Áp lực khó vốn, nhiều doanh nghiệp bất động sản lựa chọn bán tài sản

Bán hàng chậm nhưng phải trả nợ gấp

Mặc dù thị trường bất động sản đã ấm trở lại nhưng câu chuyện bán hàng và gánh nặng tài chính vẫn là thách thức với nhiều doanh nghiệp. Thống kê của báo cáo tài chính quý I/2024 của 108 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tính đến ngày 31/3/2024, tổng nợ vay của các doanh nghiệp vào khoảng 255.000 tỷ đồng, tăng 5% so với thời điểm đầu năm, tương ứng 12.000 tỷ đồng. Tổng giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn cuối quý I/2024 là hơn 490.000 tỷ đồng, tăng 4% so với đầu năm. Trong đó, 15 doanh nghiệp có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, với phần lớn là doanh nghiệp bất động sản nhà ở.

Việc các doanh nghiệp bất động sản đang phải ngồi trên một số lượng lớn hàng tồn kho, đặt nhiều dấu hỏi cho khả năng thanh toán nợ của họ. Trên lý thuyết, chiếm tỷ trọng lớn trong hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang, đây được coi như một khoản "của để dành" thể hiện khả năng phát triển dự án và đem lại nguồn thu trong tương lai, một đặc thù của các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc.

Tuy nhiên, hàng tồn kho quá lâu lại là "cục máu đông" đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực này. Lí do là bởi đây là kết quả của sự mất cân đối nguồn cung, vướng mắc pháp lý và khó tiếp cận vốn. Đại đa số các căn hộ để bán – chiếm 85% nằm ở phân khúc hạng B (trung cao cấp với giá trung bình là 50 triệu đồng/m2), vượt quá khả năng chi trả của người dân. Đó còn chưa kể một lượng lớn bất động sản vừa thiếu vốn và cũng vừa gặp vướng mắc pháp lý. 

Có nhiều công trình đã hoàn thiện gần 80 - 90% nhưng vẫn chưa vượt qua các khâu phê duyệt cuối cùng của các cấp chính quyền để đưa ra thị trường. Do đó, doanh nghiệp địa ốc loay hoay trong một vòng luẩn quẩn: phải vay vốn với lãi suất cao và tăng giá bán căn hộ để đủ tiền cho các dự án chưa hoàn thiện nhưng càng tăng giá lại càng ít người mua và càng nhiều hàng tồn kho.

Lượng hàng tồn kho đã nhiều, thời gian lưu kho lại còn lâu lại càng trở thành rủi ro lớn với sự phát triển của doanh nghiệp. Mặt khác, áp lực đang chồng chất các doanh nghiệp bất động sản khối lượng nợ cũng lớn. Khối lượng nợ này đang vượt trên nhiều lần so với vốn chủ sở hữu. Theo báo cáo tài chính của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu bình quân của các doanh nghiệp dao động từ 1,8 đến 2,6 lần, năm 2023 đạt 1,82 lần.

Chứng khoán MBS cho hay, quy mô nợ vay của doanh nghiệp bất động sản đến hết quý I/2024 đã tăng 5,7% so với đầu năm. Cơ cấu nợ vay đã dịch chuyển sang nợ ngắn hạn do thị trường kém tích cực khiến một số chủ đầu tư tạm hoãn triển khai các dự án dài hạn, từ đó nhu cầu vốn giảm. Ngoài tín dụng ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản còn sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu.

Chứng khoán MBS ước tính giá trị trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý II/2024 và cả năm 2024 lần lượt là 19.328 tỷ đồng và 113.654 tỷ đồng. Tổng giá trị trái phiếu mua lại của năm 2024 tính đến thời điểm cuối tháng 5/2024 đạt 12.225 tỷ đồng. Đáng chú ý, nhóm ngành bất động sản tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất khoảng 70% giá trị chậm trả.

Áp lực trả nợ này không chỉ đè nặng lên các doanh nghiệp bất động sản mà còn mang đến rủi ro cho cả nền kinh tế. Như vậy, làm thế nào để đảm bảo cân đối giữa đầu vào (dư nợ tín dụng bất động sản) và đầu ra (giảm giá trị hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản) là một bài toán khó cần có lời giải hợp lý.

Rao bán tài sản để "cứu mình"

Trước những thách thức, hướng đi của nhiều doanh nghiệp chính là rao bán tài sản và dường như đây chính là "phao cứu sinh" được kỳ vọng giúp doanh nghiệp thoát khó. Đơn cử như Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây Dựng (DIC Corp - mã: DIG) thời gian gần đây liên tục được nhắc đến với các thông tin về thoái vốn, chuyển nhượng dự án, giải thể công ty con trong bối cảnh tình hình kinh doanh chưa có nhiều khả quan.

Cụ thể, đầu tiên DIC Corp thông qua chủ trương giải thể Công ty TNHH MTV Vũng tàu Centre Point.

Tiếp đó, công ty thông qua chủ trương thoái một phần vốn tại CTCP Gạch Men Anh Em DIC (DIC Anh Em), thời gian chuyển nhượng trước ngày 30/9/2024.

