Thị trường nhà ở 2026: "Mặt bằng giá có khả năng tiếp tục tăng"

Khép lại năm 2025, phân khúc nhà ở được đánh giá là điểm sáng rõ nét nhất trong bức tranh nhiều gam màu đan xen của thị trường bất động sản. Nguồn cung mới được cải thiện đáng kể, mặt bằng giá bán duy trì xu hướng đi lên, trong khi sức hấp thụ cho thấy sự phục hồi vững vàng và ổn định hơn so với các phân khúc còn lại. Những chuyển động tích cực này chính là nền tảng quan trọng để phân khúc nhà ở tiếp tục khởi sắc, giữ vai trò dẫn dắt thị trường trong năm 2026.

Dưới góc nhìn của bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, nguồn cung nhà ở trong năm 2026 được dự báo sẽ tiếp tục xu hướng cải thiện, song vẫn nằm trong ngưỡng có thể hấp thụ của thị trường, không lo ngại tình trạng dư cung. Tuy nhiên, bà cũng lưu ý rằng cơ cấu nguồn cung nhiều khả năng tiếp tục lệch pha khi tập trung chủ yếu vào phân khúc trung và cao cấp, qua đó khiến mặt bằng giá nhà ở duy trì áp lực tăng và khó có dư địa điều chỉnh mạnh trong ngắn hạn.

Lực cầu tốt dù nguồn cung và giá bán tăng

- Nhìn lại toàn cảnh thị trường nhà ở năm 2025 - một năm chứng kiến nhiều biến động cả về nguồn cung lẫn mặt bằng giá, đâu là điểm khiến bà ấn tượng nhất?

Bà Nguyễn Hoài An: Điểm gây chú ý nhất trong bức tranh thị trường nhà ở năm 2025, có lẽ là sức hấp thụ đáng kể của thị trường, ngay cả khi nguồn cung mới tăng mạnh và mặt bằng giá bán được thiết lập ở mức cao hơn hẳn so với các năm trước, đặc biệt tại phân khúc căn hộ chung cư Hà Nội.

Trong cả năm 2025, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội tiệm cận 36.000 căn, mức cao thứ hai trong lịch sử, chỉ đứng sau giai đoạn cao điểm năm 2019. Điều đáng nói là sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung này lại diễn ra song song với đà leo thang của giá bán, cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp, nhất là trong ba quý đầu năm.

Đến quý III/2025, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội thậm chí đã vượt TP.HCM, đạt trung bình khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng tới 42% so với cùng kỳ năm trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng khoảng 24%, lên mức bình quân 62 triệu đồng/m2, qua đó thiết lập một mặt bằng giá mới cho căn hộ chung cư tại Hà Nội.

Trái với lo ngại về khả năng "nghẽn cầu" khi giá tăng cao, sức mua của thị trường năm 2025 vẫn rất tích cực.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội

Tuy nhiên, trái với lo ngại về khả năng "nghẽn cầu" khi giá tăng cao, sức mua của thị trường năm 2025 vẫn rất tích cực. Tổng lượng căn hộ giao dịch thành công tại Hà Nội, theo khảo sát của chúng tôi, đạt hơn 34.700 căn, trong đó nhiều dự án mở bán mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 70% ngay trong quý đầu tiên. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực lẫn nhu cầu đầu tư vẫn hiện hữu, đặc biệt với các dự án có vị trí, hạ tầng và chất lượng sản phẩm tốt.

- Khả năng hấp thụ tốt này liệu có tiếp tục duy trì trong năm 2026, nhất khi nguồn cung được dự báo sẽ còn tăng?

Bà Nguyễn Hoài An: Theo dự báo của CBRE, riêng tại Hà Nội, năm 2026 có thể ghi nhận khoảng 33.000 căn hộ chung cư và 6.600 căn bất động sản gắn liền với đất được mở bán mới. Quy mô mở bán này cao hơn năm 2025 nhưng vẫn ở ngưỡng có thể hấp thụ được, không lo ngại tình trạng dư cung. 

Tuy nhiên, cần nhấn mạnh rằng khả năng hấp thụ của thị trường không chỉ phụ thuộc vào nguồn cung mà còn chịu tác động từ nhiều yếu tố khác, bao gồm: Giá bán, lãi suất, tăng trưởng kinh tế... Diễn biến thay đổi của các yếu tố này đều tác động trực tiếp tới khả năng chi trả của người mua, khả năng tiếp cận vốn của chủ đầu tư, cũng như tâm lý chung trên thị trường, thanh khoản sản phẩm. Do vậy, trong bối cảnh nhiều biến số đan xen, các chủ đầu tư cần chủ động theo dõi sát môi trường vĩ mô, bám sát diễn biến tâm lý thị trường để xây dựng chiến lược giá bán, quy mô và tiến độ mở bán phù hợp, linh hoạt.

- Lực cầu chủ đạo trong năm nay sẽ đến từ người mua ở thực hay nhà đầu tư, thưa bà?

