Thích
Vốn ngoại tìm đường vào bất động sản Việt Nam thông qua loạt thương vụ liên doanh
Trong một vài năm trở lại đây, mô hình góp vốn, thành lập liên doanh với các đối tác trong nước đang trở thành một hướng đi được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn khi tham gia thị trường bất động sản Việt Nam. Thông qua hình thức hợp tác này, nhà đầu tư có thể tiếp cận quỹ đất, tận dụng am hiểu thị trường và kinh nghiệm triển khai dự án của doanh nghiệp bản địa, đồng thời phân chia nguồn lực và chia sẻ rủi ro trong quá trình đầu tư.
Thực tế, năm 2026 ghi nhận hàng loạt thương vụ hợp tác giữa các nhà đầu tư quốc tế và doanh nghiệp bất động sản trong nước, với phạm vi ngày càng mở rộng, từ bất động sản công nghiệp, logistics đến phát triển đô thị và nhà ở.
Năm 2026 ghi nhận hàng loạt thương vụ hợp tác giữa các nhà đầu tư quốc tế và doanh nghiệp bất động sản trong nước. (Ảnh minh hoạ)
Một trong những trường hợp tiêu biểu là BW Industrial Development, liên doanh giữa Warburg Pincus (Mỹ) và Becamex IDC, được thành lập với cam kết đầu tư ban đầu hơn 200 triệu USD. Từ quỹ đất hơn 2 triệu m2 tại thời điểm ra mắt, doanh nghiệp hiện kiểm soát trên 3,8 triệu m2 tại các khu kinh tế và khu công nghiệp trọng điểm, theo thông tin từ Warburg Pincus.
Ở phân khúc nhà ở đô thị, Frasers Property (tập đoàn bất động sản đa quốc gia có trụ sở tại Singapore) và GELEX Infrastructure đang từng bước mở rộng quan hệ hợp tác từ lĩnh vực công nghiệp, logistics sang phát triển các dự án đô thị. Từ tháng 2/2026, hai bên công bố thỏa thuận có điều kiện về việc thành lập một liên doanh mới, trong đó Frasers Property dự kiến nắm giữ 51% vốn và GELEX Infrastructure sở hữu 49%. Liên doanh hướng đến tìm kiếm, phát triển các cơ hội đầu tư bất động sản tại Việt Nam, với những dự án bước đầu gồm khu đô thị phức hợp ANmaison tại Hải Phòng, tổng mức đầu tư khoảng 8.000 tỷ đồng, và một khu đô thị tích hợp quy mô 113ha tại Đồng Nai.
Ở một hướng đi khác, TT Capital cũng lựa chọn mô hình liên doanh với các đối tác Nhật Bản và Singapore để phát triển dự án nhà ở. Thông qua hợp tác này, các bên dự kiến triển khai dự án quy mô khoảng 1.400 sản phẩm, với tổng vốn đầu tư hơn 6.000 tỷ đồng. Việc huy động nguồn lực từ nhiều đối tác quốc tế không chỉ bổ sung năng lực tài chính mà còn mở ra cơ hội tiếp cận kinh nghiệm phát triển dự án và phương thức quản trị mới.
Trong khi đó, tại phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội, Nam Long tiếp tục mở rộng hợp tác với nhà đầu tư Nhật Bản. Cụ thể, Nam Long và Nishi-Nippon Railroad đã hoàn tất góp vốn vào Nam Long ADC, trong đó đối tác Nhật Bản nắm giữ 49% cổ phần thông qua khoản đầu tư 1.090,6 tỷ đồng, còn Nam Long duy trì tỷ lệ sở hữu 51%. Doanh nghiệp liên doanh này đặt mục tiêu phát triển hơn 22.000 căn nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội đến năm 2035.
Các thương vụ trên cho thấy mô hình liên doanh đang được triển khai ở nhiều cấp độ, từ hợp tác phát triển từng dự án cụ thể đến góp vốn vào doanh nghiệp có nền tảng và chiến lược dài hạn. Sự đa dạng trong phương thức hợp tác cũng phản ánh xu hướng dịch chuyển trong cách nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận thị trường Việt Nam, thay vì chỉ tập trung vào việc thành lập doanh nghiệp 100% vốn ngoại hoặc trực tiếp triển khai dự án.
