Thích
Trong nhiều năm, khái niệm "bất động sản xanh" thường gắn với những công trình đạt chứng chỉ LEED, sử dụng vật liệu tái chế hoặc tiết kiệm năng lượng. Tuy nhiên, khi các tiêu chuẩn ESG ngày càng trở thành yêu cầu bắt buộc thay vì yếu tố cộng thêm, thị trường bất động sản văn phòng toàn cầu đang bước vào một giai đoạn chuyển đổi sâu hơn: Cuộc đua giờ không còn nằm ở việc xây một tòa nhà xanh, mà ở khả năng vận hành nó bền vững trong suốt vòng đời khai thác.
Theo nghiên cứu mới từ Savills, trọng tâm của thị trường đang dịch chuyển mạnh từ các giải pháp "xanh hóa" mang tính ngắn hạn sang hiệu quả giảm phát thải có thể đo lường trong dài hạn. Điều này đồng nghĩa giá trị môi trường của một tài sản văn phòng sẽ không chỉ được quyết định ở thời điểm xây dựng, mà còn nằm ở cách tòa nhà được quản lý, vận hành và thích ứng theo thời gian.
"Xanh" không còn chỉ là chuyện xây mới
Một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay là cách nhìn về bài toán phát thải carbon trong bất động sản.
Trong nhiều năm, phá dỡ công trình cũ để xây dựng các dự án mới đạt tiêu chuẩn xanh từng được xem là hướng đi phổ biến. Tuy nhiên, Savills cho rằng quan điểm này đang thay đổi khi giới đầu tư bắt đầu nhìn toàn diện hơn vào lượng carbon phát sinh trong toàn bộ vòng đời tài sản.
Theo đó, cải tạo và nâng cấp các tòa nhà hiện hữu (retrofit) đang được xem là giải pháp hiệu quả hơn về mặt giảm phát thải so với phá dỡ và xây mới trong phần lớn trường hợp. Nguyên nhân là hoạt động xây dựng mới thường tạo ra lượng phát thải carbon rất lớn, từ sản xuất vật liệu, vận chuyển cho tới thi công.
Các tòa nhà văn phòng đang dần có xu hướng "xanh hóa". Ảnh minh họa
Savills đánh giá sự phát triển của mô hình kinh tế tuần hoàn và hệ sinh thái tái sử dụng vật liệu đang giúp quá trình tái phát triển bất động sản trở nên bền vững hơn tại nhiều thị trường lớn. Trong bảng xếp hạng Material Reuse Maturity Index, London, Amsterdam và Paris hiện là những thành phố dẫn đầu nhờ tỷ lệ tái sử dụng vật liệu cao, chuỗi cung ứng hoàn thiện và khung pháp lý hỗ trợ rõ ràng.
Dù vậy, ngay cả khi vật liệu tái chế ngày càng phổ biến, Savills cho rằng cải tạo vẫn là lựa chọn tối ưu đối với phần lớn các tòa nhà văn phòng hiện hữu bởi giải pháp này giúp tránh được hoạt động phá dỡ và xây dựng mới - hai nguồn phát thải lớn của ngành bất động sản.
Không chỉ mang ý nghĩa môi trường, xu hướng này còn cho thấy hiệu quả thương mại rõ rệt. Theo Savills, các dự án cải tạo chất lượng cao tại những thị trường hạn chế nguồn cung đang ghi nhận khả năng tăng giá thuê vượt trội. Tại Madrid và New York, giá thuê của nhóm tài sản này tăng lần lượt 57% và 67% trong vòng bốn năm.
Bà Joanna Conceicao - Giám đốc Savills Earth nhận định nhiều chủ đầu tư hiện đứng trước áp lực lớn khi các tiêu chuẩn hiệu suất năng lượng liên tục được siết chặt. Theo bà, ngày càng nhiều tòa nhà hiện hữu có nguy cơ không đáp ứng được các quy định mới nếu không được nâng cấp kịp thời.
Cuộc chơi giờ nằm ở vận hành
Tuy nhiên, Savills cho rằng bài toán ESG của bất động sản văn phòng hiện nay không còn dừng ở thiết kế hay vật liệu xây dựng.