Bà Nguyễn Hoài An: Triển vọng năm 2026 cho thấy, cấu trúc giỏ hàng dự kiến chia thành hai nhóm, gồm các dự án nội đô và dự án vùng ven ngoại thành. Sự phân hóa này sẽ quyết định trực tiếp đến đối tượng người mua.

Với các dự án nội đô, nhờ lợi thế vị trí và quỹ đất ngày càng khan hiếm, thị trường được kỳ vọng duy trì tỷ trọng cân bằng giữa nhu cầu ở thực và đầu tư. Người mua ở thực sẵn sàng chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lấy giá trị sử dụng và chất lượng sống vượt trội. Trong khi đó, nhà đầu tư tập trung vào khai thác dòng tiền cho thuê, tận dụng lợi thế kết nối hạ tầng đã hoàn thiện.

Ngược lại, các dự án vùng ven và ngoại thành sẽ tiếp tục được dẫn dắt chủ yếu bởi lực cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá trong trung và dài hạn. Động lực của phân khúc này đến từ tiến độ triển khai các công trình hạ tầng chiến lược như Vành đai, Metro và hệ thống cao tốc liên vùng, giúp rút ngắn thời gian kết nối với khu vực lõi đô thị.

Phân khúc cao cấp áp đảo sẽ kéo mặt bằng giá 2026 đi lên

- Như chia sẻ của bà, chỉ tính riêng thị trường Hà Nội, năm 2026 có thể ghi nhận gần 40.000 sản phẩm nhà ở. Động lực nào khiến nguồn cung bất động sản ghi nhận đà hồi phục mạnh mẽ như vậy?

Bà Nguyễn Hoài An: Từ trước đến nay, động lực quan trọng thúc đẩy nguồn cung luôn đến từ đầu tư công và phát triển hạ tầng. Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP hai chữ số vào năm 2026, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng là điều tất yếu. Và điều này sẽ khuyến khích các chủ đầu tư tăng tốc triển khai dự án để đón đầu các trục kết nối mới, đồng thời tái tạo dòng tiền trong bối cảnh chi phí vốn không còn rẻ.

Bên cạnh đó, nguồn cung năm 2026 cũng là hệ quả tất yếu của quá trình phục hồi thị trường sau giai đoạn trầm lắng 2022 - 2023. Trong hai năm 2024 và 2025, hàng loạt các luật quan trọng liên quan đến thị trường bất động sản như: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đầu tư, Quy hoạch, Xây dựng… đã được sửa đổi, giúp tháo gỡ nhiều "nút thắt" pháp lý cố hữu suốt thời gian qua. Nhờ đó, các dự án vốn bị "đắp chiếu" trong nhiều năm được tái khởi động, nhiều dự án mới được các chủ đầu tư mạnh dạn triển khai… Vì vậy, 2026 được kỳ vọng là "điểm rơi" của nhiều dự án đủ điều kiện mở bán.

Cũng cần lưu ý rằng, quy mô nguồn cung trên thực tế vẫn sẽ phụ thuộc lớn vào tâm lý thị trường và sức mua của người dân. Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng trong năm nay và kinh tế toàn cầu còn nhiều biến số, các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ linh hoạt điều chỉnh quy mô và tiến độ mở bán, thay vì tung hàng ồ ạt.

- Nhiều quan điểm cho rằng, nguồn cung mới năm 2026 sẽ tập trung vào phân khúc trung - cao cấp khiến tình trạng lệch pha cung - cầu tiếp tục là điểm nghẽn lớn của thị trường?

Bà Nguyễn Hoài An: Thực tế cho thấy, bài toán lệch pha cung - cầu vẫn chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung căn hộ năm 2026 dự kiến tiếp tục tập trung mạnh vào phân khúc trung - cao cấp, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Tại Hà Nội, phân khúc có giá từ 80 triệu đồng/m2 trở lên sẽ chủ yếu xuất hiện tại các khu vực nội thành có kết nối hạ tầng tốt như Thanh Xuân, Tây Hồ, Hà Đông, Long Biên. Phân khúc giá 50 - 70 triệu đồng/m2 tập trung nhiều hơn tại các trục đô thị phía Đông và phía Tây, và có xu hướng mở rộng xuống phía Nam Hà Nội.

Trong khi đó, phân khúc giá 30 - 35 triệu đồng/m2 sẽ tiếp tục vắng bóng trong giỏ hàng sơ cấp. So với cách đây khoảng 5 năm, khi nguồn cung chủ yếu nằm trong khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2, đây là một sự dịch chuyển rất đáng kể về mặt cơ cấu sản phẩm.

- Tập trung vào phân khúc trung - cao cấp đồng nghĩa với mặt bằng giá bán nhà ở 2026 sẽ tiếp tục tăng?

Bà Nguyễn Hoài An: Đúng vậy, mặt bằng giá nhà ở có khả năng tiếp tục tăng trong năm 2026. Kể từ năm 2023, giá bán nhà ở đã ghi nhận diễn biến tăng mạnh, đặc biệt là phân khúc chung cư với mức tăng bình quân đạt 24%/năm tại thị trường Hà Nội. Tốc độ này gấp 4 lần so với mức tăng 6%/năm của giai đoạn 2019 - 2022 trước đó, cho thấy mặt bằng giá đã tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn.

