Thích
Doanh nghiệp có quỹ đất lớn dẫn dắt lợi nhuận
Theo đánh giá của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), kết quả kinh doanh quý II/2026 tiếp tục phân hóa mạnh. Trong đó, nhóm doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn, dự án được tháo gỡ pháp lý và năng lực triển khai tốt được dự báo sẽ dẫn đầu cuộc đua lợi nhuận.
Theo đơn vị phân tích, mặt bằng lãi suất vẫn duy trì ở mức cao cùng tình trạng dư cung tại một số phân khúc khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục đối mặt áp lực. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn thị trường sàng lọc mạnh, tạo lợi thế cho những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, quỹ đất chất lượng và khả năng triển khai dự án hiệu quả. Đặc biệt, các doanh nghiệp sở hữu những dự án từng vướng mắc pháp lý nhưng nay đã được tháo gỡ và tái khởi động đang đứng trước cơ hội bứt tốc về doanh thu và lợi nhuận trong những năm tới.
Nhóm doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất lớn, dự án được tháo gỡ pháp lý và năng lực triển khai tốt được dự báo sẽ dẫn đầu cuộc đua lợi nhuận. (Ảnh minh hoạ: Trọng Hiếu)
Trong nhóm được VCBS đánh giá tích cực nhất, CTCP Vinhomes (mã: VHM) tiếp tục giữ vai trò đầu tàu của ngành. VCBS dự báo doanh thu quý II/2026 của doanh nghiệp đạt khoảng 35.103 tỷ đồng, tăng 85% so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế ước đạt 12.842 tỷ đồng, tăng 56%.
Động lực tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh số bán hàng khả quan tại các đại dự án Hạ Long Xanh và Hải Vân Bay. Bên cạnh đó, quỹ đất quy mô lớn trong hệ sinh thái Vingroup tiếp tục mang lại lợi thế cạnh tranh đáng kể cho doanh nghiệp.
Cùng với đó, những thay đổi liên quan đến chính sách phát triển dự án BT cùng các quy định pháp lý mới về bất động sản có thể mở ra cơ hội mở rộng quỹ đất và triển khai thêm nhiều dự án quy mô lớn cho Vinhomes trong tương lai.
Tại CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG), doanh thu quý II được dự báo đạt 1.174 tỷ đồng, tăng 51% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế ước đạt 140 tỷ đồng, tăng 44%.
Kết quả này đến từ hoạt động bán hàng tại các dự án trọng điểm như Canaria, Mizuki Park và Izumi City. Đồng thời, việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng kết nối khu vực sân bay Long Thành đang hỗ trợ tích cực cho giá trị cũng như khả năng hấp thụ các dự án của Nam Long tại Đồng Nai.
Đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH), doanh thu quý II được dự báo đạt 1.123 tỷ đồng, tăng 7% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế có thể tăng tới 77%, lên khoảng 348 tỷ đồng nhờ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ hoạt động bàn giao dự án Gladia.
Đơn vị nghiên cứu đánh giá Khang Điền là một trong số ít doanh nghiệp còn sở hữu quỹ đất lớn tại khu vực trung tâm TP.HCM. Trong đó, dự án Bình Trưng Đông mở rộng dự kiến khởi công trong năm 2026 và mở bán từ năm 2027 được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới của doanh nghiệp.
Dòng tiền ưu tiên doanh nghiệp có nền tảng vững
Ở nhóm các doanh nghiệp đang trong tiến trình tái cấu trúc mạnh mẽ, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu đột biến mang tính kỹ thuật. Doanh thu quý II/2026 của Phát Đạt kỳ vọng đạt 270 tỷ đồng, tăng hơn 12 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, mức tăng đột biến này chủ yếu do nền so sánh của quý II năm trước ở mức rất thấp. Lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp dự kiến đạt 67 tỷ đồng, tăng trưởng ở mức tiệm cận 3%.
Dòng tiền của Phát Đạt trong quý này được cải thiện đáng kể nhờ vào các dòng tiền mang tính thương vụ, cụ thể là hoạt động chuyển nhượng dự án Thuận An giai đoạn 1. Song song với đó, cái bắt tay chiến lược với Tập đoàn Lotte tại siêu dự án Thủ Thiêm Eco Smart City được giới phân tích đánh giá là bước đi khôn ngoan, giúp PDR giải bài toán về vốn và nâng cao vị thế phát triển bất động sản phức hợp cao cấp trong dài hạn.
