Điểm sáng thị trường bất động sản đầu năm 2026: Nhà ở cho thuê vươn lên, định hình xu hướng mới

Nhu cầu tăng cao, giá thuê ít biến động

Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đối với thị trường bất động sản nói chung trong tháng 1/2026 vẫn cao, loại hình bán tăng hơn 52% so với cùng kỳ năm 2025, trong khi phân khúc cho thuê tăng 47%. Lượng tin đăng trên thị trường tiếp tục mở rộng với tin bán tăng 41% và tin cho thuê tăng 43%, cho thấy nguồn cung đang chủ động thích ứng với nhu cầu thực tế.

Xét theo loại hình, nhu cầu tìm kiếm tăng mạnh ở hầu hết phân khúc so với cùng kỳ. Nhà riêng ghi nhận mức tăng cao nhất, đạt 61%, thể hiện xu hướng tìm kiếm không gian sống độc lập và ổn định vẫn duy trì mạnh mẽ. Đất nền và nhà mặt phố cùng tăng 55%, phản ánh kỳ vọng tích lũy giá trị tài sản trong dài hạn. Chung cư tăng 43%, tiếp tục là lựa chọn phù hợp với nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn, trong khi biệt thự tăng 42%, cho thấy phân khúc cao cấp vẫn duy trì sức hút.

Đáng chú ý, ở loại hình nhà ở cho thuê, nhu cầu phục hồi mạnh trong tháng đầu năm. So với cùng kỳ 2025, mức độ quan tâm thuê chung cư tăng 44%, nhà riêng tăng 47%, nhà mặt phố tăng 23% và phòng trọ tăng tới 95%. Phòng trọ trở thành loại hình có mức tăng mạnh nhất, phản ánh nhu cầu thuê ngắn hạn của người lao động và sinh viên tăng trở lại sau kỳ nghỉ Tết cũng như xu hướng tối ưu chi phí sinh hoạt.

Dù nhu cầu tăng, giá thuê nhìn chung ít biến động. So với mốc năm 2023, chỉ số giá thuê nhà mặt phố ở mức khoảng 125 điểm, phòng trọ khoảng 113 điểm, trong khi chung cư và nhà riêng duy trì quanh mức 100 điểm. Diễn biến này cho thấy thị trường cho thuê đang duy trì trạng thái cân bằng khi nguồn cung đáp ứng tương đối tốt nhu cầu.

Riêng tại Hà Nội, dữ liệu tháng 1/2026 cho thấy sự khác biệt rõ nét khi phân khúc cho thuê tiếp tục vượt trội cả về cầu lẫn nguồn cung. Mức độ quan tâm đối với bất động sản bán tăng 23% so với cùng kỳ, trong khi phân khúc cho thuê tăng 31%. Lượng tin đăng phản ánh xu hướng này khi tin bán tăng 21% nhưng tin cho thuê tăng tới 42%, cho thấy nguồn cung nhà thuê đang mở rộng nhanh tại đô thị lớn nhất miền Bắc.

Theo đơn vị nghiên cứu, việc phân khúc cho thuê tăng trưởng mạnh tại Hà Nội cho thấy tác động rõ rệt của quá trình đô thị hóa và gia tăng dân số cơ học. Khi chi phí sở hữu nhà ở ngày càng cao, thuê nhà tiếp tục là lựa chọn phổ biến đối với nhiều nhóm cư dân, đồng thời giúp thị trường duy trì trạng thái cân bằng cung - cầu.

Chia sẻ với Reatimes, anh Hoàng Mạnh Giang (38 tuổi), một nhà đầu tư bất động sản hơn 10 năm kinh nghiệm cho rằng sự sôi động của phân khúc cho thuê trong giai đoạn đầu năm 2026 là kết quả cộng hưởng từ yếu tố chu kỳ và những áp lực tài chính thực tế. 

Thông thường, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, thị trường luôn đón nhận một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn khi người lao động quay trở lại các đô thị, sinh viên bước vào học kỳ mới và các chuyên gia quốc tế bắt đầu triển khai các dự án đầu tư. Chính sự hội tụ này đã tạo nên một "cú hích" về nhu cầu tìm kiếm không gian lưu trú ngay từ quý I, đẩy tỷ lệ lấp đầy tại các khu vực trọng điểm lên mức cao.

