Thích
"Bài toán" tái cấp vốn vẫn là thách thức lớn
Theo số liệu của CTCP Chứng khoán MB (MBS Research), thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang phát đi những tín hiệu phục hồi tích cực. Riêng trong tháng 6/2026, tổng giá trị phát hành đạt khoảng 124.400 tỷ đồng, tăng 128% so với tháng trước. Đáng chú ý, doanh nghiệp bất động sản trở thành nhóm huy động vốn lớn nhất khi phát hành khoảng 53.600 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng cao nhất trên thị trường.
Lũy kế 6 tháng đầu năm, giá trị trái phiếu do các doanh nghiệp bất động sản phát hành đạt khoảng 123.400 tỷ đồng, vượt nhóm ngân hàng để dẫn đầu về quy mô huy động. Diễn biến này cho thấy, trong bối cảnh nhu cầu vốn cho triển khai dự án, tái cơ cấu tài chính và thanh toán các khoản nợ đến hạn vẫn rất lớn, trái phiếu tiếp tục giữ vai trò là một trong những kênh dẫn vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản.
(Ảnh minh hoạ)
Tuy nhiên, sự khởi sắc của hoạt động phát hành chưa đồng nghĩa với việc sức ép tài chính đã được tháo gỡ. Với nhiều doanh nghiệp, việc quay trở lại thị trường trái phiếu trước hết là để bổ sung dòng tiền, đáp ứng các nghĩa vụ nợ đến hạn và duy trì hoạt động, hơn là phục vụ kế hoạch mở rộng đầu tư.
Số liệu từ CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) cho thấy, có khoảng 60.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến hạn thanh toán trong nửa cuối năm 2026, tương đương gần một nửa tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trên toàn thị trường. Đáng chú ý, khoảng 40% số trái phiếu này do các doanh nghiệp từng chậm thanh toán hoặc phải gia hạn nghĩa vụ nợ trong giai đoạn 2023 - 2024 phát hành.
Điều này đồng nghĩa với việc một bộ phận doanh nghiệp đang đứng trước bài toán lớn về dòng tiền khi vừa phải thu xếp nguồn lực để thanh toán các khoản nợ đến hạn, vừa phải tìm kiếm nguồn vốn mới để duy trì hoạt động.
Trong bối cảnh đó, khả năng thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trái phiếu sẽ phụ thuộc không chỉ vào việc doanh nghiệp có huy động được nguồn vốn mới hay không, mà còn vào tiến độ triển khai dự án, tốc độ bán hàng, khả năng xử lý tài sản bảo đảm và năng lực tạo dòng tiền từ hoạt động kinh doanh. Nếu các dự án chậm triển khai hoặc thanh khoản bán hàng chưa được cải thiện, áp lực trả nợ sẽ càng gia tăng.
Thách thức càng lớn hơn khi chi phí huy động vốn vẫn ở mức cao. Theo VIS Rating, lãi suất coupon bình quân của các lô trái phiếu bất động sản phát hành trong quý II/2026 đã tăng lên khoảng 11,5 - 12%/năm, cao hơn khoảng 1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Với các lô trái phiếu áp dụng lãi suất thả nổi, mức lãi phổ biến hiện dao động từ 13 - 15%/năm. Điều này đồng nghĩa với việc để có được nguồn vốn mới, doanh nghiệp phải chấp nhận chi phí tài chính lớn hơn, qua đó làm gia tăng áp lực lên biên lợi nhuận, hiệu quả đầu tư và khả năng cân đối dòng tiền trong bối cảnh thị trường vẫn phục hồi chậm.
"Phép thử" đối với năng lực tài chính của doanh nghiệp
Theo giới chuyên môn, tác động của lãi suất cao không chỉ dừng lại ở việc làm gia tăng chi phí huy động vốn. Quan trọng hơn, nó đang tạo ra một cơ chế sàng lọc tự nhiên của thị trường, buộc mỗi doanh nghiệp phải chứng minh năng lực tài chính, khả năng quản trị dòng tiền và hiệu quả triển khai dự án. Trong bối cảnh nguồn vốn không còn dễ tiếp cận như trước, sức khỏe tài chính sẽ trở thành yếu tố quyết định khả năng tồn tại và phát triển của doanh nghiệp trong chu kỳ mới của thị trường bất động sản.
Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Đức Huy - CFA, Trưởng nhóm Phân tích Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu, VIS Rating cho rằng, khi chi phí vốn duy trì ở mức cao và nhu cầu tái cấp vốn ngày càng lớn, những doanh nghiệp có nền tảng tài chính yếu sẽ bộc lộ rõ các hạn chế về năng lực trả nợ. Điều này không chỉ làm gia tăng rủi ro đối với bản thân doanh nghiệp mà còn tác động trực tiếp đến chất lượng tài sản của các tổ chức tín dụng.
Ông Nguyễn Đức Huy - CFA, Trưởng nhóm Phân tích Khối Xếp hạng tín nhiệm và Nghiên cứu, VIS Rating.
Theo ông Huy, rủi ro hiện tập trung chủ yếu ở nhóm doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao, hoạt động trong các phân khúc mang tính đầu cơ như đất nền, bất động sản nghỉ dưỡng hoặc các dự án còn vướng mắc về pháp lý. Đây là những doanh nghiệp có khả năng tạo dòng tiền chậm hơn, trong khi vẫn phải gánh áp lực trả nợ và chi phí vốn ngày càng lớn.
Ông Huy cho biết, mặt bằng lãi suất đang chịu sức ép từ nhiều yếu tố như căng thẳng địa chính trị, giá năng lượng tăng và chi phí tái cấp vốn trong nước ở mức cao. Theo ghi nhận của VIS Rating, lãi suất cho vay bất động sản mới tại một số ngân hàng thương mại có vốn nhà nước gần đây đã dao động quanh mức 14%/năm. Khi chi phí vốn duy trì ở ngưỡng này, áp lực tài chính sẽ ngày càng gia tăng, làm suy giảm khả năng tạo dòng tiền, ảnh hưởng đến hồ sơ tín dụng và năng lực trả nợ của các doanh nghiệp có sức khỏe tài chính hạn chế.
Không chỉ doanh nghiệp, rủi ro cũng có xu hướng lan sang nhóm khách hàng cá nhân vay mua nhà. Theo VIS Rating, khi nhiều khoản vay lần lượt kết thúc thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, nghĩa vụ trả nợ của người vay sẽ tăng đáng kể. Nếu thị trường phục hồi chậm, thanh khoản chưa được cải thiện và giá trị tài sản bảo đảm không tăng tương xứng, áp lực nợ xấu và chi phí tín dụng có thể tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các phân khúc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn và mang tính đầu cơ.
Nhìn rộng hơn, mặt bằng lãi suất cao đang đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc của thị trường. Chỉ những doanh nghiệp sở hữu nền tảng tài chính lành mạnh, dòng tiền ổn định và các dự án có khả năng triển khai, tiêu thụ tốt mới có thể duy trì khả năng tiếp cận vốn và đáp ứng các nghĩa vụ tài chính. Ngược lại, những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn vay hoặc chưa tạo được dòng tiền thực sẽ phải đối mặt với áp lực tái cơ cấu ngày càng lớn trong giai đoạn tới./.