Ngược lại với xu hướng bứt phá của nhóm trên, CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Bluemarq Group, mã: DXG) lại cho thấy những nốt trầm nhất định về hiệu quả lợi nhuận dù doanh thu vẫn tăng trưởng. Cụ thể, DXG được dự báo ghi nhận doanh thu quý II đạt 957 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế lại có xu hướng giảm 8%, rơi xuống mức khoảng 245 tỷ đồng.
Nguyên nhân là do doanh nghiệp đang tập trung bàn giao các sản phẩm đất nền tại dự án Gem Sky World cho các đối tác bán buôn, một phương thức giúp giải phóng hàng tồn kho và thu hồi dòng tiền nhanh nhưng đổi lại biên lợi nhuận phải chiết khấu sâu.
Điểm tựa cho DXG trong các quý tới là hệ thống hạ tầng giao thông kết nối đồng bộ tại Đồng Nai đang giúp mặt bằng giá khu vực này phục hồi. Về dài hạn, việc hoàn tất bàn giao giai đoạn đầu dự án The Privé vào cuối năm 2026 và triển khai dự án Saigon River-front tại vị trí trung tâm sẽ là động lực để DXG lấy lại phong độ khi thị trường chung hồi phục đồng đều hơn.
Sự phân hóa sâu sắc trong bức tranh tài chính trước thềm công bố báo cáo quý II/2026 không phải là hiện tượng nhất thời, mà là hệ quả tất yếu của một chu kỳ kinh doanh mới với luật chơi hoàn toàn thay đổi. Thị trường bất động sản hiện tại đã không còn đất diễn cho những dòng vốn đầu cơ lướt sóng, những dự án "bán lúa non" hay những doanh nghiệp phát triển dự án chỉ bằng đòn bẩy tài chính và những cam kết lợi nhuận vô căn cứ.
Lý giải sâu sắc về bản chất của làn sóng phục hồi mang tính phân hóa này, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, quỹ đất là là tài sản cốt lõi, là nguyên liệu đầu vào không thể thay thế. Do nghiệp sở hữu quỹ đất sạch dồi dào mới có thể chủ động lập kế hoạch phát triển dự án gối đầu, duy trì chuỗi doanh thu và lợi nhuận trong vòng 5 - 10 năm mà không bị đứt gãy.
"Những doanh nghiệp có tầm nhìn, thực hiện tích lũy quỹ đất sớm với chi phí vốn thấp chắc chắn sẽ được hưởng lợi biên lợi nhuận gộp rất lớn khi dự án đưa vào khai thác thương mại. Do đó, các tập đoàn lớn bắt buộc phải sở hữu quỹ đất tự chủ để triển khai chiến lược phát triển bền vững, không phải phụ thuộc vào các thương vụ M&A thứ cấp đắt đỏ", TS. Nguyễn Văn Đính cho hay.
Ngoài ra, quỹ đất lớn và đa dạng về địa lý cho phép doanh nghiệp chủ động cơ cấu sản phẩm theo nhu cầu của thị trường trong từng thời điểm, từ nhà ở xã hội, căn hộ thương mại, bất động sản văn phòng đến bất động sản khu công nghiệp hay nghỉ dưỡng, từ đó tối ưu hóa dòng tiền và phân tán rủi ro kinh doanh.
Vị chuyên gia cho rằng, bối cảnh thực tế của mùa báo cáo tài chính quý II/2026 đang gửi đi một thông điệp rõ ràng đến toàn thị trường, cuộc chơi bất động sản đã thay đổi căn bản về chất. Quỹ đất không còn đơn thuần là một con số vô hồn nằm đóng băng trên bảng cân đối kế toán để doanh nghiệp mang đi làm tài sản thế chấp hay "đánh bóng" cổ phiếu. Trong kỷ nguyên mới, quỹ đất sạch, có pháp lý minh bạch kết hợp cùng năng lực triển khai, xây dựng và bàn giao thực tế mới chính là nguồn "nhiên liệu" quyết định doanh nghiệp đó sẽ bứt tốc mạnh mẽ hay sẽ bị tụt lại phía sau trên bản đồ bất động sản Việt Nam./.