Tuy nhiên, ngoài yếu tố mang tính mùa vụ, nguyên nhân cốt lõi khiến dòng cầu này duy trì sự bền vững chính là sự chênh lệch đáng kể giữa mặt bằng giá bán bất động sản và thu nhập trung bình của người dân. Trong bối cảnh giá nhà liên tục thiết lập các cột mốc mới, lãi vay ngân hàng có xu hướng tăng, việc sở hữu một tài sản nhà ở trở thành bài toán kinh tế đầy áp lực, khiến không ít khách hàng phải tạm thời trì hoãn kế hoạch mua đứt để chuyển sang phương án thuê. 

"Chính sự giãn cách ngày càng lớn giữa khả năng chi trả và giá trị tài sản đã biến việc đi thuê trở thành một giải pháp tài chính linh hoạt và an toàn hơn. Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại phân khúc căn hộ trung cấp và nhà ở bình dân, nơi phục vụ nhu cầu thiết yếu của đại bộ phận cư dân đô thị. Từ đó, thị trường cho thuê không chỉ đơn thuần là giải pháp tình thế mà đang dần khẳng định vai trò là một kênh đầu tư mang lại dòng tiền ổn định và tiềm năng cho những nhà đầu tư am hiểu thị trường" anh Giang cho hay.

Đồng quan điểm, chị Phạm Minh Sâm, nhân viên kinh doanh sàn giao dịch bất động sản Mai Việt Land cho hay, các căn hộ cho thuê đang sở hữu những ưu thế khác biệt so với giai đoạn trước. Đầu tiên đến từ sự chuyển dịch rõ rệt trong tư duy sở hữu nhà ở của thế hệ trẻ. Thay vì dồn toàn bộ nguồn lực tài chính để mua nhà ngay lập tức, nhiều gia đình trẻ và thế hệ Gen Z (sinh năm 1997 đến 2012) ưu tiên lựa chọn không gian sống chất lượng, tiện nghi tại các căn hộ hiện đại để tối ưu hóa trải nghiệm cá nhân. Điều này tạo ra một dòng cầu bền vững và không ngừng tăng trưởng, giúp tỷ lệ lấp đầy tại các tòa chung cư luôn duy trì ở mức cao lý tưởng.

Bên cạnh đó, sự phục hồi và bứt phá của nền kinh tế trong năm 2026 đã kéo theo làn sóng các chuyên gia nước ngoài và nhân sự cấp cao quay trở lại Việt Nam làm việc tại các khu công nghiệp, trung tâm công nghệ lớn. Nhóm khách hàng này thường có tiêu chuẩn khắt khe về dịch vụ quản lý và hệ sinh thái tiện ích đi kèm. Đây chính là tệp khách hàng mang lại nguồn doanh thu ổn định và biên độ lợi nhuận hấp dẫn cho các nhà đầu tư cho thuê chuyên nghiệp.

"Một yếu tố then chốt khác chính là sự khan hiếm nguồn cung mới ở các khu vực trung tâm đã đẩy giá trị thuê lên một mặt bằng giá mới. Khi giá bán căn hộ vẫn duy trì đà tăng do chi phí đầu vào và quỹ đất hạn hẹp, việc đi thuê trở thành giải pháp kinh tế hợp lý cho đa số cư dân đô thị. Điều này vô hình trung biến căn hộ cho thuê trở thành kênh trú ẩn dòng tiền an toàn và có tính thanh khoản cực tốt trong bối cảnh các kênh đầu tư khác còn nhiều biến động. Nhìn về tổng thể năm 2026, tôi tin rằng căn hộ cho thuê không chỉ đơn thuần là một sản phẩm bất động sản mà đã trở thành một loại hình tài sản khai thác dòng tiền thông minh", chị Phạm Minh Sâm cho hay.

Chất lượng tạo lợi thế cạnh tranh cho căn hộ cho thuê

Trao đổi với Reatimes, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho biết, giai đoạn 2025 – 2026, thị trường căn hộ dịch vụ ghi nhận những chuyển biến sâu sắc về chất lượng và xu hướng tiêu dùng bền vững. Nhu cầu thuê trên thị trường tiếp tục duy trì đà tăng trưởng ổn định, giúp các dự án hiện hữu giữ vững tỷ lệ lấp đầy ở mức cao, trong đó đáng chú ý nhất là sự khan hiếm của các căn hộ diện tích lớn từ hai đến ba phòng ngủ thuộc phân khúc hạng A tại khu vực trung tâm.