Sang năm 2026, tốc độ tăng giá có thể chậm lại nhưng nhìn chung vẫn sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, diễn biến giá bán tại thị trường sơ cấp phụ thuộc lớn vào giỏ hàng, mức độ cạnh tranh của thị trường, và kỳ vọng của chủ đầu tư về tốc độ bán tại thời điểm đó. Nhìn chung, mặt bằng giá bán sơ cấp có xu hướng được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mạnh mẽ, giá cạnh tranh từ các dự án ở Văn Giang, và nguồn cung từ các dự án nội thành có giá bán cao.

Sang năm 2026, tốc độ tăng giá có thể chậm lại nhưng nhìn chung vẫn sẽ thiết lập mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, diễn biến giá bán tại thị trường sơ cấp phụ thuộc lớn vào giỏ hàng, mức độ cạnh tranh của thị trường, và kỳ vọng của chủ đầu tư về tốc độ bán tại thời điểm đó.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội

Tại thị trường thứ cấp, những biến động của thị trường tiếp tục gắn liền với diễn biến của lãi suất, các yếu tố kinh tế vĩ mô và tiến độ của các dự án hạ tầng trọng điểm kết nối trung tâm thành phố với các đô thị vệ tinh. Giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.

Ngoài ra, giá nhà ở năm 2026 còn chịu tác động từ bảng giá đất mới khiến chi phí vốn gia tăng và sự hiện diện ngày càng rõ nét của chủ đầu tư nước ngoài.

Từ ngày 1/1/2026, bằng việc áp dụng Bảng giá đất mới theo nguyên tắc thị trường, có biên độ tăng giá mạnh so với bảng giá đất hiện hành tùy khu vực/địa phương, tiền sử dụng đất sẽ tăng lên. Điều này khiến các chủ đầu tư phải hạch toán chi phí vào giá bán sơ cấp, đồng thời khiến người sở hữu nhà đất kỳ vọng mức giá cao hơn.

Cùng với đó, sự hiện diện của chủ đầu tư nước ngoài cả ở thị trường căn hộ chung cư và bất động sản gắn liền với đất gia tăng đã tạo nên cuộc cạnh tranh mạnh mẽ hơn trên thị trường về chất lượng sản phẩm. Điều này kéo theo mặt bằng giá bán sơ cấp tăng lên để tương xứng với giá trị.

- Khi nguồn cung tăng, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư sẽ gay gắt hơn. Theo bà, "cuộc đua bán hàng" năm 2026 sẽ xoay quanh yếu tố nào? Ở góc độ chuyên gia nghiên cứu thị trường, bà có khuyến nghị gì cho các chủ đầu tư để thích ứng tốt hơn với bối cảnh thị trường nhà ở năm 2026?

Bà Nguyễn Hoài An: Trong bối cảnh nguồn cung bùng nổ, giá bán không còn là lợi thế cạnh tranh duy nhất. Thị trường sẽ chuyển sang cạnh tranh toàn diện hơn, gắn với các giá trị thực tế như mật độ sàn, số lượng thang máy, diện tích thương mại, chỗ đỗ xe, không gian xanh… để đáp ứng nhu cầu của người ở cuối cùng.

Để thích ứng, các chủ đầu tư cần lưu ý 3 yếu tố then chốt. Thứ nhất là tối ưu hóa phân kỳ mở bán. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, thay vì mở bán tập trung với khối lượng lớn, các chủ đầu tư nên chia nhỏ giỏ hàng thành nhiều đợt. Chiến lược này cho phép chủ đầu tư linh hoạt điều chỉnh quy mô mở bán dựa trên việc theo dõi sát sao tỷ lệ hấp thụ thực tế, từ đó giảm thiểu rủi ro tồn kho.

Thứ hai, cơ chế bán hàng và thanh toán linh hoạt. Chủ đầu tư nên xây dựng các chính sách bán hàng và lộ trình thanh toán đa dạng, bám sát nhu cầu và khả năng dòng tiền của khách hàng. Việc thường xuyên cập nhật và tinh chỉnh các gói ưu đãi tài chính theo từng nhịp của thị trường là yếu tố then chốt để đáp ứng đúng nhu cầu của người mua nhà cũng như duy trì sức hút cho dự án.

Thứ ba, chiến lược hệ sinh thái thương hiệu nhất quán. Trước sự phân hóa rõ rệt về nhu cầu, các chủ đầu tư nên cân nhắc chuyển dịch từ mô hình quản lý thương hiệu phân mảnh theo từng dự án sang chiến lược hệ sinh thái thương hiệu xuyên suốt. Việc chuẩn hóa các dòng sản phẩm theo từng phân khúc khách hàng mục tiêu không chỉ giúp tối ưu hóa chi phí vận hành và marketing, mà còn tạo ra những cộng đồng cư dân có sự tương đồng về phong cách sống. Đây là nền tảng cốt lõi để gia tăng giá trị tài sản bền vững và định vị uy tín thương hiệu trên thị trường./.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của bà!