Thích
"Giỏ hàng" nhà ở năm 2026 dồi dào
Sau giai đoạn thanh lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước qua trạng thái "phòng thủ" để tiến tới quỹ đạo phục hồi rõ nét và thực chất hơn. Những chuyển biến tích cực về pháp lý, khả năng tiếp cận dòng vốn và tâm lý nhà đầu tư góp phần cải thiện giao dịch, bức tranh nguồn cung năm 2026 theo đó cũng cho thấy gam màu tươi sáng hơn, với "giỏ hàng" dồi dào số lượng, cấu trúc sản phẩm, tạo thêm lựa chọn cho người mua và góp phần củng cố nền tảng phục hồi của thị trường.
Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025 và dự báo năm 2026 do Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) công bố cho thấy, năm 2026, thị trường dự kiến sẽ đón thêm 125 dự án nhà ở với khoảng 136.000 sản phẩm nhà ở mới, tăng hơn 40% so với năm 2025, đưa tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường tiệm cận mốc 200.000 sản phẩm.
Xét theo khu vực, bức tranh nguồn cung năm 2026 cho thấy sự phân hoá, nhưng theo chiều hướng tích cực và cân bằng hơn so với giai đoạn trước. Theo DXS-FERI, khu vực miền Bắc ghi nhận với 43 dự án, cung ứng hơn 60.000 sản phẩm, chiếm hơn 44% tổng nguồn cung cả nước, tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh.
Tại miền Nam, nguồn cung ghi nhận khoảng 54.795 sản phẩm, chiếm hơn 40% tổng nguồn cung, tương ứng 46 dự án, được dẫn dắt bởi TP.HCM, Bình Dương (cũ), Đồng Nai và khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng liên vùng.
Trong khi đó, miền Trung và miền Tây Nam Bộ dù quy mô khiêm tốn hơn nhưng đã ghi nhận bước cải thiện đáng kể so với giai đoạn 2023 - 2024, lần lượt đóng góp hơn 11.600 sản phẩm (chiếm 9%) từ 19 dự án và gần 10.000 sản phẩm (chiếm 7%) từ 17 dự án.
Song song với sự gia tăng nguồn cung sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng được DXS-FERI dự báo sẽ sôi động hơn khi nhiều dự án được bàn giao trong năm 2026 với lượng hàng đa dạng ở hầu hết các phân khúc. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, đặc biệt tại các khu đô thị tích hợp, đô thị xanh có hệ thống tiện ích đồng bộ đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và xu hướng nâng cao chất lượng sống.
Đáng chú ý, theo DXS-FERI, nguồn cung năm 2026 không chỉ gia tăng về lượng mà còn thể hiện sự dịch chuyển rõ rệt về cấu trúc phát triển. Các đại dự án quy mô lớn giữ vai trò chủ đạo, chiếm hơn 60% tổng nguồn cung mới. Điều này cho thấy thị trường đang nâng cấp chuẩn mực phát triển, chuyển từ mô hình nhỏ lẻ sang các tổ hợp đô thị tích hợp, quy hoạch bài bản và có tầm nhìn dài hạn. Sự chiếm ưu thế của các đại dự án đã góp phần tạo ra nguồn cung lớn, đồng thời định hình lại không gian đô thị, thiết lập những cộng đồng cư dân bền vững và nâng cao chất lượng phát triển của toàn thị trường.
Bức tranh nguồn cung năm 2026 cho thấy gam màu tươi sáng hơn, với "giỏ hàng" dồi dào về số lượng sản phẩm. (Ảnh minh hoạ)
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thị trường đang bước vào giai đoạn sôi động hơn, trong đó điểm nhấn nổi bật chính là sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung. Theo đó, quá trình rà soát, hoàn thiện và tháo gỡ vướng mắc pháp lý trong thời gian qua đã tạo ra bước ngoặt mang tính bản lề khi hơn 1.000 dự án được "cởi trói", đủ điều kiện tái gia nhập thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, dù không phải toàn bộ các dự án nói trên sẽ đồng loạt tung sản phẩm trong cùng một thời điểm, song việc khơi thông một khối lượng lớn nguồn cung từng "đóng băng" suốt nhiều năm đã mở ra dư địa tăng trưởng rất đáng kể cho giai đoạn tới. Theo tính toán, trong. hai năm 2025 - 2026, lượng sản phẩm mới có thể tăng đột biến, gấp khoảng 2 - 3 lần so với các năm trước.
