Trong khoảng 3 năm trở lại đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang…, đặc biệt sôi động, thu hút lượng lớn nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM, thậm chí là Việt kiều, người nước ngoài.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn còn nhiều điều bất ổn về pháp lý.
Sự sôi động của phân khúc thị trường này đã kéo theo nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước đổ vốn đầu tư. Trong đó, những dự án bất động sản nghỉ dưỡng thường được đặt tại vị trí ven biển nên để có quỹ đất làm dự án nghỉ dưỡng thì chủ đầu tư phải săn quỹ đất để phát triển. Tuy nhiên, để có quỹ đất làm dự án thì buộc các chủ đầu tư phải thâu tóm những diện tích đất lớn trong phần đất trồng cây lâu năm, thậm chí đất rừng phòng hộ để chuyển đổi thành đất thương mại.
Bà Hoàng Thị Vân Anh, Vụ trưởng Vụ chính sách và Pháp chế, Tổng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cũng cho rằng việc sử dụng đất để thực hiện các dự án bất động sản nghỉ dưỡng phải căn cứ vào quy hoạch. Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, UBND cấp có thẩm quyền mới được cho thuê đất để thực hiện dự án.
Liên quan đến dự án nghỉ dưỡng, có 2 trường hợp là dân sử dụng đất của họ để kinh doanh và nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất. Thuê đất có thể nộp tiền thuê cả năm hoặc nhiều năm. Với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm thì không được chuyển quyền sử dụng đất.
Cũng theo bà Anh thì để biết được chủ đầu tư dự án có được chuyển quyền sử dụng đất hay không, thì nhà đầu tư thứ cấp phải xem xét hồ sơ pháp lý của dự án: Mục tiêu dự án, nội dung dự án; hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất.
Việc sử dụng đất liên quan đến quy hoạch, mảnh đất ấy được sử dụng vào mục đích gì? Sau đó, tuỳ từng loại tuỳ dự án, mục đích sử dụng để có thể cho phép phân lô, chuyển quyền, tách thửa. Việc tách thửa có phù hợp quy hoạch chi tiết hay không, có sử dụng đúng mục đích không, đảm bảo diện tích tối thiểu hay không? Việc đất ở có sử dụng làm đất nghỉ dưỡng không, cần nghiên cứu Điều 57 của Luật Đất đai.
Theo luật sư Trần Đức Phượng, đoàn luật sư TP.HCM thì đối với dự án du lịch, theo Luật đất đai, đất dự án được Nhà nước cho thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần, thông thường chủ đầu tư thường chọn cách trả tiền thuê đất hàng năm để không bị áp lực về chứng minh vốn chủ sở hữu và vốn thực tế để thực hiện dự án.
Nhiều doanh nghiệp ít vốn chỉ đăng ký dự án đầu tư du lịch với mục đích giữ đất nhằm chờ chuyển nhượng dự án cho đối tác hoặc chờ thị trường huy động vốn sôi động mới có khả năng thực hiện dự án. Với việc đăng ký dự án du lịch kèm hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chủ đầu tư chỉ cần bỏ một số vốn ít hơn nhiều nhưng vẫn có khả năng giữ đất hoặc chuyển đổi sang đất giao để huy động vốn. Thậm chí, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã rao bán biệt thự, căn hộ để thu tiền người mua, xây dựng công trình sau đó mới xin chuyển đổi sang đất giao.
Ngược lại, đối với dự án nhà ở theo Luật Đất đai phải kèm với hình thức giao đất và trả tiền sử dụng đất ở nên các chủ đầu tư phải bỏ vốn ra rất nhiều để nộp tiền sử dụng đất trước khi đưa biệt thự, căn hộ ra giao dịch bán cho người mua. Mặt khác để phát triển dự án nhà ở phải thực hiện nhiều thủ tục. Trong xét duyệt của chính quyền địa phương phải tính toán quy hoạch, xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội cho các đơn vị nhà ở như trường học, bệnh viện, chợ, bưu điện, công viện,…
Luật sư Phượng cho rằng, so sánh hình thức giao đất và cho thuê đất có thể thấy, hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm gặp trở ngại trong việc huy động vốn vì tâm lý người Việt Nam không mặn mà kiểu thuê dài hạn, chẳng có ai dại gì bỏ ra đống tiền thuê (biệt thự, căn hộ) trong 49 năm sau đó lại “nhờ” chính chủ đầu tư khai thác cho thuê từng khách lẻ để kiếm tiền từng tháng. Do đó, chủ đầu tư khó cho thuê dài hạn được công trình (biệt thự, căn hộ) cho người có nhu cầu, người đầu tư dẫn đến tắc về vốn thực hiện dự án.
Tháo gỡ điểm tắc này, nhiều chính quyền địa phương ồ ạt cho phép nhiều dự án du lịch với hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm đất phi nông nghiệp – đất thương mại dịch vụ sang giao đất ở giúp cho chủ đầu tư bán biệt thự, căn hộ cho người đầu tư được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhằm mục đích huy động được vốn cho việc thực hiện dự án du lịch.
Người mua những bất động sản này thường nhắm đến là việc tăng giá hay sốt ảo nên việc chủ đầu tư cam kết lợi nhuận hàng tháng, năm chỉ hấp dẫn người có tiền nhưng không biết nhiều lĩnh vực đầu tư. Miếng bánh huy động vốn của bất động sản nghỉ dưỡng từ chính người Việt Nam đang có dấu hiệu lan sang cả dự án du lịch có 100% vốn nước ngoài cũng đang ngấm ngầm hình thành do trái quy định pháp luật đầu tư và đất đai.
Không áp lực về vốn ban đầu khi có quyền sử dụng đất (đất thuê trả tiền hàng năm - PV) cùng với việc chứng minh vốn chủ sở hữu không cần nhiều nhưng vốn chính để thực hiện dự án từ nguồn bán sản phẩm nên đang trở thành xu hướng cho các chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng mạnh tay trong việc quảng cáo thu hút từ người mua.
“Bất động sản nghỉ dưỡng không phải là dự án nhà ở nên cá nhân, tổ chức nước ngoài không được sở hữu các bất động sản nghỉ dưỡng nên người mua chỉ toàn người Việt Nam. Việc bùng nổ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ hút nguồn vốn của các lĩnh vực cấp thiết khác như dự án nhà ở, sản xuất nông lâm nghiệp,… Sự bùng nổ dự án bất động sản nghỉ dưỡng đáng lo ngại hơn khi ngành du lịch hút nhiều vốn, mức độ phát triển chưa bền vững...”, luật sư Phượng nói./.
