Nhu cầu ở thực và cho thuê tiếp tục là "bệ đỡ" thanh khoản thị trường căn hộ 6 tháng cuối năm 2026

Theo chuyên gia, bên cạnh yếu tố hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh và sự dịch chuyển của dòng tiền sang các khu vực có dư địa tăng trưởng, thì nhu cầu ở thực và nhu cầu cho thuê đang ngày càng thể hiện rõ vai trò nền tảng, trở thành "bệ đỡ" quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản trong bối cảnh mặt bằng giá vẫn neo ở mức cao và xu hướng đầu tư mang tính chọn lọc ngày càng rõ nét.

- 6 tháng đầu năm 2026, thị trường căn hộ chung cư đang phát đi những "tín hiệu" gì đáng chú ý, thưa chuyên gia? Những chuyển động về nguồn cung, thanh khoản và giá bán đang phản ánh điều gì về sức khỏe thực sự của thị trường?

Ông Đinh Minh Tuấn: Nhìn lại nửa đầu năm 2026, có thể thấy căn hộ chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường bất động sản cả về nguồn cung lẫn sức cầu.

Điểm nổi bật nhất là nguồn cung mới đã có sự cải thiện đáng kể nhờ loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và đủ điều kiện mở bán. So với giai đoạn trầm lắng 2022 - 2024, lượng sản phẩm đưa ra thị trường đã tăng rõ rệt, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các đô thị vệ tinh, góp phần giảm bớt tình trạng khan hiếm nguồn hàng.

Trong khi đó, giao dịch từ nhóm nhà đầu tư không còn sôi động như giai đoạn trước, khiến thanh khoản chung có phần hạ nhiệt. Tuy nhiên, lực cầu ở thực vẫn duy trì ở mức cao, qua đó tiếp tục nâng đỡ thị trường và giúp hoạt động giao dịch diễn ra khá tích cực.

Về giá bán, căn hộ chung cư vẫn ghi nhận xu hướng tăng tại nhiều khu vực, song mức tăng không còn mang tính đồng loạt mà đã có sự phân hóa rõ nét theo từng dự án, từng địa bàn và chất lượng sản phẩm. Theo đó, những dự án có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng xây dựng tốt và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận thanh khoản tích cực. Ngược lại, các dự án có giá bán vượt quá khả năng chi trả của thị trường hoặc thiếu lợi thế về vị trí, tiện ích và pháp lý bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại.

- Những chuyển động của thị trường căn hộ chung cư mà ông vừa đề cập đang tác động ra sao đến xu hướng lựa chọn sản phẩm của người mua hiện nay?

Ông Đinh Minh Tuấn: Nếu như trước đây, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và giá liên tục tăng, không ít người xuống tiền vì lo ngại "không mua hôm nay, ngày mai sẽ đắt hơn" hoặc kỳ vọng vào mức sinh lời trong ngắn hạn, thì hiện nay tâm lý đó đang dần thay đổi theo hướng thận trọng và có tính chọn lọc hơn.

Khi nguồn cung được cải thiện, người mua có nhiều lựa chọn hơn và cũng có nhiều thời gian để cân nhắc trước khi đưa ra quyết định. Trong khi đó, mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao khiến chi phí sở hữu nhà ở trở thành một bài toán lớn. Điều này buộc cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư phải đánh giá kỹ hơn về giá trị thực của sản phẩm, thay vì chỉ nhìn vào kỳ vọng tăng giá.

Người mua ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, chất lượng xây dựng tốt, hệ thống tiện ích hoàn chỉnh, khả năng kết nối hạ tầng và được phát triển bởi các chủ đầu tư có uy tín. Đối với nhà đầu tư, bài toán khai thác cho thuê, khả năng tạo dòng tiền và tính thanh khoản khi chuyển nhượng cũng được cân nhắc nhiều hơn trước.

- Nhìn từ những chuyển động trong 6 tháng đầu năm, nếu phải phác họa một bức tranh tổng thể về thị trường căn hộ chung cư trong nửa cuối năm 2026, theo ông bức tranh đó sẽ như thế nào?

Ông Đinh Minh Tuấn: Nhìn chung, nửa cuối năm 2026 nhiều khả năng sẽ là giai đoạn thị trường căn hộ chung cư tiếp tục phục hồi, nhưng theo hướng chọn lọc và bền vững hơn so với các chu kỳ tăng trưởng trước đây.

Động lực chính của thị trường vẫn đến từ việc nguồn cung tiếp tục được cải thiện khi nhiều dự án dần tháo gỡ được vướng mắc pháp lý, cùng với đó là tiến trình phát triển hạ tầng tại các đô thị lớn và vùng vệ tinh đang tạo thêm dư địa tăng trưởng cho phân khúc căn hộ. Đặc biệt, nhu cầu ở thực vẫn duy trì ở mức khá ổn định, đóng vai trò là lực đỡ quan trọng cho thanh khoản toàn thị trường.

Tuy nhiên, thách thức đáng lưu ý là mặt bằng giá đã và đang tiệm cận ngưỡng cao so với khả năng chi trả của phần lớn người mua, trong khi chi phí vốn vẫn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất. Điều này có thể khiến tốc độ hấp thụ không còn bứt phá mạnh như trước, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ nét hơn giữa các dự án.

- Trong sự vận động đó, ông đánh giá đâu sẽ là những nhóm yếu tố giữ vai trò "dẫn nhịp" chính của thị trường chung cư trong 6 tháng cuối năm 2026?

Ông Đinh Minh Tuấn: Trong 6 tháng cuối năm 2026, thị trường căn hộ chung cư sẽ được dẫn dắt bởi 3 nhóm yếu tố chính, phản ánh đồng thời cả động lực vĩ mô và nhu cầu thực của thị trường.