Thị trường bất động sản trước yêu cầu nâng cao năng lực hấp thụ vốn ngoại
Không thể phủ nhận, sự đa dạng trong cấu trúc giao dịch đang mở thêm những con đường để dòng vốn quốc tế tiếp cận thị trường bất động sản Việt Nam. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 9 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ. Vốn FDI thực hiện đạt hơn 21 tỷ USD, tăng 12,1%, mức cao nhất trong vòng 5 năm. Đáng chú ý, bất động sản tiếp tục là một trong những lĩnh vực thu hút dòng vốn ngoại lớn. Trong 9 tháng, lĩnh vực này thu hút 5,32 tỷ USD vốn đăng ký mới và điều chỉnh, chiếm 20,3% tổng vốn đăng ký, đứng thứ hai trong các lĩnh vực. Trong khi đó, hoạt động góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trên cả nước đạt gần 6,97 tỷ USD, tăng 44% so với cùng kỳ.
Đối với nhà đầu tư quốc tế, hợp tác với doanh nghiệp trong nước có thể giúp bổ sung những nguồn lực cần thiết trong quá trình triển khai dự án, từ quỹ đất, sự am hiểu thị trường đến các mối quan hệ và kinh nghiệm địa phương. Ở chiều ngược lại, liên doanh mở thêm lựa chọn cho doanh nghiệp Việt Nam trong việc huy động vốn, tiếp nhận kinh nghiệm quản trị và năng lực phát triển quốc tế, bên cạnh những phương thức như chuyển nhượng dự án hay mua bán doanh nghiệp.
Song, giới chuyên môn cho rằng, có thêm phương thức gia nhập thị trường không đồng nghĩa với việc mọi cơ hội đầu tư đều có thể chuyển hóa thành dự án khả thi. Bất động sản là lĩnh vực có chu kỳ đầu tư dài, đòi hỏi lượng vốn lớn và chịu sự chi phối đồng thời của nhiều điều kiện, từ pháp lý đất đai, quy hoạch, thủ tục đầu tư đến năng lực phát triển và khả năng khai thác thương mại.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, cho biết qua thực tế làm việc với các nhà đầu tư, những yếu tố họ thường xem xét đầu tiên là mức độ rõ ràng về pháp lý, sự tuân thủ các quy định pháp luật của dự án và khả năng triển khai phương án đầu tư trên khu đất. Khi những điều kiện nền tảng này được đáp ứng, cấu trúc liên doanh có thể giúp các bên kết hợp những nguồn lực và thế mạnh khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội
"Mỗi thương vụ có mục tiêu và cấu trúc riêng, vì vậy không có một mô hình hợp tác phù hợp cho mọi dự án. Với liên doanh, điểm đáng chú ý là khả năng kết hợp những nguồn lực khác nhau trong cùng một cơ hội đầu tư, từ nguồn vốn, quỹ đất đến kinh nghiệm phát triển và hiểu biết thị trường", ông Matthew Powell nói.
Với các doanh nghiệp trong nước, giới chuyên gia cũng lưu ý, hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài không nên chỉ được nhìn nhận như một giải pháp bổ sung nguồn vốn, mà cần được cân nhắc trên cơ sở mức độ tương thích về năng lực và lợi ích giữa các bên. Doanh nghiệp cần đánh giá kỹ năng lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng triển khai của đối tác; đồng thời làm rõ cơ chế góp vốn, phân chia lợi ích, quyền quyết định và trách nhiệm của từng bên. Đây là những yếu tố quan trọng để doanh nghiệp không chỉ tận dụng được nguồn lực bên ngoài, mà còn bảo đảm quyền lợi và vai trò của mình trong suốt quá trình hợp tác.
Nhìn rộng hơn, hiệu quả thu hút vốn quốc tế không chỉ được đo bằng quy mô dòng vốn hay số lượng thương vụ được thực hiện, mà còn nằm ở khả năng chuyển hóa nguồn lực đó thành những dự án có thể triển khai, tạo ra giá trị kinh tế và duy trì hiệu quả trong dài hạn.
Bởi vậy, với nhà đầu tư quốc tế, lựa chọn đúng đối tác, thiết kế cấu trúc giao dịch phù hợp, thẩm định đầy đủ tính pháp lý và đánh giá sát năng lực thực thi là những khâu có tính quyết định. Với doanh nghiệp trong nước, sự chuẩn bị kỹ lưỡng về pháp lý, tài sản và chiến lược hợp tác cũng là điều kiện để không bỏ lỡ cơ hội tiếp cận nguồn lực quốc tế, đồng thời tránh những rủi ro có thể phát sinh trong quá trình liên doanh. Sau cùng, giá trị của một thương vụ không chỉ nằm ở việc các bên đạt được thỏa thuận hay hoàn tất giao dịch, mà phải được kiểm chứng bằng khả năng đưa dự án vào thực tế và tạo ra hiệu quả đầu tư bền vững./.
