Diễn biến thị trường bất động sản Hòa Lạc sau loạt tín hiệu hạ tầng

Giá đất nền nhích tăng nhẹ

Với diện tích hơn 17.200ha, Hòa Lạc được xác định là một trong năm đô thị vệ tinh lớn của TP. Hà Nội, cùng với Sơn Tây, Xuân Mai, Phú Xuyên và Sóc Sơn. Theo Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030, được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt ngày 28/5, khu vực này có quy mô nghiên cứu khoảng 17.274ha, hướng tới trở thành đô thị khoa học - công nghệ hiện đại, là trung tâm nghiên cứu, đào tạo và phát triển ứng dụng công nghệ cao của cả nước.

Định hướng phát triển này, kết hợp cùng các dự án hạ tầng lớn đang triển khai, đặc biệt là dự án tuyến Metro số 5 (Văn Cao – Ngọc Khánh – Láng – Hòa Lạc), kỳ vọng sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản khu vực phía Tây Thủ đô.

Khảo sát trên trang rao vặt Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng giá tại nhiều xã quanh Hòa Lạc đang tăng từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Tại xã Yên Xuân (trước đây là Tiến Xuân), đất mặt đường tăng từ 30 - 32 triệu đồng/m2 lên 33 - 35 triệu đồng/m2. Khu vực Hạ Bằng (trước là Tân Xã) cũng ghi nhận mức tăng tương tự, lên khoảng 39 - 42 triệu đồng/m2. Đất trong làng tại các khu vực này cũng nhích nhẹ, từ 25 - 27 triệu đồng/m2 lên 26 - 28 triệu đồng/m2.

Khu Bình Yên thiết lập mặt bằng giá mới ở 24 - 27 triệu đồng/m2, trong khi đất Thạch Hòa (nay là xã Hòa Lạc) đạt mức 40 - 43 triệu đồng/m2 đối với vị trí mặt đường đôi.

Tác động lan tỏa của hạ tầng cũng khiến Quốc Oai và Sơn Tây - những khu vực giáp ranh Hòa Lạc ghi nhận xu hướng tăng giá tương tự. Tại Hòa Thạch, giá đất ô tô vào được tăng trung bình 1 - 2 triệu đồng/m2, lên 25 - 27 triệu đồng/m2. Đất Phú Cát (trước là Đông Yên và Phú Mãn) tăng lên 42 - 46 triệu đồng/m2 ở mặt đường, còn vị trí sâu trong làng tăng từ 11 - 13 triệu đồng/m2 lên 13 - 15 triệu đồng/m2.

Dù đón nhận tín hiệu tích cực về hạ tầng, nhiều môi giới tại Hòa Lạc cho rằng mức giá hiện nay đã khá cao so với tiềm lực thực tế của khu vực. "Giá đất Hòa Lạc hiện nay đã đạt đỉnh của chu kỳ này", anh Nguyễn Tiến Nam, một môi giới hoạt động lâu năm tại khu vực Hòa Lạc nhận định.

Theo anh Nam, các nhà đầu tư, trong đó có nhóm khách hàng mà anh đang hỗ trợ đang có xu hướng muốn "thoát hàng" các lô đất tại Hòa Lạc và dịch chuyển sang các khu vực lân cận. Trong khi đó, người dân địa phương phần lớn có xu hướng giữ đất bởi họ vẫn tin rằng giá sẽ tiếp tục tăng. Trên thị trường hiện nay, phần lớn giao dịch là giữa các nhà đầu tư với nhau.

Anh Nam cho biết, trong 5 năm trở lại đây, giá đất khu vực Hòa Lạc tăng theo một đường thẳng, thậm chí gấp  3 - 4 lần. Cụ thể, năm 2020, 100m2 đất xung quanh Khu công nghệ cao Hòa Lạc như tại Tân Xã hay Bình Yên chỉ có giá từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Đến năm 2025, mức giá được ghi nhận khoảng 40 - 45 triệu đồng/m2. Đất gần Khu đô thị Đại học Quốc gia như Tiến Xuân cũng tăng từ 8 - 10 triệu đồng/m2 nay lên 35 - 40 triệu đồng/m2. Giá trung bình toàn khu vực hiện dao động khoảng 35 - 40 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo anh, mức giá này là khá cao so với hạ tầng thực tế. Khu công nghệ cao tuy đã có một số doanh nghiệp về đầu tư nhưng chưa nhiều; khu Đại học Quốc gia cũng mới có số ít sinh viên về học; tuyến đại lộ chính đang được mở rộng nhưng vẫn chưa hoàn thiện. Hòa Lạc hiện nay so với vài năm trước không có nhiều thay đổi về hạ tầng, đô thị hay tiện ích.

