Dòng tiền đầu cơ hạ nhiệt, bất động sản phía Nam đổi nhịp theo nhu cầu ở thực

Dòng tiền bất động sản dịch chuyển khỏi lõi trung tâm

Thị trường bất động sản phía Nam đang có sự thay đổi rõ nét trong cách nhà đầu tư và người mua lựa chọn sản phẩm. Cùng với sự phát triển của hạ tầng, không gian đô thị mở rộng, dòng tiền cũng có xu hướng tìm đến những khu vực mới thay vì chỉ tập trung tại lõi trung tâm. 

Tại Diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam - Mở dư địa tăng trưởng mới” do Tạp chí Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 18/8, ông Nguyễn Thái Bình, Tổng Giám đốc Công ty Đông Tây Land cho biết, trong chu kỳ vừa qua, dòng tiền bất động sản tại TP.HCM không rời khỏi thành phố mà dịch chuyển theo hạ tầng và sự mở rộng không gian đô thị để tìm đến những trung tâm mới.

Nếu trước đây nhà đầu tư thường quan tâm một bất động sản cách trung tâm bao nhiêu km thì hiện nay yếu tố được chú trọng là thời gian kết nối. Khi Vành đai 3, các tuyến cao tốc hoặc Metro hoàn thành, thời gian kết nối thay đổi sẽ tác động đến lựa chọn sản phẩm bất động sản.

Từ sự thay đổi này, ông Bình cho biết bất động sản trung tâm vẫn được nhà đầu tư quan tâm do quỹ đất ngày càng khan hiếm, nguồn cung chất lượng cao giới hạn, trong khi nhu cầu ở, kinh doanh, cho thuê và sở hữu vẫn lớn. Tuy nhiên, giá cao khiến phân khúc này không phải nhà đầu tư nào cũng có thể tiếp cận.

Khi khả năng tiếp cận bất động sản lõi trung tâm bị giới hạn bởi mặt bằng giá, sự quan tâm của thị trường cũng mở rộng sang các khu vực khác. Theo ông Bình, một bộ phận nhà đầu tư sẽ tìm đến các khu đô thị vệ tinh, khu vực giáp ranh TP.HCM, đô thị mới hoặc những nơi đang được đầu tư hạ tầng.

Dù vậy, hạ tầng không phải yếu tố duy nhất quyết định sức hút của một dự án. Ông Bình cho rằng đây mới là điều kiện cần; điều kiện đủ còn phụ thuộc vào năng lực chủ đầu tư, tiện ích xung quanh và khả năng hình thành khu đô thị.

Tổng Giám đốc Đông Tây Land cho rằng, một sản phẩm bất động sản trong thời gian tới cần hội đủ các yếu tố về hạ tầng, việc làm, dân cư, thương mại dịch vụ, chất lượng cuộc sống và một chủ đầu tư đủ năng lực để phát triển khu vực thành khu đô thị. 

 Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực trở thành xu hướng chủ đạo 

Nếu góc nhìn của doanh nghiệp cho thấy dòng tiền đang đi theo hạ tầng và mở rộng không gian đô thị, dữ liệu tìm kiếm cũng phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu của người mua. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, lượng tìm kiếm bất động sản đang giảm. Hà Nội giảm khoảng 30 - 35%, trong khi TP.HCM và các tỉnh phía Nam giảm khoảng 15%. Tuy nhiên, đằng sau sự sụt giảm về lượng tìm kiếm, thị trường vẫn xuất hiện những xu hướng đáng chú ý, chung cư đang được tìm kiếm nhiều.

Theo ông Tuấn, đầu tư lướt sóng ngắn hạn được quan tâm ít hơn, trong khi bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực đang trở thành xu hướng chủ đạo. Không chỉ thay đổi về loại hình, phạm vi tìm kiếm của người mua cũng đang mở rộng. Theo ông Tuấn, người tìm kiếm có xu hướng đi xa trung tâm hơn và men theo các hạ tầng lớn. Khu Đông và khu Tây Nam là hai khu vực nhận được phần lớn lượng tìm kiếm.

Tuy nhiên, chính tại đây lại xuất hiện khoảng cách đáng chú ý giữa nhu cầu và nguồn cung. Theo ông Tuấn, 80% nguồn cung có giá trên 50 triệu đồng/m², trong khi phần lớn người tìm kiếm quan tâm sản phẩm dưới mức giá này.