Cuộc cạnh tranh về chất lượng và giá trị thực
Dù triển vọng nguồn cung năm 2026 được đánh giá tích cực, song chính sự dồi dào của nguồn hàng cũng đồng nghĩa với áp lực cạnh tranh sẽ gia tăng đáng kể. Trong bối cảnh đó, theo các chuyên gia, bài toán đặt ra cho các chủ đầu tư không chỉ là phát triển dự án, mà là làm thế nào để đảm bảo thanh khoản trong môi trường cạnh tranh khốc liệt hơn.
Ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) nhìn nhận, trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, người mua có nhiều lựa chọn, lợi thế không còn nghiêng về phía bên bán như các giai đoạn trước. "Thị trường không còn tâm lý khan hiếm, khách hàng sẽ cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền. Cuộc chơi hiện nay là cuộc chơi của năng lực thực và giá trị thực, chứ không phải của kỳ vọng tăng giá", ông Doanh nhận định, đồng thời cho rằng "chìa khóa" để gia tăng thanh khoản trong chu kỳ này nằm ở việc hiểu đúng cấu trúc cầu và điều chỉnh chiến lược theo giá trị thực.
Theo ông Bùi Văn Doanh, việc chủ đầu tư định giá hợp lý ngay từ đầu sẽ là yếu tố quan trọng quyết định đối với tốc độ hấp thụ của dự án. Nếu ở giai đoạn khan hiếm trước đây, giá bán có thể được "neo" theo kỳ vọng tăng trưởng dựa trên quy hoạch, hạ tầng hoặc tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội thì khi thị trường dồi dào sản phẩm, cơ chế định giá buộc phải quay về giá trị thực. Nhưng khi cung mở rộng, giá trở thành công cụ cạnh tranh trực tiếp. Người mua lúc này không còn bị thúc ép bởi tâm lý khan hiếm, mà sẽ có thời gian và dữ liệu để so sánh. Trong môi trường đó, mức giá vượt xa giá trị sử dụng thực tế sẽ nhanh chóng bị thị trường phản ứng bằng thanh khoản chậm và áp lực chiết khấu.
Thực tế cho thấy, tại những khu vực có nhiều dự án mở bán đồng thời, chỉ cần chênh lệch 5 - 10% so với mặt bằng hợp lý cũng có thể làm thay đổi đáng kể tốc độ giao dịch. Người mua sẽ hành xử theo logic tài chính rõ ràng, nếu cùng tầm giá, họ sẽ chọn dự án có pháp lý tốt hơn; nếu cùng chất lượng, họ sẽ chọn dự án có tổng giá trị dễ tiếp cận hơn. Điều này chứng minh rằng trong giai đoạn cạnh tranh cao, giá không chỉ phản ánh chi phí và lợi nhuận kỳ vọng của chủ đầu tư, mà phản ánh mức độ thấu hiểu thị trường.
"Khi mức giá được thiết lập sát với sức mua thực tế và tương thích với mặt bằng khu vực, hiệu ứng tích cực sẽ lan tỏa rất nhanh. Tốc độ bán tốt ở những đợt đầu không chỉ giúp cải thiện dòng tiền, mà còn tạo tâm lý tích cực cho khách hàng đến sau. Hơn thế, định giá hợp lý ngay từ đầu giúp doanh nghiệp tránh được vòng xoáy giảm giá, chiết khấu sâu về sau", ông Bùi Văn Doanh nhìn nhận.
