Doanh nghiệp bất động sản tăng cường mở rộng quỹ đất

Nắm bắt cơ hội từ M&A

Nhà phát triển bất động sản SkyWorld của Malaysia mới đây đã ký thỏa thuận mua khu đất rộng hơn 9.400m2 tại phường Lái Thiêu, TP.HCM với giá hơn 32 triệu USD, dự kiến xây dựng một tòa tháp căn hộ cao 40 tầng với hơn 1.200 sản phẩm, tích hợp tiện ích thương mại và dịch vụ.

Đây là thương vụ thứ hai của SkyWorld tại Việt Nam. Trước đó, vào tháng 9/2023, tập đoàn đã mua khu đất hơn 5.200m2 tại Quận 8 (cũ) từ một doanh nghiệp Việt Nam để phát triển dự án căn hộ.

Không chỉ SkyWorld, UOA Group - một "ông lớn" khác trong lĩnh vực bất động sản thương mại của Malaysia cũng đang đẩy mạnh phát triển tại Việt Nam. Doanh nghiệp này mới chi 68 triệu USD (khoảng 1.700 tỷ đồng) mua lại khu đất vàng hơn 2.000m2 trên đường Võ Thị Sáu, phường Tân Định (TP.HCM). Khu đất đã được duyệt quy hoạch xây dựng tòa nhà cao 22 tầng và dự kiến phát triển dự án văn phòng hạng A.

Một "đại gia" khác của Malaysia là Gamuda Land cũng cho thấy sự hiện diện mạnh mẽ tại thị trường Việt Nam. Trong cuộc gặp với Thủ tướng Phạm Minh Chính hồi tháng 5 vừa qua tại Malaysia, ông Chow Chee Wah, Chủ tịch Gamuda Land cho biết, tập đoàn đã đầu tư hơn 5 tỷ USD và dự kiến rót thêm hàng tỷ USD vào Việt Nam trong thời gian tới.

Hiện Gamuda Land sở hữu loạt dự án lớn như Celadon City, Eaton Park, Artisan Park (TP.HCM), Gamuda Gardens (Hà Nội), đồng thời đang tìm kiếm và mở rộng quỹ đất ra các khu vực Hải Phòng, Hưng Yên, Đồng Nai, Tây Ninh.

Không chỉ các nhà đầu tư ngoại, doanh nghiệp trong nước cũng tăng tốc mở rộng quỹ đất thông qua M&A. Tại TP.HCM, SonKim Land vừa hoàn tất thương vụ mua lại khu đất vàng gần 10ha trên trục Mai Chí Thọ, khu vực từng là dự án Saigon Broadway do Novaland làm chủ đầu tư.

Trong khi đó, chủ đầu tư Gateway Thủ Thiêm bỏ ra hơn 2.600 tỷ đồng để nắm quyền điều hành dự án Palm City sau khi mua lại cổ phần từ Keppel Land. Ngoài ra, thị trường còn ghi nhận Phú Đông Group và Khải Hoàn Land cũng đang đẩy mạnh thâu tóm các quỹ đất sạch tại TP.HCM. Phú Đông Group cho biết, doanh nghiệp đặt mục tiêu mở rộng quỹ đất quy mô lớn để đa dạng hóa sản phẩm. Với Khải Hoàn Land, doanh nghiệp hướng đến các quỹ đất lớn, pháp lý hoàn thiện khoảng 70% để sẵn sàng cho việc phát triển dự án ngay khi có cơ hội.

Theo dữ liệu của Grant Thornton mới đây, chỉ trong 3 quý đầu năm 2025 đã có 24 thương vụ M&A và huy động vốn cổ phần trong lĩnh vực bất động sản, với tổng giá trị gần 1,8 tỷ USD. Đây là con số hề không nhỏ, cho thấy hoạt động M&A đang diễn ra ngày càng sôi động, bất chấp thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn từng bước hồi phục.

Có thể thấy, làn sóng thâu tóm và mở rộng quỹ đất đang trở thành cuộc đua chiến lược giữa cả nhà đầu tư ngoại lẫn doanh nghiệp nội. Với các tập đoàn nước ngoài, Việt Nam được xem là thị trường tiềm năng hàng đầu Đông Nam Á, vừa có nhu cầu nhà ở lớn, vừa có biên độ tăng giá cao. Trong khi đó, các doanh nghiệp nội địa lại coi M&A là con đường ngắn nhất để tái cấu trúc danh mục đầu tư, bổ sung quỹ đất sạch trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung mới. Sự sôi động này cũng là chỉ dấu cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào triển vọng phục hồi của thị trường bất động sản Việt Nam là rất lớn.

"Đi trước một bước", đón đầu chu kỳ mới

Các địa phương đang bước vào giai đoạn nước rút để xây dựng và hoàn thiện Bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai 2024. Luật mới yêu cầu bảng giá đất phải được tính toán chính xác dựa trên nguyên tắc thị trường, gọi chung là giá đất thị trường.

Chính vì vậy, giá đất trong bảng giá đất sắp tới nhiều khả năng sẽ tăng đáng kể. Đặc biệt, tại những địa phương trước đây chưa thường xuyên điều chỉnh giá đất theo biến động thị trường, mức chênh lệch sẽ càng rõ rệt.

Trong khi đó, đất đai vốn là yếu tố đầu vào cốt lõi của ngành bất động sản. Khi giá đất tăng, chi phí đầu tư phát triển dự án và giá thành sản phẩm cuối cùng cũng tăng theo. Do đó, việc các doanh nghiệp tăng tốc thu gom quỹ đất ở thời điểm hiện tại là hoàn toàn dễ hiểu.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, không chỉ nhằm đón đầu chu kỳ mới, động thái này còn giúp doanh nghiệp chủ động kiểm soát chi phí đầu vào cho các dự án tương lai.

Khi bảng giá đất mới có hiệu lực, giá trị quyền sử dụng đất sẽ tiệm cận giá thị trường, không loại trừ khả năng chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, thuế và phí đều tăng. Bởi vậy, việc "đi trước một bước" sẽ giúp doanh nghiệp tối ưu chi phí và tạo lợi thế cạnh tranh về giá bán trong giai đoạn thị trường phục hồi.

Ở góc độ dài hạn, xu hướng này cũng phản ánh tầm nhìn chiến lược của các nhà phát triển dự án - họ không chỉ tìm kiếm quỹ đất lớn, mà còn chú trọng đến pháp lý rõ ràng, vị trí thuận lợi và khả năng kết nối hạ tầng.

"Cuộc đua mở rộng quỹ đất hiện nay không còn là chạy theo số lượng, mà là cuộc sàng lọc hướng tới giá trị thật và phát triển bền vững", ông Đính nhìn nhận.

Không chỉ bởi yếu tố bảng giá đất sắp tới, làn sóng thu gom quỹ đất còn đến từ nhiều động lực khác. Theo ông Đính, hệ thống pháp luật đất đai - đầu tư - kinh doanh bất động sản đang dần hoàn thiện, đặc biệt khi Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan được ban hành đồng bộ, giúp môi trường đầu tư minh bạch hơn. Đây là tín hiệu tích cực khiến doanh nghiệp mạnh dạn triển khai kế hoạch dài hạn thay vì tâm lý "án binh bất động".

Cùng với đó, hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, đặc biệt là mạng lưới cao tốc liên vùng, sân bay và cảng biển. Nhiều doanh nghiệp nhìn thấy dư địa tăng giá đất tại các khu vực mới nổi, đón đầu quy hoạch và xu hướng giãn dân ra vùng ven./.