Bên cạnh đó, DIC Corp cũng thông qua chủ trương thoái toàn bộ vốn tại CTCP Cao su Phú Riềng Kratie, thời gian chuyển nhượng hoàn tất trước ngày 30/9/2024.

Ngoài ra, DIC Corp cũng đã thông qua chủ trương chuyển nhượng Khu dịch vụ thương mại thuộc dự án Khu phức hợp Cap Saint Jacques.

Xét về hoạt động kinh doanh, trong quý I/2024, DIC Corp ghi nhận doanh thu đạt 0,49 tỷ đồng, giảm 99,8% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế lỗ kỷ lục 121,24 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi 76,58 tỷ đồng. Với kết quả này, DIC Corp còn cách rất xa kế hoạch lãi 1.010 tỷ đồng trong năm 2024.

Tương tự, Công ty CP Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình (mã: HBC) cũng mới thông qua việc chuyển nhượng 100% vốn góp tại 2 công ty liên kết là Công ty CP Cơ khí và Nhôm kính Anh Việt (tỷ lệ sở hữu 32,31%) và Công ty CP Kỹ thuật Jesco Hoà Bình (tỷ lệ sở hữu 47,82%). Các công ty này đều đang ghi nhận lỗ luỹ kế tính đến ngày 31/3/2024, do đó giá trị khoản đầu tư ghi nhận tại thời điểm cuối quý I/2024 chỉ còn 9,5 tỷ đồng tại Jesco Hoà Bình và 12 tỷ đồng tại Cơ khí và Nhôm kính Anh Việt.

Về Xây dựng Hoà Bình, tính đến ngày 31/3/2024, tổng tài sản của doanh nghiệp ghi nhận đạt hơn 14.892 tỷ đồng, giảm gần 350 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, gần 70% tài sản của công ty là các khoản phải thu ngắn hạn, đạt 10.239 tỷ đồng. Doanh nghiệp chỉ còn 315 tỷ tiền mặt và tiền gửi.

Đáng chú ý, vốn chủ sở hữu ghi nhận chỉ hơn 149 tỷ đồng, trong khi nợ vay tài chính ghi nhận con số 4.485 tỷ đồng cao gấp 30 lần vốn chủ sở hữu, cho thấy công ty này đa số được tài trợ bởi các khoản vay.

Trước đó, vào hồi đầu tháng 3/2024, HĐQT CTCP Đầu tư LDG (mã: LDG) đã có nghị quyết về việc tái cơ cấu tài sản, dự án của để giải quyết nhu cầu tài chính. Phương án xử lý là hợp tác phát triển dự án, chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng cổ phần do công ty sở hữu hoặc công ty con đang sở hữu để giải quyết nhu cầu tài chính của công ty phục vụ cho việc thanh toán các khoản nợ trái phiếu, khoản nợ ngân hàng và các khoản nợ khác, đảm bảo nguồn tài chính để phát triển dự án.

Danh sách tài sản gồm dự án Khu du lịch biển Bãi Bụt – Sơn Trà do CTCP Hải Duy làm chủ đầu tư; dự án Khu chung cư Lô C1 tại phường Bình An, TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương do Công ty Đầu tư LDG làm chủ đầu tư; và các tài sản, dự án khác thuộc sở hữu của công ty, cũng như công ty con.

Về kết quả kinh doanh, doanh thu năm 2023 của LDG đạt 36,51 tỷ đồng, giảm 81,1% so với cùng kỳ (193 tỷ đồng) và lợi nhuận sau thuế ghi nhận lỗ 374,4 tỷ đồng so với cùng kỳ lãi 4,2 tỷ đồng.

Tại ngày 31/12/2023, hàng tồn kho của công ty tăng hơn 137 tỷ lên 1.242,8 tỷ đồng - trong đó phát sinh hơn 111 tỷ cho dự án căn hộ chung cư cao cấp dự án De Capella (TP.HCM).

Nhìn nhận về diễn biến bán tài sản của doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, tổng giám đốc Công ty bất động sản EZ - cho biết nhiều doanh nghiệp bất động sản đang lo ngay ngáy vì thời điểm đáo hạn trái phiếu gần kề, trong khi nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh khó khăn dòng tiền.

Theo quan sát của vị tổng giám đốc này, kẹt tiền là thực tế của khá nhiều doanh nghiệp địa ốc hiện nay, không chỉ chuyện của 1 - 2 đơn vị. Trong khi đó, tiếp cận vốn tín dụng, phát hành trái phiếu để đảo nợ vẫn có những rào cản nhất định. Theo đó, ông Toản cho rằng việc cân nhắc bán tài sản được một số doanh nghiệp bất động sản lựa chọn là phương án cuối cùng để huy động vốn, tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh.

"Việc rao bán tài sản có thể là phương án cứu cánh cho doanh nghiệp này và là cơ hội cho doanh nghiệp khác. Còn các dự án cũng có cơ hội được hồi sinh nếu tìm được chủ đầu tư có vốn lớn, các công ty con "sắp giải thể" cũng có cơ hội vực dậy nhờ dòng vốn từ cổ đông mới", ông Toản nhận định.