Bên cạnh giá bán, ông Bùi Văn Doanh cho rằng cơ chế bán hàng và thanh toán linh hoạt cũng là cấu phần quan trọng trong bài toán thanh khoản. Quyết định mua nhà không chỉ phụ thuộc vào tổng giá trị căn hộ, mà phụ thuộc rất lớn vào áp lực dòng tiền tại từng thời điểm. Một sản phẩm có giá hợp lý nhưng yêu cầu thanh toán dồn dập vẫn có thể làm người mua chùn bước. Ngược lại, cùng mức giá đó nhưng được giãn tiến độ 24 - 36 tháng, kết hợp hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc, sẽ làm giảm đáng kể rào cản tâm lý. Điều này cho thấy, cấu trúc thanh toán chính là đòn bẩy hành vi tác động trực tiếp đến quyết định xuống tiền.
"Thiết kế một cơ chế thanh toán linh hoạt giúp phân bổ lại áp lực tài chính theo thời gian, từ đó mở rộng tệp khách hàng tiềm năng. Khi thu nhập của đại bộ phận người mua không theo kịp tốc độ tăng giá nhà, việc chia nhỏ nghĩa vụ tài chính là cách điều chỉnh để cung - cầu có thể gặp nhau. Những chính sách như thanh toán theo tiến độ xây dựng thực tế, trả góp dài hạn trước khi nhận nhà, hoặc chia nhỏ tỷ lệ thanh toán ban đầu đều có tác dụng giảm "cú sốc tài chính" ban đầu - yếu tố thường khiến khách hàng trì hoãn quyết định", Viện trưởng VIRES nhìn nhận.
Tuy nhiên, ông Doanh cũng lưu ý, linh hoạt không đồng nghĩa với dàn trải hoặc ưu đãi bằng mọi giá. Một cơ chế bán hàng hiệu quả phải dựa trên sự tính toán chặt chẽ về dòng tiền doanh nghiệp. Chủ đầu tư cần cân bằng giữa việc kích cầu và đảm bảo dòng vốn triển khai dự án. Do đó, việc thiết kế các gói vay đồng bộ và kiểm soát tỷ lệ sử dụng đòn bẩy tài chính là yếu tố quan trọng. Chính sách bán hàng chỉ bền vững khi nó không làm gia tăng rủi ro tài chính cho cả doanh nghiệp lẫn khách hàng.
Bổ sung thêm góc nhìn, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng, để thích ứng, các chủ đầu tư cần lưu ý tối ưu hóa phân kỳ mở bán. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, thay vì mở bán tập trung với khối lượng lớn trong cùng một thời điểm, các chủ đầu tư nên chia nhỏ giỏ hàng thành nhiều đợt phù hợp với diễn biến thực tế của sức cầu. "Chiến lược này cho phép chủ đầu tư linh hoạt điều chỉnh quy mô mở bán dựa trên việc theo dõi sát sao tỷ lệ hấp thụ thực tế, từ đó giảm thiểu rủi ro tồn kho", bà Nguyễn Hoài An nhấn mạnh.
Song song với đó, bà Nguyễn Hoài An cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xây dựng hệ sinh thái thương hiệu nhất quán. Khi nhu cầu thị trường phân hóa theo từng nhóm khách hàng, mô hình phát triển và quản lý thương hiệu phân mảnh theo từng dự án sẽ bộc lộ nhiều hạn chế. Thay vào đó, các chủ đầu tư nên định hình một hệ sinh thái thương hiệu xuyên suốt, chuẩn hóa các dòng sản phẩm theo từng phân khúc mục tiêu.
"Việc chuẩn hóa các dòng sản phẩm theo từng phân khúc khách hàng mục tiêu không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí vận hành và marketing, mà còn tạo ra những cộng đồng cư dân có sự tương đồng về phong cách sống. Đây là nền tảng cốt lõi để gia tăng giá trị tài sản bền vững và định vị uy tín thương hiệu trên thị trường", Giám đốc CBRE Hà Nội nhìn nhận./.