Lực cầu chủ yếu của phân khúc này hiện nay đến từ đội ngũ chuyên gia nước ngoài, nhóm lao động thu nhập cao và khách công tác quốc tế dài hạn. Đáng chú ý, một xu hướng nổi bật đang hình thành là thời gian lưu trú của khách thuê ngày càng kéo dài hơn, phản ánh sự dịch chuyển rõ nét của thị trường sang nhóm khách hàng có tính cam kết và ổn định cao. Để thích ứng với bối cảnh này, các dự án căn hộ dịch vụ đã chủ động chuyển đổi chiến lược, tập trung tối đa vào việc nâng cao chất lượng, cá nhân hóa trải nghiệm lưu trú và áp dụng các điều khoản thuê linh hoạt dựa trên tiêu chuẩn vận hành quốc tế nhằm giữ chân khách hàng.

"Xét về tầm nhìn trung và dài hạn, phân khúc căn hộ dịch vụ tại Hà Nội và TP.HCM vẫn giữ vai trò nền tảng nhờ sự thúc đẩy mạnh mẽ từ dòng vốn FDI và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng của các tập đoàn đa quốc gia. Những yếu tố này tạo ra nguồn cầu bền vững tại các khu vực trung tâm cũng như các cực tăng trưởng mới của đô thị. Tuy nhiên, nguồn cung trong tương lai dự kiến sẽ tăng trưởng một cách chọn lọc và thận trọng hơn do áp lực về quỹ đất cũng như yêu cầu khắt khe trong vận hành. Các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp tại những vị trí có tính kết nối chiến lược, giúp thị trường tránh được nguy cơ dư cung và duy trì mặt bằng giá thuê ổn định", ông David Jackson cho hay.

Trong bối cảnh dư địa tăng giá có phần hạn chế, cuộc đua giành thị phần đang chuyển dịch mạnh mẽ từ cạnh tranh về giá sang cạnh tranh bằng chất lượng quản lý. Các chủ đầu tư hiện nay ưu tiên cải thiện hệ thống tiện ích và tối ưu hóa hiệu quả vận hành để tạo ra giá trị khác biệt. Đồng thời, thị trường tiềm năng cũng đang được mở rộng đáng kể nhờ sự phát triển của hạ tầng giao thông và xu hướng giãn dân. Tại TP.HCM, khu vực Thủ Đức và các khu đô thị tích hợp đang trở thành động lực tăng trưởng mới, trong khi tại Hà Nội, khu vực Tây Hồ tiếp tục khẳng định vị thế với những dự án căn hộ dịch vụ cao cấp hàng đầu.

Sự xuất hiện của các mô hình lưu trú mới như co-living (nhà ở ghép) hay căn hộ dịch vụ tích hợp không gian làm việc cũng là một nét chấm phá quan trọng, đáp ứng nhu cầu đa dạng của thế hệ khách thuê hiện đại.

"Trong năm 2026, triển vọng của thị trường căn hộ dịch vụ đang hướng tới sự phát triển ổn định và bền vững, nơi tăng trưởng đi vào chiều sâu thay vì mở rộng thuần túy về quy mô. Những dự án sở hữu vị trí chiến lược, thương hiệu uy tín và năng lực vận hành vượt trội sẽ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường trong giai đoạn tới", ông David Jackson nhận định.

Cuối cùng, theo vị chuyên gia việc hoàn thiện dần các trục đường vành đai và hệ thống cao tốc liên vùng đã trực tiếp mở rộng phạm vi lựa chọn cho người thuê nhà, kéo giãn nhu cầu từ khu vực lõi nội đô ra các vùng ven với mức giá hợp lý và dễ tiếp cận hơn. 

Thực tế cho thấy, người thuê hiện nay đã sẵn sàng dịch chuyển xa trung tâm để đổi lấy một không gian sống thông thoáng, chỉ cần bài toán về chi phí được tiết kiệm và khả năng kết nối giao thông vẫn đảm bảo sự thuận tiện cho công việc và sinh hoạt. Tất cả những yếu tố trên cộng hưởng đã khiến thị trường nhà ở cho thuê trong năm 2026 đang dần chiếm ưu thế hơn các sản phẩm khác.