nhiều ý kiến trái chiều từ các chuyên gia, không ít người cho rằng đề xuất này chưa thực sự hợp lý và cần có thêm khảo sát chi tiết hơn.
Theo ông Lê Quốc Kiên - cố vấn đầu tư BĐS, nếu tăng giá đất nông nghiệp như đề xuất, tiền thuế phải đóng khi chuyển đổi thổ cư sẽ tạo ra chênh lệch địa tô, tiếp tục cách xa giá thị trường trước đây.
Đa số các chuyên gia đều cho rằng, đề xuất này dù được kỳ vọng giảm chi phí chuyển mục đích sử dụng nhưng dễ tạo ra tình trạng đầu cơ, gây méo mó thị trường nếu áp dụng thiếu kiểm soát.
Chia sẻ trên báo VnExpress, Viện trưởng Kinh tế Tài nguyên và Môi trường thành phố - ông Phạm Viết Thuận cho rằng bảng giá đất hiện hành hiện đang ấn định giá đất nông nghiệp ở mức quá thấp, khiến chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng tăng vọt.
Mức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang quá cao, gây không ít khó khăn cho người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi phần lớn người dân vẫn còn sở hữu đất nông nghiệp. Ảnh: Internet
Trong khi đó, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng mức thu tiền sử dụng đất hiện nay đang quá cao, gây không ít khó khăn cho người dân có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt ở khu vực nông thôn, nơi phần lớn người dân vẫn còn sở hữu đất nông nghiệp.
Vị chuyên gia này cho rằng, việc điều chỉnh giá đất nông nghiệp tiệm cận với thực tế sẽ góp phần thu hẹp khoảng cách giữa 2 loại đất, từ đó góp phần làm giảm chi phí chuyển đổi, bớt gánh nặng tài chính đối với những người có thu nhập thấp.
Ngoài ra, các các chuyên gia cho rằng nếu áp dụng đất nông nghiệp theo tỷ lệ cố định bằng 65-70% giá đất ở cũng chưa thực sự hợp lý.
Theo Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam - ông Đinh Minh Tuấn cho rằng, nếu đưa giá đất nông nghiệp lên mức 70% so với giá đất ở sẽ tạo ra nhiều hệ lụy. Nguyên nhân do đất nông nghiệp vốn để phục vụ sản xuất, không thể xem như một dạng "thổ cư dự bị". Định giá theo tỷ lệ cứng sẽ tạo nên tâm lý "đầu cơ", dẫn đến hiện tượng găm đất để chờ quy hoạch, làm sai lệch mục tiêu phát triển sử dụng đất.
Ngoài ra, vị này cũng cho rằng, nếu như tăng giá đất nông nghiệp một cách ồ ạt, không có sự cân nhắc thì chi phí đền bù trong các dự án đầu tư công sẽ bị đội lên cao, kéo theo giá nhà tăng, gây ảnh hưởng đến khả năng phát triển của doanh nghiệp BĐS.
Cùng với đó, tình trạng gom đất chờ chuyển đổi có thể khiến nguồn sản xuất bị "giam" lại, gây lệch hướng phát triển nông nghiệp đô thị.
Dựa trên cơ sở đảm bảo hài hòa lợi ích các bên, ông Tuấn đề xuất nên áp dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng khu vực để tính tiền sử dụng đất thay vì áp dụng máy móc bảng giá đất hiện hành.
Ông Tuấn cho rằng việc tính toán dựa trên giá thị trường sẽ giúp phản ánh đúng với giá trị đất mà người dân đang sở hữu, thay vì chỉ dựa vào mức định giá hành chính quá thấp. Cách làm này được cho vừa đảm bảo công bằng lại vừa giúp giảm gánh nặng chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt đối với những người dân đã mua đất nông nghiệp theo giá của thị trường.
Nhiều chuyên gia cũng chỉ ra rằng mức tăng 65-70% như đề xuất hiện chưa có cơ sở pháp lý và khoa học rõ ràng.
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, nguyên tắc, phương pháp và căn cứ định giá được nêu cụ thể, trong đó giá đất cần phải dựa trên các dữ liệu về thị trường, thu nhập từ đất, chi phí đầu tư, giá lân cận chứ không thể ấn định theo tỷ lệ.
Việc điều chỉnh được cho là cần thiết nhưng cần thực hiện đúng với quy trình, có ý kiến từ các Sở, ngành và tổ chức tư vấn độc lập, đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc của thị trường cũng như tránh các hệ lụy phát sinh do can thiệp hành chính thiếu cơ sở.