Theo đơn vị này, hiệu quả giảm phát thải trong dài hạn cuối cùng vẫn phụ thuộc vào cách tài sản được vận hành mỗi ngày. Đây cũng là yếu tố đang dần trở thành "mắt xích chiến lược" của thị trường văn phòng toàn cầu.
Savills cho rằng các tòa nhà văn phòng hiện đại không nên được nhìn như một tài sản đơn lẻ, mà cần được vận hành như một hệ sinh thái tổng thể, bao gồm cả khu vực dùng chung và các không gian do khách thuê sử dụng.
Trong bối cảnh yêu cầu ESG ngày càng cao, hiệu quả vận hành giữa chủ đầu tư và khách thuê đang trở thành yếu tố quyết định giá trị môi trường của cả tòa nhà. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ, ngay cả những chiến lược phát triển bền vững được thiết kế tốt cũng có thể bị giảm hiệu quả trong quá trình khai thác thực tế.
Đây là lý do mô hình Quản lý cơ sở vật chất tích hợp (IFM) ngày càng được nhiều doanh nghiệp quốc tế quan tâm. Thay vì quản lý riêng lẻ từng hạng mục, IFM tích hợp các hoạt động như quản lý năng lượng, kiểm soát chất thải, mua sắm vật liệu và báo cáo ESG vào một hệ thống vận hành thống nhất.
Ông Luca Vadala - Giám đốc Phát triển Kinh doanh Toàn quốc Dịch vụ IFM tại Savills Việt Nam. Ảnh: Savills
Theo ông Luca Vadala - Giám đốc Phát triển Kinh doanh Toàn quốc Dịch vụ IFM tại Savills Việt Nam và là LEED Green Associate, khi quy mô và độ phức tạp của các tòa nhà ngày càng tăng, vai trò của vận hành đang trở nên quan trọng không kém chất lượng phát triển ban đầu.
Ông cho rằng cách tiếp cận bền vững ở cấp độ toàn tòa nhà có sự phối hợp giữa chủ đầu tư và khách thuê sẽ giúp tối ưu chi phí vận hành, giảm tác động môi trường, cải thiện chất lượng không gian làm việc và bảo toàn giá trị tài sản trong dài hạn.
ESG đang tái định hình thị trường văn phòng toàn cầu
Theo Savills, khi các nguyên tắc ESG, kinh tế tuần hoàn và mục tiêu giảm phát thải dần trở thành tiêu chuẩn bắt buộc, thị trường bất động sản văn phòng toàn cầu đang bước sang một giai đoạn cạnh tranh mới.
Trong giai đoạn này, lợi thế sẽ không còn thuộc về những tòa nhà chỉ sở hữu chứng chỉ xanh hay thiết kế hiện đại, mà nằm ở khả năng duy trì hiệu quả vận hành bền vững trong nhiều năm.
Điều đó cũng đồng nghĩa "giá trị xanh" của bất động sản tương lai sẽ được đo bằng dữ liệu vận hành, hiệu suất sử dụng năng lượng và khả năng thích ứng với các tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe.
Nói cách khác, bất động sản văn phòng đang chuyển từ cuộc đua xây dựng sang cuộc đua vận hành - nơi yếu tố bền vững không còn là lựa chọn, mà đang trở thành điều kiện để tài sản duy trì giá trị trong dài hạn.
ESG là bộ tiêu chuẩn đánh giá mức độ phát triển bền vững của doanh nghiệp hoặc dự án, dựa trên ba yếu tố gồm môi trường (Environmental), xã hội (Social) và quản trị (Governance). Đây hiện là một trong những tiêu chí quan trọng được các quỹ đầu tư, tổ chức tài chính và thị trường quốc tế sử dụng để đánh giá chất lượng vận hành cũng như giá trị dài hạn của doanh nghiệp.
Trong lĩnh vực bất động sản, ESG thường gắn với các yếu tố như giảm phát thải carbon, tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, nâng cao chất lượng không gian sống - làm việc và bảo đảm tính minh bạch trong quản lý vận hành. Xu hướng này đang khiến nhiều chủ đầu tư chuyển từ tư duy "xây xanh" sang vận hành bền vững trong toàn bộ vòng đời tài sản.