Do đó, anh Nam cho rằng, ngưỡng 50 triệu đồng/m2 đã là đỉnh của đợt tăng giá này. Trong bối cảnh hiện tại không có thêm thông tin hạ tầng hay dự án quy mô lớn được triển khai, việc giá tăng thêm là rất khó.

Bức tranh thị trường thêm sắc màu với phân khúc chung cư

Trong khi phân khúc đất nền không có nhiều chuyển biến, một số dự án chung cư mới ra mắt tại Hòa Lạc đang tạo được sự chú ý trong bối cảnh giá căn hộ nội đô Hà Nội chạm ngưỡng trên dưới 100 triệu đồng/m2. 

Chị Hoa (37 tuổi), một nhà đầu tư cá nhân, sau khi tham khảo dự án chung cư Legacy Alpha Valley hồi đầu năm, chia sẻ: "Tôi nghĩ ra Hòa Lạc mua chung cư sẽ rẻ hơn nội thành, nhưng giá các dự án mới ở đây cũng đã chạm mốc trên 50 triệu đồng/m2. Hơn nữa, thời gian sở hữu của dự án chỉ còn 38 năm nên mức giá này khá cao so với kỳ vọng của tôi".

Hay hồi giữa tháng 10, một dự án căn hộ chung cư khác là Phenikaa Tower chính thức ra mắt đã thu hút sự chú ý dồn về thị trường Hòa Lạc. Theo chia sẻ từ đơn vị phân phối, 50 căn mở bán đợt đầu đã giao dịch thành công với giá chào bán từ 42 - 49 triệu đồng/m2, diện tích căn hộ từ 45 - 62 m2, tương đương tổng giá khoảng 2 tỷ đồng/căn.

Anh Nguyễn Thế Vũ, một môi giới cho biết thêm, tỷ lệ cạnh tranh ở đợt ra hàng vừa rồi rất cao, số lượng căn được chia về các sàn theo tỷ lệ 6 booking (đặt chỗ) thì được chia 1 căn. Trong đó, có tới 90% là khách hàng mua với mục đích đầu tư.

Anh Thế Cường, nhà đầu tư cá nhân sinh sống tại Hòa Lạc chia sẻ: "Ngay sau khi nhận được thông tin mở bán, vợ chồng tôi đã chốt được một căn 2 phòng ngủ. Thời điểm này chung cư Hà Nội đang "sốt", hơn nữa lại có thể cho chuyên gia làm việc tại Khu công nghệ cao thuê nên tôi nghĩ đầu tư vào đây sẽ an toàn và tiềm năng hơn đất nền".

Cách đó không xa, dự án Legacy Hinoiri được định vị là căn hộ cao cấp cũng được mở bán với mức giá 78 - 131m2. Với cơ cấu diện tích lớn hơn, tổng giá trị căn hộ tại đây rơi vào khoảng 5 - 7 tỷ đồng/căn, do đó tốc độ hấp thụ được ghi nhận khá chậm.

Có thể thấy, sự xuất hiện của số ít các dự án chung cư ở Hòa Lạc tuy có điểm thêm sắc màu nhưng chưa thể kéo toàn bộ thị trường bất động sản khu vực khởi sắc. Nhìn chung, đà tăng giá hiện nay của bất động sản Hòa Lạc được đánh giá là tự nhiên và có kiểm soát, không còn tình trạng "sốt ảo" như các giai đoạn 2020 - 2021. Mức tăng chủ yếu đến từ tâm lý đón đầu hạ tầng và tác động truyền thông của dự án tuyến Metro số 5, thay vì nhu cầu thực.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, việc khởi công thực hiện tuyến đường sắt đô thị số 5 sẽ thúc đẩy thị trường phía Tây Thủ đô phát triển mạnh.

"Hạ tầng giao thông đi đến đâu, dòng tiền đầu tư theo đến đó là chuyện bình thường từ trước đến nay. Trong trường hợp quy hoạch hạ tầng đó được triển khai đúng tiến độ, nhà đầu tư có thể hưởng lợi từ chênh lệch giá trị bất động sản lúc mua so với lúc bán hoặc có thể tạo ra dòng tiền nhờ khai thác kinh doanh, cho thuê. Tuy nhiên, nếu nhu cầu nhà đầu tư muốn mua bán lướt sóng thì nên cân nhắc để tránh các rủi ro về tài chính và tính thanh khoản", ông Điệp khuyến nghị./.