Ông Tuấn cho rằng, thị trường không thiếu nhu cầu nhưng thiếu sản phẩm phù hợp. Sự chênh lệch này khiến nhu cầu chưa gặp được nguồn cung tương ứng.

Trong bối cảnh giá bất động sản tại khu vực trung tâm ở mức cao, những người có nhu cầu thực, đặc biệt là người trẻ, phải tìm kiếm các khu vực xa hơn. Nhiều tuyến đường và hạ tầng quan trọng đang được hình thành, trong khi các khu vực này chưa có nhiều dự án trước đây.

Cùng với sự dịch chuyển về không gian tìm kiếm, tiêu chí lựa chọn dự án cũng đang được người mua quan tâm nhiều hơn. Theo khảo sát được ông Tuấn chia sẻ, 60% người tìm kiếm tin tưởng vào chất lượng xây dựng và năng lực của chủ đầu tư; 27% quan tâm đến chất lượng tiện ích xung quanh. Trong khi đó, 90% cho rằng mức giá khi bất động sản nằm gần Metro, đường lớn hoặc Vành đai là yếu tố quan trọng. Như vậy, cùng với giá và khả năng kết nối, năng lực triển khai của chủ đầu tư và chất lượng các tiện ích cũng là những yếu tố được người tìm kiếm chú ý.

Về diễn biến thị trường, ông Tuấn cho biết lượng tìm kiếm trong tháng 7 bắt đầu có xu hướng đi ngang. Lực tìm kiếm đang cải thiện sau những thay đổi về quy hoạch và việc công bố các hạ tầng lớn tại Hà Nội và TP.HCM.

Tuy nhiên, sự phục hồi được dự báo sẽ diễn ra chậm. Quá trình này sẽ bắt đầu từ nhu cầu thực, từ lõi trung tâm rồi men theo các tuyến Vành đai và hạ tầng lớn, tập trung vào các đô thị và trung tâm mới. Diễn biến phục hồi phụ thuộc vào dòng tiền và khả năng phát triển dự án của các chủ đầu tư.

Nhu cầu lớn, nhà ở xã hội vẫn khan hiếm 

Sự lệch pha giữa nhu cầu và nguồn cung không chỉ thể hiện ở phân khúc nhà ở thương mại mà còn được phản ánh rõ tại thị trường nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, thị trường đang được định hướng theo nhu cầu thực, trong đó cần khắc phục tình trạng nguồn cung nghiêng về bất động sản cao cấp, siêu sang nhưng thiếu nhà ở giá bình dân và nhà ở xã hội.

Ông Châu dẫn trường hợp dự án nhà ở xã hội số 324 Lý Thường Kiệt, phường Phú Thọ, TP.HCM, có 758 căn hộ nhưng khoảng 15.000 người nộp đơn xin mua. Con số này cho thấy nhu cầu lớn trong khi nguồn cung còn hạn chế.

Chủ tịch HoREA dẫn số liệu cho thấy, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội trên cả nước là 1 triệu căn đến năm 2030, trong đó TP.HCM là 200.000 căn. Năm 2026, thành phố được giao chỉ tiêu 28.000 căn. Trong 7 tháng đầu năm 2026, TP.HCM có 37 dự án nhà ở đủ điều kiện huy động vốn với tổng số căn hộ trên 27.000 căn. Đây là tín hiệu đáng mừng khi những năm trước, bình quân mỗi năm thành phố đưa ra thị trường khoảng 15.000 căn.

Những số liệu trên cho thấy nguồn cung đang có thêm chuyển động, song nhu cầu nhà ở vẫn lớn. Bên cạnh việc phát triển dự án mới, một nguồn lực khác được thị trường kỳ vọng là các dự án đang vướng mắc, tồn đọng có thể được tháo gỡ để đưa sản phẩm ra thị trường.

TP.HCM đã thành lập Tổ công tác đặc biệt tháo gỡ khó khăn cho các dự án. Ông Châu cho biết, đến thời điểm phát biểu, thành phố đã giải quyết dứt điểm 200 dự án trong tổng số 1.388 dự án.

Việc tháo gỡ các dự án tồn đọng được Chủ tịch HoREA kỳ vọng sẽ làm tăng nguồn cung và góp phần khắc phục tình trạng mất cân đối sản phẩm trên thị trường. Khi nguồn cung được bổ sung, quy luật cạnh tranh và cung - cầu sẽ tác động, doanh nghiệp phải cơ cấu lại sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thực và hạ giá thành./.