Trước hết là hạ tầng, với loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, các tuyến metro và hệ thống cao tốc liên vùng đang từng bước thay đổi cấu trúc không gian đô thị. Việc cải thiện khả năng kết nối giữa trung tâm và vùng ven giúp mở rộng biên độ phát triển của thị trường, đồng thời góp phần hình thành các cực tăng trưởng mới cho phân khúc căn hộ, đặc biệt tại các khu vực trước đây còn hạn chế về hạ tầng.

Bên cạnh đó là sự dịch chuyển của dòng tiền, khi mặt bằng giá tại một số khu vực trung tâm đã tăng mạnh trong giai đoạn trước và bắt đầu xuất hiện dấu hiệu chững lại. Trong bối cảnh đó, dòng vốn có xu hướng dịch chuyển sang các đô thị vệ tinh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai hay Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), nơi còn dư địa tăng trưởng và mức giá tiếp cận hợp lý hơn. Đây là quá trình tái phân bổ tự nhiên của thị trường theo hướng tìm kiếm hiệu quả đầu tư tốt hơn.

Cuối cùng là nhu cầu ở thực và nhu cầu cho thuê - nền tảng quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu thuê từ người nước ngoài tại TP.HCM đã tăng lên khoảng 13% tổng nhu cầu tìm kiếm thuê, cao gấp hơn 3 lần so với năm 2023. Điều này không chỉ phản ánh sự cải thiện của thị trường lao động và dòng vốn FDI, mà còn góp phần nâng cao sức hấp dẫn của các dự án có khả năng khai thác cho thuê tốt.

- Như ông vừa chia sẻ, thị trường đang vận hành dưới tác động đồng thời của ba trụ cột lớn là hạ tầng, sự dịch chuyển dòng tiền và nhu cầu ở thực - cho thuê. Có thể hiểu rằng, khi ba yếu tố này cùng "chạy", thì giá chính là yếu tố phản ánh rõ và trực tiếp nhất mọi chuyển động của thị trường. Vậy trong bức tranh đó, ông nhìn nhận xu hướng giá căn hộ chung cư trong 6 tháng cuối năm 2026 sẽ đi theo hướng nào?

Ông Đinh Minh Tuấn: Mặt bằng giá cao sẽ tiếp tục được duy trì, nhưng tốc độ tăng sẽ phân hóa theo từng khu vực.

Tại Hà Nội, sau giai đoạn tăng nóng kéo dài nhiều năm, thị trường đã xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh nhẹ ở một số dự án và khu vực. Trong khi đó, TP.HCM đang bước vào chu kỳ phục hồi muộn hơn nên dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và nguồn cung mới.

Về khả năng giảm giá trên diện rộng, theo tôi là khó xảy ra, bởi các cấu phần chi phí như đất đai, xây dựng và phát triển dự án vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, thay vì điều chỉnh giá bán, thị trường có thể sẽ linh hoạt hơn về chính sách bán hàng, chiết khấu và phương thức thanh toán nhằm phù hợp hơn với sức mua thực tế của người mua.

- Nếu nhìn từ diễn biến giá và sự phân hóa mà ông vừa phân tích, có thể thấy áp lực ngày càng lớn đang dồn về phía khả năng tiếp cận nhà ở của người mua thực. Vậy, ông đánh giá vấn đề nguồn cung hiện nay đang tác động như thế nào đến cấu trúc thị trường căn hộ?

Ông Đinh Minh Tuấn: Thực tế hiện nay, nguồn cung mới đang có xu hướng tập trung chủ yếu vào phân khúc trung cấp và cao cấp. Điều này khiến cơ hội tiếp cận nhà ở của nhóm thu nhập trung bình ngày càng thu hẹp lại, và đây đang trở thành một thách thức không nhỏ của thị trường.

Trong ngắn hạn, tác động này chưa thể hiện quá rõ lên thanh khoản, bởi nhu cầu đối với các sản phẩm chất lượng, có vị trí tốt vẫn đang ở mức khá ổn định. Nói cách khác, thị trường vẫn "hấp thụ" được ở một số phân khúc nhất định. Tuy nhiên, nếu nhìn về trung và dài hạn, đây lại là điểm cần lưu ý. Khi nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm, thị trường có nguy cơ rơi vào trạng thái mất cân đối cung - cầu kéo dài, và khi đó áp lực sẽ không chỉ nằm ở giá, mà còn nằm ở khả năng tiếp cận nhà ở của số đông.

Đây cũng là lý do các khu vực vùng ven, đô thị vệ tinh và những dự án có mức giá hợp lý đang thu hút sự quan tâm ngày càng lớn từ người mua ở thực.

- Đâu sẽ là nguyên tắc quan trọng nhất mà cả nhà đầu tư và chủ đầu tư cần lưu ý trong giai đoạn tới, thưa chuyên gia?

Ông Đinh Minh Tuấn: Với nhà đầu tư, nguyên tắc quan trọng nhất là lựa chọn sản phẩm dựa trên khả năng khai thác thực tế, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Những yếu tố như dòng tiền cho thuê, nhu cầu ở thực tại khu vực, hay khả năng thanh khoản sẽ quan trọng hơn nhiều so với việc "đoán" chu kỳ.

Còn với chủ đầu tư, bài toán lớn nhất không còn là tối đa hóa giá bán, mà là cân bằng giữa giá bán, chất lượng sản phẩm và nhu cầu thực của thị trường. Dự án chỉ có thể đi đường dài nếu phù hợp với khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, thay vì đi theo mặt bằng giá thuần túy.

- Xin trân trọng cảm ơn những chia sẻ từ chuyên gia!