Thích
Nguồn cung căn hộ tăng, người mua "đuối sức" vì giá
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Savills Việt Nam cho biết, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM đang từng bước được cải thiện, song sức mua chưa phục hồi tương ứng. Theo đó, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản lớn đối với phân khúc căn hộ, khi mặt bằng giá ngày càng vượt xa sức mua của một bộ phận người dân.
Khả năng chi trả tiếp tục là rào cản lớn đối với phân khúc căn hộ, khi mặt bằng giá ngày càng vượt xa sức mua của một bộ phận người dân. (Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Tại Hà Nội, thị trường ghi nhận 5.317 căn hộ mở bán mới trong quý II, giảm cả theo quý và theo năm, chủ yếu đến từ phân khúc hạng A. Lượng căn hộ giao dịch tăng nhẹ so với quý trước nhưng vẫn giảm so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phân khúc hạng B chiếm tới 52% tổng lượng giao dịch, cho thấy nhu cầu thực tế vẫn tập trung nhiều hơn ở nhóm sản phẩm có mức giá tương đối phù hợp với khả năng chi trả.
Ở chiều ngược lại, giá chào bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh, 16% theo quý và 27% theo năm. Đáng chú ý, trong quý II, thị trường không ghi nhận bất kỳ nguồn cung mới nào có giá dưới 70 triệu đồng/m2.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, khả năng chi trả tiếp tục là rào cản lớn nhất đối với thị trường Hà Nội, khiến người mua ngày càng thận trọng, kỹ tính và nhạy cảm hơn với giá, trong khi nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì ở mức cao.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội.
Thực tế, sự lệch pha giữa nguồn cung và khả năng chi trả đang ngày càng rõ nét khi phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục thu hẹp. Theo Savills, nguồn cung căn hộ hạng C đã giảm trung bình 28% mỗi năm kể từ năm 2022 và dự kiến chỉ chiếm khoảng 15% nguồn cung tương lai. Trong thời gian tới, thị trường Hà Nội dự kiến có khoảng 22 dự án với 13.700 căn hộ được mở bán, qua đó bổ sung đáng kể nguồn cung. Tuy nhiên, khả năng giải quyết bài toán nhà ở thực sẽ phụ thuộc không chỉ vào số lượng sản phẩm được đưa ra thị trường, mà còn vào cơ cấu phân khúc và mức giá của nguồn cung mới.
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới trong quý II đạt khoảng 1.800 căn, nâng tổng nguồn cung mới trong nửa đầu năm lên 3.700 căn từ 7 dự án. Tuy nhiên, tương tự Hà Nội, nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng A và B với giá trên 90 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 80% có giá trên 120 triệu đồng/m2.
Nguồn cung được cải thiện nhưng sức hấp thụ chưa theo kịp khiến thị trường TP.HCM vẫn tương đối trầm lắng. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch, cho thấy áp lực về giá và khả năng tiếp cận vốn đang tiếp tục chi phối quyết định của người mua.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM cho rằng, nguồn cung đang phục hồi nhưng khả năng chi trả của người mua chưa bắt kịp, trong khi mặt bằng giá cao và chi phí vay vốn neo ở mức cao tiếp tục tạo tâm lý e ngại trên thị trường.
Trong nửa cuối năm, Savills dự báo TP.HCM có thể đón thêm khoảng 10.000 căn hộ mới. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế được dự báo đạt khoảng 70.000 căn. Quy mô nguồn cung lớn hơn được kỳ vọng cải thiện thanh khoản, song đồng thời cũng đặt ra yêu cầu về sự cân đối giữa tốc độ phát triển nguồn cung với sức mua thực tế. Nếu cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng về các phân khúc giá cao, sự gia tăng về số lượng chưa chắc đồng nghĩa với khả năng cải thiện tương ứng về khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Nhà thấp tầng Hà Nội, TP.HCM: Nguồn cung tăng, sức mua vẫn dè dặt
Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, diễn biến thị trường cũng cho thấy tâm lý thận trọng đang gia tăng khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước những thay đổi về quy hoạch và hạ tầng, những yếu tố có thể tác động trực tiếp đến giá trị tài sản cũng như triển vọng khai thác trong dài hạn.
Tại Hà Nội, theo Savills, nguồn cung mới chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án hiện hữu, trong khi số lượng dự án mới mở bán vẫn hạn chế. Tổng nguồn cung toàn thị trường tăng 5% theo năm, cho thấy thị trường đang mở rộng theo hướng tương đối ổn định, thay vì tăng trưởng ồ ạt.
Diễn biến phân khúc biệt thự, nhà liền kề cho thấy tâm lý thận trọng đang gia tăng khi người mua cân nhắc kỹ hơn trước những thay đổi về quy hoạch và hạ tầng. (Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Tuy nhiên, thanh khoản lại có dấu hiệu chững lại trong quý II khi người mua trở nên thận trọng hơn sau khi Quy hoạch Tổng thể Thủ đô Hà Nội được công bố. Nhiều nhà đầu tư có xu hướng chờ thêm các quy hoạch phân khu chi tiết trước khi đưa ra quyết định, nhằm có cơ sở rõ hơn về khả năng kết nối hạ tầng, định hướng phát triển khu vực và triển vọng gia tăng giá trị tài sản. Dù giao dịch giảm, mặt bằng giá sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trong khi giá thứ cấp tiếp tục tăng so với cùng kỳ.
Trong thời gian tới, nguồn cung được kỳ vọng tiếp tục mở rộng. Savills dự báo gần 6.000 căn sẽ được đưa ra thị trường trong phần còn lại của năm 2026, trước khi tăng lên khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027 - 2029. Quy mô nguồn cung này được kỳ vọng tạo thêm lựa chọn cho người mua, song đồng thời cũng có thể gia tăng sự phân hóa giữa các dự án dựa trên vị trí, chất lượng hạ tầng và khả năng kết nối.
Tại TP.HCM, xu hướng thận trọng cũng hiện diện ở phía chủ đầu tư. Theo Savills, các doanh nghiệp đang ưu tiên triển khai những dự án hiện hữu thay vì đẩy mạnh mở rộng quỹ đất. Nguồn cung nhà thấp tầng mới trong quý II đạt khoảng 1.600 căn, chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.
Thanh khoản có sự cải thiện nhẹ so với quý I, với hơn 600 giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 15%. Đáng chú ý, các khu vực vùng ven ngày càng thu hút sự quan tâm khi hạ tầng kết nối tiếp tục được đầu tư và định hướng phát triển không gian đô thị ngày càng mở rộng.
Trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao, các chủ đầu tư đang sử dụng chính sách tài chính như một công cụ hỗ trợ sức mua, thông qua các gói vay lãi suất cố định và phương án thanh toán giãn nhằm giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho khách hàng.
Việc nguồn cung mới tập trung nhiều hơn tại khu vực vùng ven cũng góp phần kéo mặt bằng giá bán trung bình xuống 179 triệu đồng/m2, giảm 10% theo quý. Đáng chú ý, các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, trong đó nhà phố diện tích nhỏ dẫn đầu về thanh khoản. Diễn biến này cho thấy trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, khả năng tiếp cận tài chính đang trở thành một trong những yếu tố quan trọng định hình sức mua.
Trong nửa cuối năm 2026, Savills dự báo thị trường TP.HCM sẽ có thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến đạt khoảng 22.000 căn, với động lực chính đến từ các dự án lớn của Vinhomes tại Cần Giờ và Hóc Môn./.
